Аналитический обзор рынка жилой недвижимости г. Красноярска за 2015 год 23.12.2015 / Аналитика Красноярска

Обзор подготовлен на основе анализа базы данных компании:
2600 уникальных предложений (эксклюзивный договор с собственником) на вторичном рынке;
5250 предложений (информация без дублей) на первичном рынке;
более 3000 сделок на рынке жилой недвижимости

2015 год – очередной кризисный год на рынке недвижимости и однозначно не последний. Кризисы на рынке недвижимости 1998, 2005, 2008 годов они уже пережиты, приобретен опыт. Каждый новый кризис он иной, но что однозначно их объединяет, так это возможности для развития, которые они дают.
80% россиян согласны с мнением о том, что в России сейчас экономический кризис. Большая часть россиян уверена, что этот кризис будет длительным: 22% считают, что он будет продолжаться «не менее двух лет», 21% – «кризис будет очень продолжительным». Каждый пятый затруднятся давать какие-либо временные прогнозы. Только четверть населения верит в то, что кризис закончится в ближайшем будущем – через полгода или год. Доля россиян, вынужденных отказаться  от покупки жилья, загородной недвижимости за год увеличилась с 11% до 18%1.

С точки зрения наблюдения и анализа рынка, рынок недвижимости 2015 года очень прост. На нестабильность рынка недвижимости, а значит на основные показатели, такие как спрос, предложение, серьезное влияние оказывали напряженная геополитическая ситуация, отсутствие роста экономики страны уже в течение не одного года, стагнация на рынке труда.

С точки зрения оценки уникальности, на рынке недвижимости 2015 года, в сегменте ипотеки, впервые в качестве жесткого регулятора выступило государство:

  • В марте была принята федеральная программа субсидирования ипотеки, ставшая одной из антикризисных мер, направленная на поддержку строительной отрасли. Принятая субсидированная ставка 12% была ниже принятой 16.03.2015 г. ключевой ставки ЦБ РФ на 2%.

  • Сложилась уникальная ситуация: ставки по ипотеке при покупке квартиры в строящемся доме стали существенно ниже, чем по ипотечным программам на вторичном рынке (в среднем ставка 15,5 % на март 2015 г.). При этом в первом случае кредит выдается под залог прав требования, а во втором — под конкретный жилой объект. До сих пор более высокие проценты по ипотечным программам на новостройки учитывали соответствующую иерархию рисков. По сути, данная программа поставила в некое привилегированное положение новостройки.

Вторичный рынок жилья менялся в зависимости от внешних факторов:

  • снижалась ключевая ставка ЦБ, а за ней ставка по ипотеке (14% в июле 2015 г.), как следствие, рост числа заявок на ипотечный кредит на 50%. Число заявок на кредит и доля ипотечных сделок в ноябре вышли на докризисный уровень;

  • на основе замеров в рамках маркетинговых мероприятий к началу осени мы имели четкое представление о сформировавшемся отложенном платежеспособном спросе. На низкую реализацию спроса влияют: снижение реальных доходов населения, неуверенность людей в стабильности своего материального положения, не позволявшая им брать на себя долгосрочные кредитные обязательства, переоцененные ожидания существенного падения цен на квартиры;

  • на рынке предложений напротив, недооценка собственниками ситуации на рынке, зачастую нежелание прислушиваться к экспертному мнению, не давала собственникам при продаже своего объекта желаемого результата. В течение года часто происходили случаи отказа в покупке конкретному покупателю с предложением «немного поторговаться» в ожидании, что найдется тот, кто предложит установленную цену, в итоге, через непродолжительное время, вынуждены были продавать жилье с большим дисконтом, чем ожидалось.


1 - Исследование «Левада-центр» от 17.12.2015 года: //www.levada.ru/

Динамика продаж на рынке жилой недвижимости

Объем продаж на вторичном рынке снизился на 42,2% в целом за год по сравнению с 2014 годом. За существенным снижением в 1 квартале  рынок уже с мая месяца демонстрирует рост числа сделок (+7% май к апрелю, +34% июнь к маю).

При этом ситуация на первичном рынке оказалась иной: при общем снижении сделок на 24 % к прошлому году, нами были отмечены скачки продаж в апреле (с начала действия программы субсидирования) по июль, а с августа отмечаем снижения интереса к новостройке.

