Лето заканчивается, а значит, временное затишье на рынке аренды жилья закончилось, и риэлторов и их клиентов ждет горячая пора. Именно конец августа — сентябрь традиционно считается самым активным с точки зрения аренды месяцем: люди возвращаются в город, стремятся снять квартиру поближе к работе, новой учебе детей, да и просто, осень — самое время начать «новую жизнь". В преддверии «жатвы», о сложностях работы на этом рынке нашему корреспонденту рассказала директор отделения корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Ольга Варакутина. Остров Утопия Москва, хоть и является самым большим городом в Европе, однако ситуация с арендой пока сильно отстает от даже небольших европейских городов, и в первую очередь это отставание заключается в том, что у нас отсутствует жилье, сдаваемое в коммерческий наем муниципальными властями. В прошлом году эксперимент по строительству первого доходного дома был успешно завершен: помпезно, с участием руководства города был открыт первый малоквартирный дом для сдачи внаем. Шаг в высшей степени важный, однако... пока единственный. По мнению риэлторов, для удовлетворения массового спроса такие дома должны иметь специальные проекты, состоять из одно-двухкомнатных квартир, которые пользуются наибольшим спросом на рынке, иметь управляющую компанию, которая будет заниматься как сдачей квартир в аренду, так и поддержанием дома в надлежащем техническом состоянии. Уровень цен в таком доме должен соответствовать среднерыночной стоимости аналогичных квартир (на сегодняшний день это 400-550 долларов в месяц). Однако пока таких предложений нет, и желающие снять жилье вынуждены довольствоваться частным жильем. Купить, чтобы сдать Впрочем, частный сектор постепенно изменился — квартиры сдаются не только оставшиеся от бабушек, но появляется все больше сознательных рантье, вкладывающих деньги в жилье с целью последующей сдачи в аренду. «Довольно часто бывает так, — рассказывает Ольга Варакутина, — приходит покупатель, который говорит, что хочет купить квартиру с целью сдачи в аренду. При этом он не знает точно ни какой район ему нужен, ни какие параметры жилья. В этом случае мы подключаем специалиста из отдела аренды, который дает консультацию, что лучше всего сдается". Как правило, при экономбюджете специалисты рекомендуют покупку однокомнатной квартиры. Самыми выгодными являются однокомнатные квартиры на расстоянии 2-3 остановок от центра, либо дальше, но по престижным направлениям. При покупке второй (и более) квартиры, в которой потом никто не будет зарегистрирован, по существующему законодательству выше плата за коммунальные услуги, но это сумма незначительна по сравнению с выгодой, которую получает хозяин от сдачи в аренду. «Довольно часто после покупки квартиры, — добавляет г-жа Варакутина, — этот же человек потом обращается к нам, и мы эту квартиру сдаем". Распространена такая схема и у ипотечных покупателей: люди берут кредит, покупают квартиру и сдают ее, выплачивая тем самым свой кредит. Зачем нужны посредники? Сдавать квартиру, конечно, выгодно, но и, несомненно, хлопотно. В определенной мере лекарством от головной боли может служить обращение в агентство недвижимости. Путь этот достаточно разумный даже с учетом того, что за работу агентство берет до 100% от месячной платы за квартиру. «Работа агентства заключается не только в подборе варианта, — говорит г-жа Варакутина, — агентство проверяет полномочия сторон, помогает людям провести переговоры, оговорить те вопросы, которые сразу даже не придут в голову, но в дальнейшем они могут осложнить жизнь". Сложные вопросы проще обсуждать, если на переговорах присутствует агент. «Скажем, я у вас снимаю квартиру, — приводит пример г-жа Варакутина, — мне неудобно начинать вас в чем-то подозревать, это портит отношения, но тут сидит посторонний человек, который может задавать любые неприятные для сторон вопросы". За много лет практики появились наработанные, стандартные выходы из практически любой ситуации. Например, кто-то что-то обещает докупить или довезти в квартиру — стиральную машину, холодильник и т.