- Константин Николаевич, ваше агентство славится традициями, одна из которых открывать новый бизнес год в День риэлтора 8 февраля большой корпоративной конференцией, а вторая – в конце декабря вы радуете читателей и клиентов рассуждениями об итогах уходящего года. Давайте побеседуем о бизнесе, о команде.

- Константин Николаевич, чем порадовал и чем запомнился для вас 2023 год?

Начну немного издалека. Риэлторский бизнес в России, как и все остальные бизнесы, проходит все стадии жизненного цикла по Адизесу. Помню стадии «давай-давай», «юности», «расцвета». Я был очень активным участником рынка в этих стадиях и на уровне города, когда создавал с коллегами профессиональные сообщества и мечтал о признании обществом молодой тогда профессии «риэлтор», и на уровне страны, когда я и моя команда менеджеров были участниками проектов и по аттестации, сертификации услуг агента по недвижимости, и по разработке закона о риэлторской деятельности, и МЛС. Помню и период спада. И вот тогда я понял, что не хочу почивать на лаврах, не хочу какого-то успокоения, а чтобы расти и развиваться, нужна новая идея, новый смысл, выход из зоны комфорта.

И этот смысл был найден, он лег в основу миссии агентства: «В интересах нашего клиента достигать максимальной выгоды», и фактически сформировал культуру своей команды: набор понятий, ценностей, восприятий, технологий, разделяемых каждым. Со временем эта парадигма тоже дополняется и сейчас мы с командой работаем над повышением эффективности, чтобы улучшить качество, удовлетворенность клиента, и как результат – повышение прибыли.

А для меня, как собственника бизнеса, в этой парадигме любой специалист агентства стал моим Клиентом. Так вот уходящий год порадовал финансовыми результатами, которые позволили мне инвестировать в развитие агентства. Мы сейчас завершаем ремонт в одном из офисов, двери которого уже в новом году откроются для моих агентов-партнеров и клиентов. В этом же году мы завершили техническое переоборудование в офисах и начали работу по смене системы автоматизации бизнес-процессов, но это уже проект, который перейдет в 2024.

Очень радует, что к команде присоединяются новые люди. И это люди разного возраста, образования и жизненного опыта, но они выбирают этот бизнес, видя для себя возможности, и выбирают нашу команду, потому что она откликается им по интересам и ценностям. А значит, у меня стало больше клиентов, и это тоже радует.

- За счет чего удается удерживать лидерство в отрасли, ведь ваше агентство недвижимости с 1992 флагман красноярского рынка?

Про нас иногда говорят, что мы такое самобытное агентство недвижимости, слишком консервативное, порой долго принимающие решения. Скажу так, на это откладывают отпечаток 32 года на рынке. Повидали мы многое, опыт колоссальный, и именно это позволяет нам делать шаг короче и идти быстрее, чем шагать широко и не думать, во что можно вляпаться.

Огорчает, конечно, что порой мы сами недооцениваем себя, как бы привыкаем к тому, что имеем и не придаем этому нужное значение. А ведь та корпоративная культура, технологии, те ценности, сформированные годами, которые мы несем в команду и на рынок, мощнейший ресурс, который и позволяет оставаться флагманом рынка недвижимости города, и лидером мнения на российском уровне.

- А можете поделиться тем, что не удалось воплотить в 2023?

С некоторых пор я перестал планировать на долгую перспективу, на 2-3 года вперед. Хорошо это или плохо, не знаю. Но в условиях неопределенности последних четырех лет планирование на год позволяет мне балансировать и быстро корректировать свой план. Поэтому все, что планировал на этот год, все задачи относительно бизнеса, я решил.

- Безусловно, на то, о чем вы сейчас сказали, отложил отпечаток сам рынок недвижимости. Чем рынок 2023 года отличался от предыдущих лет?

Аккумуляция денег в стране по понятным причинам привела к тому, что деньги вышли на рынок недвижимости страны и виде новых сделок, и в новом строительстве. Высокая инфляция и высокий курс валюты также повлияли на то, чтобы деньги «зашли» на рынок недвижимости, как способ сохранения рубля.