Анализ вторичного рынка жилья

Как уже было отмечено в «Основных показателях рынка», число сделок на вторичном рынке существенно снизилось. Основной причиной снижения можно назвать снижение сделок по ипотеке. Если в 2014 году среднемесячный показатель сделок по покупке жилья с ипотекой составлял в компании 62%, то в 1 полугодии 2015 года он составил 42%, а к концу года еще прибавил и составил 51,2%. Повышение ключевой ставки Центробанка РФ до 17% сделало кредитные продукты мало востребованными. В начале года с ипотекой работали главным образом крупнейшие участники рынка. Конкурентов стало меньше, но и число заемщиков сократилось в разы. Во-вторых, влияние на реализацию платежеспособного спроса в реальные сделки, оказывают и общеэкономические факторы, нестабильность, отсутствие уверенности в сохранении размера существующих доходов.

Основные тренды на рынке:

  • Альтернативные сделки в общем объеме на вторичном рынке составляли 85% в 2015 году, обычно этот показатель не превышает 70%.

Соответственно, при покупке с помощью ипотеки у клиента есть половина и больше собственных средств (50-70%), и меньшую недостающую часть он берет в кредит.

  • Сделки по покупке дорогой квартиры, индивидуальной планировки по цене более 6 000 000 рублей совершались в 50% случаях с использованием кредитных средств, тогда как на первичном рынке покупка с помощью ипотечного кредита квартиры с ценой более 6 000 000 происходила лишь в 29% случаях.

Объяснить это можно тем, что основная часть сделок по ипотеке на первичном рынке происходила по субсидированной ставке, а программа поддержки предполагает ограничение по сумме кредита (не более 3 млн.). С другой стороны, в основном покупка дорогой квартиры в Красноярске происходит с целью проживания, а не инвестирования. Соответственно, при существенной кредитной нагрузке, заемщик использовать приобретенное имущество по назначению сможет только спустя какое-либо время, требуемое на строительство и ввод в эксплуатацию.

  • В настоящее время рынок вторичного жилья ищет равновесие между спросом и предложением. Возросший объем предложений и сниженный спрос являются теми факторами, которые стимулируют мотивированных продавцов идти на снижение цен на свои объекты.

Предложения на рынке вторичной жилой недвижимости: общее число предложений на рынке выросло на 46%. Рост числа предложения наблюдался в течение всего года. Для примера, в стабильно развивающемся рынке в компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» ежемесячно на продажу предлагается 530-600 квартир от собственника на основании эксклюзивного договора, в 2015 года ежемесячно предлагалось более 770 квартир.
На графике показана динамика индекса «новые квартиры на рынке», то есть некий индикатор интереса продавцов к рынку. Выход на рынок новых квартир, выставленных в листинге компании на основании эксклюзивного договора. Прирост к прошлому годовому показателю «новые квартиры» на рынке 5,6%. При этом снижение показателя был в летний «низкий» сезон, а с сентября вновь рост.

Средняя цена за один квадратный метр на рынке вторичной типовой жилой недвижимости:
 В течение всего года фиксировалось снижение цены на квартиры вторичного рынка, значительное снижение произошло в марте-апреле, общее снижение за I полугодие составило 35%. Замедление темпа снижения отмечено с мая, в июле  - августе был незначительный рост, а затем плавное снижение, которое зафиксировалось в декабре на отметке 56 300 рублей / 50 900 рублей (цена предложения/цена сделки) и составило по итогам II полугодия 11%. Общее снижение показателей декабря к январю 22%.

Разница между ценой сделки и ценой предложения в среднем составила 7,6%, пиковые месяцы были март - апрель (12-15%).
Интересным наблюдением является то, что с июня по сентябрь мы отмечали: снижение числа предложений, в том числе вновь выставляемых на продажу квартир, рост числа сделок и замедление темпа снижения средней цены сделки. Многие эксперты сходились во мнении, что рынок близок к так называемому «дну». Обычно, при снижении числа предложений и стабилизации цены, можно ожидать некоторого дефицита интересных квартир при существующем спросе, который был еще и подогрет очередным снижением ключевой ставки, а вместе с ней и ставки по ипотеке на вторичном рынке (в июне, августе). Как следствие, ожидаемого многими собственниками роста цены. Что же произошло? В июне была самая глубокая просадка по цене к началу года (на 35%), цена предложения и цена сделки практически совпали, то есть совпали ожидания покупателей и готовность продавцов по конкретной цене. В июле мы отметили незначительное повышение цены на самые востребованные объекты – 1 и 3 - комнатные квартиры новой планировки, рынок покупателей это «принял» (разница между ценой предложения и ценой сделки 1,4%). В августе еще один скачок цены предложения, но желания продавцов продать «выше рынка» не нашло поддержки у покупателей и цена сделки с разницей – 7,4% потянуло цены снова вниз.
Такие «ценовые качели» только лишь подтверждают, во-первых, что платежеспособный спрос находится в среднем ценовом диапазоне 50 000 – 53 000 рублей за квадратный метр типового жилья на вторичном рынке.
При этом на вторичном рынке цена на квартиры разбалансирована, на однотипные аналогичные квартиры разница может составлять до 20%.

