16 апреля в редакции «Комсомольская правда» прошел круглый стол «НОВЫЕ ПРАВИЛА В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ: «ЧТО ЖДЕТ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ?». Эта тема сейчас часто поднимается к обсуждению, поскольку у участников рынка и в первую очередь у клиентов вопросов больше, чем ответов. На некоторые вопросы за круглым столом рассуждали представители власти в области градостроительства и стройнадзора Красноярского края и города, компаний-застройщиков, банковского сообщества, представители Общественной палаты красноярского края, Регистрационной службы и эксперты в области недвижимости.

С 1 июля все застройщики смогут привлекать деньги граждан только через счета эскроу – средства будут зачисляться на специальный банковский счет, откуда застройщик сможет их получить только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на одну из квартир.

- Как изменения отразятся на строительном бизнесе и конечном потребителе? Какую роль теперь будут играть банки?

Изменения в Федеральном законе No214-ФЗ в первую очередь направлены на усиление контроля за исполнением обязательств Застройщиком и разрешения проблемы «обманутых дольщиков». Безопасность покупки квартиры в строящемся доме серьезно повышается. Согласно закону, если застройщик, получающий финансирование в банке, не успеет по нормативу ввести объект в стадию готовности до 30%, то он должен перейти на счета-эскроу. Суть таких счетов заключается в том, что теперь покупатель будет передавать деньги не напрямую застройщику, а вносить их специальный банковский счет. Застройщик может получить эти средства только после того, как завершит строительство. Все сделки с внесением денег на эскроу-счета страхуются в размере до 10 млн руб. В случае банкротства застройщика страховое возмещение в пределах этой суммы выплачивает государственное Агентство по страхованию вкладов (АСВ). При банкротстве банка средства дольщика также не пострадают - их переведут в другую кредитную организацию (хотя риск банкротства банка минимален). Со слов заместителя управляющего отделением по Красноярскому краю СГУ Центрального банка РФ Алексея Гагарина, Центробанк проводит жесткий отбор. Право на работу с застройщиками по новой схеме имеют только уполномоченные банки – всего 63 на 1 апреля. Среди них – Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, Райффайзенбанк, Росбанк. Введение новой модели на рынке – скорее результат общего ужесточения государственной политики в системе долевого строительства.

Представитель банковской сферы отметил, что уже сегодня в Сбербанке финансируются проекты с применением эскроу-счетов. Согласно системе Сбербанка, по России открыто 1239 счетов-эскроу и рассмотрена 91 сделка на общую сумму 70 млрд рублей. Среди лидеров Московская и Ленинградская области. Статистика по Красноярску и краю такова, что на сегодня Сбербанк рассматривает финансирование по смешанной схеме кредитования. Со счетами-эскроу реализован всего один проект, с одним застройщиком. Важно отметить, что для всех застройщиков банк подготовил необходимый первоначальный пакет документов для анализа. В течении 2-3 дней банк рассматривает документы и дает решение, идет он в этот проект или нет.

- В связи с переходом на проектное финансирование и эскроу-счета всё чаще звучат прогнозы, что цены на жилье вырастут, так как застройщики переложат свои возросшие расходы на плечи покупателей жилья, так ли это?

Попов Константин так прокомментировал этот вопрос. «Уверен, что переход на новую схему работы не будет резким, настройка системы потребует корректировок и дополнений в нормативах, поскольку не просто в раз уйти от многолетней сложившейся практики. Сегодня все чаще и чаще приходится слышать, что июльские изменения повлекут рост цены. Но я полагаю, что в данных утверждениях больше эмоций, чем аргументов, почему это должно произойти. Есть два ключевых показателя непосредственно влияющих на изменение цены: платежеспособный спрос и объем предложения. В среднесрочном периоде объем предложений будет на высоком уровне, дефицита сейчас нет. Так же как нет перспектив роста благосостояния, роста реальных доходов населения. Эти два фактора будут существенно ограничивать планы по повышению цены. Цена будет корректироваться, но постепенно».

- Спрос на новостройки, в преддверии 1 июля, не ослабевает? Чего опасаются покупатели и насколько эти страхи оправданы? Кто останется на рынке, а кто уйдет?

Помимо роста цены у покупателей есть страх того, что компания-Застройщик, в которых они выбрали себе жилой объект, обанкротится. Стоит отметить, что для потребителя проектное финансирование со стороны банка — это дополнительная защита. Так, проект на 85% финансируется кредитными средствами банка и лишь на 15% средствами застройщика. Это означает, что банком дополнительно проведена экспертиза проектно-сметной и исходно-разрешительной документации застройщика, а также дана оценка экономической эффективности проекта. Все это дополнительно минимизирует риски по недострою объекта жилой недвижимости. Как отметила коммерческий директор ГК «Монолитхлодинг» Абасова Аделина, скорее всего рынок сместится в сторону сильных крупных компаний, которые имеют возможность финансироваться в банках. В первую очередь, это будут те застройщики, которые хотя бы раз входили в проектное финансирование. Поэтому сейчас нужно очень тщательно проверять надежность застройщика. И если покупатель уверен в надежности выбранного брэнда – сейчас наиболее подходящее время для того, чтобы приобрести жилье.