Подходит к концу очередной посткризисный год (после 2014-15 гг.) на рынке недвижимости Красноярска. Год, который, как и предполагали, с одной стороны, не должен был быть хуже 2017, с другой стороны – «выборы пройдут»...

Поскольку 2018 год для России ознаменован президентскими выборами, а значит, как минимум до апреля не должно было быть социальных потрясений. Так и произошло: яркие краски мнимого благополучия, а именно снижение ставки по ипотеке до 9% и вывод на рынок специальных программ для семей с детьми со ставкой от 8,6%, несколько оживили спрос, на который собственники квартир отреагировали повышением цены. Это повышение оказалось в первом квартале довольно существенным как на вторичном, так и на первичном рынке жилья, учитывая двухлетнее затяжное снижение.

А потом «выборы президента прошли»: изменения в законодательстве о долевом и неблагоприятный фон после банкротства ряда строительных компаний в РФ, пенсионная реформа, повышение налогов, сентябрьские выборы в регионах, да и внешняя политика, оказывающая существенное влияние как на экономику в целом, так и в частности на конкретного человека, все эти факторы не вселяют оптимизма и не позволяют говорить о повышении уровня благосостояния.

Второй и третий квартал на рынке недвижимости прошли под трендами:

• постепенного снижения ликвидного предложения на рынке вторичного жилья,
• умеренно стабильного платежеспособного спроса, поддерживаемого низкой ставкой и ожиданием роста цены на квартиры в строящихся домах,
• пониманием, что ипотечная ставка в четвертом квартале начнет расти (объективных факторов к снижению нет).

Низкая цена и ставка по ипотеке обеспечили высокий спрос на самые доступные маленькие квартиры (студии и 1-комнатные в «старом» фонде) и, напротив, на 3-4 комнатные квартиры новой планировки, в том числе в домах высокого класса комфортности.

Еще несколько наших наблюдений за поведением покупателей и продавцов в этом году, которые могут быть интересны всем участникам рынка:

• каждая третья квартира на вторичном рынке (в сегменте жилья «эконом+», «комфорт») продается с качественным ремонтом и мебелью, поэтому данный критерий перестает давать повышающий коэффициент при ценообразовании. При этом собственники стараются удерживать высокую цену длительное время, тем самым проигрывая конкуренцию, теряя ресурсы (временные и денежные),
• покупатели все меньше и меньше интересуются покупкой крупногабаритных квартир, что отражается на избыточном предложении подобных квартир с высокой ценой (это скорей как раз критерий снижающегося уровня жизни; экономия расходов на содержание и обслуживание собственности – новый тренд),
• покупатели при выборе квартиры перестали ориентироваться только на месторасположение и цену. Основными критериями при выборе квартиры для семьи выступают развитость социальной инфраструктуры и однородность социальной среды, оценка надежности застройщика (при покупке в долевое).

Повышение ставки рефинансирования в сентябре впервые с декабря 2014 года повлечет повышение ставок и по ипотеке, поскольку нет никаких объективных факторов, говорящих об обратном. Говоря о краткосрочной перспективе на рынке недвижимости, стоит отметить, что рост ипотечной ставки в пределах 1-1,5% будет происходить постепенно до конца года. Это может вызвать короткий всплеск спроса и дальнейшее затишье на рынке (клиентам, как и остальным участникам, придется адаптироваться к ситуации). В дальнейшем поддержка существующего спроса без снижения цены (по крайней мере, на вторичном) невозможна. Могу предположить, что в начале 2019 года появятся стимулирующие программы, субсидируемые государством, для поддержки строительной отрасли.

Материал подготовлен исполнительным директором компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Томаровской Ириной