Ниже представлена Таблица цен на типовое жилье в зависимости от планировки и количества комнат с указанием диапазона в зависимости от месторасположения и потребительских характеристик (предложения на 22 декабря 2015 г.):

Квартиры в разных мкр. города/планировка

1-комн.

(средняя цена 1м2., min-max цена)

2-комн

(средняя цена 1м2., min-max цена)

3-комн

(средняя цена 1м2., min-max цена)

Новая

61000

1200-3200 т.р.

61000

2600-3900 т.р

50000

2500-3700 т.р

Улучшенная

55700

1300-2400 т.р.

51000

1700-3000 т.р.

47000

2100-3700 т.р.

Хрущевка

58000

1500-2000 т.р.

50250

1700-2500 т.р.

49700

2100-3700 т.р.

Гостинка

63400

720-1400 т.р.

 

 

Интерес у читателей и профессиональных участников рынка может вызвать график «Изменение среднеквартальной цены сделки за 10 лет»:

Основой спрос распределился на типовые 1, 2 – комнатные квартиры новой планировки. При этом спрос сохраняется на квартиры гостиничного типа и 1-комнатные квартиры «хрущевки». Это закономерно, если учитывать их абсолютную цену с аналогичными квартирами по площади, но новой планировки. Кроме того, подобные объекты расположены практически во всех районах города, что позволяет выбрать покупателям квартиру с удобным месторасположением, но более низкими потребительскими характеристиками и ценой.

Прогноз ситуации на вторичном рынке на 1 квартал 2016г.

  • При условии изменения в лучшую сторону геополитической ситуации, положительных изменений в области ипотечного кредитования, курсовой стабилизации, покупательский спрос на недвижимость возрастет. Пока эти ожидания не просматриваются, то в краткосрочной перспективе можно ожидать стабилизации цены, умеренный спрос и предложения квартир по более сбалансированной цене.
  • Простимулированный покупательский спрос и возможное снижение числа предложений (дальнейшее снижение цены на объекты может вынудить собственников «снять» квартиры с продажи) может привести к тому, что на рынке готового жилья «предложение с самой низкой ценой» будет «вымыто» покупателями, и начнется очередной цикл развития уже полностью обновленного рынка недвижимости.
  • На любимый всеми вопрос: «Когда же лучше покупать?», ответ такой. Оценивая нынешнее состояние рынка и общеэкономическую ситуацию, в настоящее время нет предпосылок к росту цен в ближайшие 3 месяца. Если в стране и в мире произойдут какие-либо существенные политические или экономические изменения, способные повлиять на рынок недвижимости, то рынок очень быстро отреагирует на это. Поэтому правильным было бы покупателю изучать листинги риэлторов, открытые базы данных на наличие квартир, которые отвечают его потребностям и цене. Изучать эти предложения, смотреть квартиры в натуре, если какая-либо квартира понравится и при этом появляется возможность получить дисконт, то покупать. Если покупатель не находит квартир, отвечающий его требованиям и цене, то стоит подождать.
  • Если говорить о рекомендациях для продавца, который продает и не проводит встречную покупку, то следует изучить рынок конкурентов-аналогичных квартир, проводить показы квартиры и если цена, предложенная покупателем устроит, то продавать. Или же ждать изменения тренда.
  • Рекомендации продавцу, который встречно покупает квартиру, то для начала, изучив рынок аналогичных квартир, выставить квартиру на продажу по цене рынка, найти вариант обмена для себя и отрегулировав цену продаваемой квартиры, проводить сделки. Выгода обменных операции в настоящее время очевидна, поскольку разрыв в цене продажи и покупки сегодня минимален.

Анализ первичного рынка жилья

2015 год для первичного рынка Красноярска, как и всей России, прошел под знаком «господдержки и суперльготной ипотеки». Этот год внес коррективы во все стороны жизни потребителя. Платежеспособность клиентов уменьшилась значительно и даже, если доходы клиентов не сократились, то не обеспечивают прежний уровень спроса. Простимулированный спрос программой господдержки льготной ипотеки привел к росту сделок на первичном рынке в период апреля-июля, а потом спрос вернулся на прежний уровень.