д. В договоре указывается срок, за чей счет, чьими силами, а главное — что будет, если этот пункт не будет выполнен. Как правило, есть стандартные выходы, которые предлагает агент — если вы этого не сделаете, то плата за наем снижается на столько-то или наниматель вправе самостоятельно купить этот предмет, и те расходы, которые он понесет, он вычитает либо из следующей месячной платы, либо пропорционально раскладывает на год. Ремонт — дело тонкое Особую сложность при составлении договоров представляют квартиры, сдающиеся под ремонт. «При планируемом ремонте мы всегда рекомендуем подъезжать в офис, — говорит г-жа Варакутина, — составлять здесь договор и предупреждаем, что подъехать придется как минимум два раза — сначала обговорить договор, затем подписать". При сдаче такой квартиры очень много рисков, поэтому обычно составляется дополнение к общему договору, посвященное именно ремонту. Здесь оговаривается все: кто принимает решение по цвету плитки, по качеству отделки и используемых материалов, согласовываются сроки, смета. При заключении такого договора есть риски и для хозяина, и для нанимателя. «Когда хозяин видит свою отремонтированную квартиру, — рассказывает Ольга Варакутина, — у него возникает очень большое желание либо въехать в нее самому, либо распрощаться с нанимателем и сдать ее другому нанимателю, но, естественно, совсем за другие деньги. Поэтому в договоре должны быть оговорены санкции, чтобы наниматель не пострадал". Риск для хозяина тоже значительный — все ремонты начинаются с того, что все надо сломать и ободрать. И если до ремонта квартира в не очень хорошем состоянии, но ее так сдать можно, то когда клиент начнет ремонт — размоет потолок, обдерет обои, а потом вдруг скажет, что отказывается от сделки, то такую квартиру сдать будет уже очень сложно. Поэтому договор с ремонтом составляется особо тщательно и подробно. «Как ни странно, — говорит г-жа Варакутина, — письменный документ очень сильно действует на людей>. При разрешении возникающих конфликтов агентство тоже не стоит в стороне. Когда возникают какие-то конфликтные ситуации, как правило, стороны звонят в агентство, и специалисты пытаются уладить конфликт, вступить в диалог с другой стороной. Конечно, позиция сторон, когда они рассказывают, что произошло, сильно различаются. Каждый видит ситуацию по-своему. Когда же участвует третье лицо, которое лично ни с кем не скандалило и в конфликт не вступало, ситуация разрешается проще. Суд — это не страшно Агентство готово защищать интересы своего клиента и в суде. «У нас был один случай, когда мы представляли интересы своих клиентов (нанимателей) в суде, — рассказывает Ольга Варакутина. — Хозяева обратились в суд, чтобы их выселить, суд рассмотрел дело и вынес решение, что наши клиенты правы, живут на законных основаниях и хозяева не имеют оснований расторгать договор. Так что обращение в суд было даже хорошо: наши документы прошли проверку в суде, мы удостоверились, что заключаем именно те договоры, которые действительно могут защитить нашего клиента". Да и вообще, считает Ольга Варакутина, когда дела решаются в суде, это говорит как раз о цивилизованности страны. Люди не выясняют отношений спорами, а обращаются к авторитетному, компетентному лицу. Это нормальный способ разрешения конфликтов. Белые пятна Несомненно, сдача квартиры вполне предусмотрена законодательством. Во второй части ГК есть глава, которая регулирует отношение найма, однако нормы эти достаточно общие. «Было бы действительно неплохо, если бы появилась законодательная база, которая регулировала бы сдачу жилья внаем физлицами — их права, обязанности, — считает г-жа Варакутина, — потому что, если строго следовать ГК, то физическому лицу не очень интересно сдавать квартиру — слишком много запретов и ограничений именно для наймодателя". Примером такого законодательного «белого пятна» может служить пункт в ГК, по которому наймодатель может обратиться в суд с требованием о выселении жильца только после того, как наниматель не оплатил аренду за два периода. В случае, если по договору наниматель платит ежеквартально, обратиться в суд наймодатель по закону может только через полгода, что, естественно, приводит и к потере денег и нервов. К сожалению, государство пока ставит телегу впереди лошади: оно больше озабочено вопросом, как собрать побольше налогов с наймодателя, а не как гармонизировать отношения в сфере жилищного найма на основе четко разработанных законов. Оксана Самборская Газета «Квартира. Дача. Офис»