Резкий скачок спроса в конце лета и, как следствие, рост цен обусловлен ослаблением рубля и повышением ключевой ставки ЦБ. Напомню, что с конца июля ставка повышалась 5 раз с 7,5 до 16%, и каждый раз это повышение приводило к росту спроса на ожиданиях подорожания ипотечных кредитов, что в дальнейшем и происходило.

Ажиотажный спрос во многом был основан на иррациональном поведении: если ипотека, то успеть купить с низкой ставкой и даже, если есть уже квартира в ипотеку, то взять и вторую ипотеку, избежать обесценивания рубля, сохранив деньги в «бетоне». Покупатели покупали любую квартиру, что было на «витрине» и почти не торгуясь, главное более-менее подходящую по цене, не важна локация, класс жилья, качество.

- Получается, что рынок очень живо реагирует на подобные изменения. Как последнее повышение ключевой ставки отразится на рынке?

Сейчас ключевая ставка 16%, а значит мы увидим ставки по рыночной ипотеке в пределах 18%. Это не то, чтобы психологическая граница, это «стоп-ипотеке», потому что психологическая граница пройдена.

Конечно же, доля по ипотеке на вторичном рынке снизится и существенно. Если взять за сравнение с предыдущим аналогичным периодом (март-май 2022 г., напомним, что ключевая ставка была повышена до 20%), то доля ипотеки в объеме сделок на вторичном рынке была 17-25%.

Катастрофы не произойдет, так как остаются альтернативные сделки на вторичном рынке, где сумма доплаты просто снизится, а значит, сократится выбор для конечного покупателя, но не остановит продажи.

Существенного снижения цены в ближайшей перспективе тоже не приходится ждать, так как при сжимающемся спросе (и здесь не только из-за недоступной ипотеки, но и за счет возможности разместить деньги на депозитах с высоким %) не нарастает объем предложений. Собственники предпочитают подождать и не продавать.

Но бытовые вопросы остаются и рано или поздно базы предложений будут наполняться, а недоступность ипотеки, а значит ограниченность спроса, будут толкать цены вниз.

- Константин Николаевич, сейчас в разных аналитических статьях можно встретить данные, что разница между ценой на первичном и вторичном рынке около 40%. Стоит ли ждать снижения цен на новостройки и когда это может произойти?

Мы обсуждали с застройщиками, есть ли потенциал к откату цен. Застройщики отвечают, что нет. Возможно, будут какие-то разовые акции для стимулирования локального спроса, для того чтобы выполнять планы для банков по эскроу-счетам, но не более. И это говорит о том, что есть некоторый запас прочности у рынка.

Пока 70% ипотеки на рынке первичного жилья субсидируется государством. Но субсидии постепенно сокращаются, также, как и усиливаются ограничения для получения льгот, а значит и постепенно будут снижаться цены. Но это перспективы не ранее конца первого квартала 2024.

- Константин Николаевич, в завершении нашего интервью, расскажите немного о ваших планах. Как я понимаю, предстоящий год будет непростым, а значит, придётся держать себя и команду в тонусе.

Мы ожидаем, что 2024 год будет достаточно спокойным, без резких движений. Конечно, летом нас ждет завершение льготного кредитования. Об этом сейчас много информации: завершить или оставить, но что-то изменить. И, как всегда, накануне мы увидим всплеск покупательской активности. В первой половине 2024 года дискуссиями "отменят или не отменят льготную ипотеку?" будет поддерживаться искусственный ажиотаж.

А далее, будет очередная смена стратегий. Но лучше уже сейчас думать, чем можно заместить «выпадающую» долю рынка. И мы такие решения видим – это рынок малоэтажного строительства и межрегиональные сделки. Ценю гибкий и пытливый предпринимательский ум моей команды, которая видит проблемные места и находит идеи, что и как заменить, разрабатывает план и действует. За последние год-полтора мы подготовили почву для выхода на новые сегменты рынка.

В завершении интервью хочу сказать, что я не теряю интерес к бизнесу, это чувствует моя команда и поддерживает меня, это радостно и очень ценно. Всю мою команду поздравляю с наступающим Новым годом, желаю отличного настроения и настроя, новых достижений и прорывных решений, крепкого здоровья и благополучия в семьях.

Я поздравляю клиентов и партнёров «АРЕВЕРА-Недвижимость» с Новым годом, благодарю за доверие и выбор нашей команды! Будьте счастливы в своем выборе!