Еще одной отличительной особенностью этого года стало и то, что в структуре сделок на первичном рынке инвестиционных сделок стало существенно меньше, чем в предыдущие годы. Сегодняшние клиенты – это те, кто откладывал покупку, оценивающие настоящую ситуацию на рынке, понимающие, что ипотечная ставка более, чем привлекательная, еще и застройщик готов предоставить скидку, поэтому принимают решение о сделке по принципу «здесь и сейчас».

Основные продажи идут в новостройках с оптимальным соотношением цены и качества, причем в понятие «качество» закладывается динамика и сроки строительства.

Более 70% сделок - это покупка 1-комнатных квартир по цене в диапазоне от 1 000 000 до 2 000 000 рублей, из них 58% с помощью ипотеки.

Как и в предыдущие периоды у покупателя востребованы квартиры в строящихся домах с хорошей транспортной доступностью, предлагающие высокое качество жизни, идеальные с точки зрения соотношения цены и качества. Квартиры в таких новостройках быстро раскупают даже в нынешних условиях. А те проекты, которые делались по принципу «и так купят», на нынешнем рынке оказались совершенно не востребованы.
Так на графике выглядит 30-ка самых популярных жилых домов и комплексов, из 67 в которых проходили продажи, исходя из оценки предпочтений покупателей компаний.

Средняя цена за один квадратный метр на рынке строящейся недвижимости к концу года установилась на отметке: 52 290 рублей / 49 800 рублей (предложения/сделки):

Отличительной особенностью продаж на первичном рынке 2015 года было то, что инвесторы, действующие как частные продавцы, быстрее реагировали на меняющуюся ситуацию на рынке, снижали цены, тем самым становясь более привлекательными для покупателей.

Разница между ценой предложения от застройщика и ценой предложения от частного продавца (инвестора) в среднем составила 5% во II полугодии.

Следующий график показывает изменения индекса продаж в те же периоды, как менялась ценовая составляющая.

На графике интерес для анализа представляют пики продаж от застройщика в апреле, июле:

  • В апреле 2015 г. рост продаж можно объяснить первыми сделками по программе субсидирования, которая вызвала всплеск спроса. Доля ипотечных сделок в общем объеме продаж на первичном рынке в апреле составила 83%, все эти сделки проходили в рамках программы субсидирования. В дальнейшем с июня наблюдается снижение доли ипотеки в сделках по долевому (график7 ). Видимое увеличение доли ипотеке в сделках октября в первую очередь обусловлен проведенным маркетинговым мероприятием компании «IV Ипотечный марафон» (график7 ).
  • В июле, это тоже ипотечные сделки по первым решениям банков (подошел к окончанию срок действия первых решений) и самое главное, существенное снижение цены от Застройщика. Доля ипотечных сделок в общем объеме продаж на первичном рынке в апреле составила 83%, все эти сделки проходили в рамках программы субсидирования.

В настоящее время, от застройщиков Москвы и области звучат предложения о дальнейшем снижении ставки по ипотеке. Безусловно, поддержка спроса на рынке новостроек с помощью государственной программы субсидирования ипотечных ставок – самая эффективная антикризисная мера, по мнению строителей, поэтому мечты застройщиков о льготной ипотеке со ставкой в 7 % понятны. Но такой ставки мы не наблюдали даже в стабильные времена и на вторичном рынке, где залогом выступают не права, а реальный объект, поэтому можно говорить, что мечты останутся мечтами. Кроме того, и сами банкиры энтузиазма по поводу предложений застройщиков не испытывают: дешевая ипотека с низким первоначальным взносом может обернуться для них огромными проблемами после прекращения государственного субсидирования.

По нашему экспертному мнению, при дальнейшем снижении ставки  именно за счет увеличения размера субсидии, в самом не выгодном положении могут оказаться сами же застройщики. Поскольку, программа субсидирования рано или поздно закончится, а вместе с ней закончится и льготная ипотека, а это уже грозит падением спроса куда более серьезным, чем до ее введения.

На основе нашего многолетнего профессионального анализа рынка жилой недвижимости и ипотеки, можно сделать однозначный вывод: снижение ипотечной ставки существенно меньше влияет на спрос, чем уменьшение цены за квадратный метр.

Прогноз ситуации на первичном рынке на 1 квартал 2016г.

  • Без правильного реагирования на изменения рынка и принятия конкретных мероприятий, в том числе снижение цены, на рынке строящегося жилья могут остаться крупные застройщики и продолжить реализацию уже начатых проектов, а средние и мелкие компании, не имеющие запаса ликвидности, будут вынуждены приостановить строительство. Рост числа «замороженных» проектов сегодня вполне вероятен. Кроме того существует вероятность банкротств мелких строительных компаний.
  • 2015 год, на мой взгляд, развеял много иллюзий у всех участников рынка, в том числе такую, что недвижимость всегда дорожает, надо только чуть-чуть подождать и все само наладится, квартиры вновь начнут разбирать как горячие пирожки. Многие продавцы психологически не готовы к иному развитию событий. Во многом эти представления сформированы прежним кризисом, когда, действительно, с осени 2009 г. все вновь пошло в рост. Но тогда имел место классический финансовый кризис, при котором после ликвидации ценовых пузырей достаточно быстро следует восстановление.

В предыдущие годы с наступлением осени, с началом делового сезона, активность спроса всегда была более ощутима. В этом году этого не произошло. Поэтому необходимо формировать рыночные механизмы, которые будут работать без поддержки государства.

В ближайшее время высока вероятность коррекции цены, увеличение скидок, с целью «распродажи» квартир, чтобы получить возможность рассчитываться с банками.

Анализ ситуации на рынке ипотечного кредитования:

Средняя ставка по ипотеке: на покупку готового жилья  13 % (min 12,5% - 14,5%), на покупку строящегося жилья 16 %, на покупку строящегося жилья по программе субсидирования 10,9 – 11,9%.
По статистике АИЖК график «Ставки  по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца, в 2009 - 2015 гг., % годовых»2 выглядит следующим образом:

По итогам 2015 года в компании средняя доля ипотечных сделок в общем объеме сделок: 60% на первичном рынке, 46% на вторичном рынке.


2 - «Аналитика и статистика АИЖК»: //www.ahml.ru/

Прогноз ситуации на рынке ипотечного кредитования

  • Существует прямая зависимости развития ипотечного кредитования от общего состояния экономики и уровня доходов населения. Можно предположить, оценивая сегодняшнее положение дел, что в наступающем году принципиальных улучшений соответствующих показателей не будет. А значит, нет речи и о возвращении ипотечного рынка на докризисный уровень.
  • Предполагаем, что банки будут продолжать целенаправленную работу по привлечению наиболее интересных для них целевых групп клиентов и Но одновременно будут стараться минимизировать риски за счет ужесточения требований к заемщику, предмету залога.
  • В условиях дорогих кредитных предложений потенциальный заемщик оценивает, в первую очередь, размер базового процента. И хотя данный параметр нельзя считать главным индикатором выгодности, он по-прежнему остается приоритетным ориентиром среди большей части населения.

При снижении ключевой ставки ЦБ РФ, можно предположить, что вопрос о дальнейшем понижении ставки по ипотеке банки будут принимать, оценивая ситуацию,  насколько изменение ставки может повлечь увеличение платежеспособного спроса:

  • если снижение ставки приведет к увеличению доходности за счет увеличение числа заемщиков - то банк будет снижать, зарабатывая на обороте. При этом отложенный спрос, который сейчас на рынке высок, сработает в пользу продавца,
  • если же снижение ставки не окажет влияния на рост платежеспособного спроса, то снижение ставки маловероятно.

Заключение

В целом динамика спроса в последние месяцы свидетельствует о том, что большинство из тех, кто мог и хотел купить жилье в 2015 г., сделали это еще весной, сразу после запуска программы ипотеки с господдержкой. По всей видимости, несоответствие цен на квартиры, сформировавшихся в прежние годы в условиях иной макроэкономической реальности, актуальному уровню платежеспособности потенциальных покупателей уже невозможно компенсировать с помощью кредитных инструментов. А значит, новостройкам, до недавнего времени относительно неплохо справлявшимся с кризисом, в перспективе может грозить судьба вторичного рынка, где с начала года продажи упали более чем на 40%.
Всем участника рынка придется приспосабливаться к новому уровню платежеспособного спроса.
Текущая ситуация на рынке недвижимости, кроме очевидной нестабильности и снижения объемов продаж, принесла и пользу, запустив механизм очищения и оздоровления рынка недвижимости.
Нужно понимать, что рынок цикличен, и текущий цикл экономических и политических потрясений рано или поздно закончится, сменившись новой фазой роста.

Аналитический обзор подготовлен заместителем генерального директора Томаровской Ириной.

Аналитический обзор является интеллектуальной собственностью компании «АРЕВЕРА-Недвижимость», использование материалов и цитирование необходимо со ссылкой на первоисточник, автора и компанию.

22.12.2015 г.



Подпишитесь на новости недвижимости в удобном формате.
Все самое свежее и интересное о рынке – каждую неделю персонально для Вас.
Хочу подписаться