В 2005 году вступил в силу 214-ый ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости», который вызвал бурную дискуссию в рядах застройщиков, утверждавших в один голос, что работать по этому закону крайне проблематично. Три прошедших года показали, что часть строителей смогла приспособиться к изменениям в законодательстве, однако немало средств физических лиц для строительства жилья на рынке по-прежнему привлекается в обход закона. К концу 2008 года законодатели обещают начать рассматривать новые поправки к 214-ому ФЗ, которые предполагают как ряд «пряников» для застройщиков, так и ужесточение их ответственности перед дольщиком. Девелоперы бьют тревогу, указывая на то, что прежде, чем вводить новые нормы в закон, необходимо разобраться со старыми, чтобы в стране не упали темпы строительства и резко не выросли цены на жилье.

Хотят как лучше

Проект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства» внесен на рассмотрение Госдумы группой депутатов, в числе которых – Александр Хинштейн и Александр Коган.

По словам последнего, в настоящее время законопроект проходит оценку в Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР) и Министерстве регионального развития, и в случае положительной оценки Правительства РФ, возможно, первое чтение документа состоится уже в декабре 2008 года.

Как указывают авторы законопроекта в пояснительной записке к нему, согласно вступившему в 2005 году 214-му федеральному закону, для гражданина, заключающего договор долевого участия, риски его денежных вложений – минимальны, однако для застройщиков «процесс получения средств от физических лиц становится более сложным и экономически менее выгодным".

«По этой причине сегодня большинство застройщиков не заключает договоры долевого участия, применяя обходные схемы, такие как купля-продажа векселя с возможностью погашения приобретением квартиры, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи и другие. Если не прекратить практику заключения подобных договоров, в России может начаться волна обманутых дольщиков», - подчеркивается в документе.

Именно по этой причине авторы законопроекта предлагают законодательно закрепить норму о понуждении застройщиков к заключению договора в рамках 214-ого закона, которой до сих пор нет, чтобы все сделки с привлечением средств граждан, включая предварительные договора, подпадали под него.

При этом в случае, если договор не будет заключен в рамках 214-ого закона, предлагается ввести штрафы как для соинвесторов, то есть дольщиков (от 20 до 50 тысяч рублей), так и для самих застройщиков (от 500 тысяч до 1 миллиона рублей).

По словам Когана, новый проект поправок в 214-ФЗ также предусматривает целый ряд «пряников» для застройщиков.

В частности, рассказывает Коган, законопроект предлагает освободить от обложения НДС услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с 214-ым ФЗ.

«Прибыль застройщика, получаемая в результате строительства и реализации жилья, оказывается в настоящее время под двойным налогообложением: НДС и налога на прибыль, что в итоге будет составлять 42% с полученного финансового результата. Отмена НДС позволит создать благоприятные условия для цивилизованного рынка первичного жилья», - указывается в пояснительной записке к законопроекту.

Одной из основных целей законопроекта, добавляется в записке, является недопущение продажи в процессе банкротства активов компаний, в которые вложены средства граждан, третьим лицам. Для этого в документе предлагается прописать норму, предоставляющую право преимущественного выкупа недостроенных домов муниципалитету с целью дальнейшей достройки жилья.

Получится как всегда?

Девелоперы настроены на то, чтобы их замечания также были внесены в проект, и аргументируют свою позицию рядом причин.

По мнению генерального директора холдинга «Миэль» Григория Куликова, прежде, чем вводить обязанность для застройщиков привлекать средства граждан только по 214-ому закону, необходимо уладить ряд коллизий.

«214-ый ФЗ в редакции от 2005 года в теории сам по себе достаточно хороший документ, вот только на практике плохо реализуем. Если работать согласно нему, то девелоперу придется просто погрязнуть в различных согласованиях, и этот период может затянуться чуть ли не до четырех - пяти лет до момента выхода строителей на площадку. В итоге, приняв эти поправки в закон, мы можем получить провал в строительстве жилья, когда старые проекты уже завершатся, а по новым будет идти долгий период согласования», - считает он.

Как указывает Коган, противники поправок в 214-ый ФЗ действительно упирают на то, что «в Москве и области невозможно согласовывать проекты по 214-ому закону".

«А в регионах проще и все по-другому. Именно поэтому, в Москве и Санкт-Петербурге по 214-ФЗ у нас работают единицы компаний, а, например, в Калуге их доля достигает 50%, в Пензе и Оренбурге - 70-80%, а в Новосибирске до 80%», - утверждает Коган.

Именно по этой причине Национальная ассоциация девелопмента, которую возглавляет генеральный директор холдинга «Главстрой» Артур Маркарян, вышла с инициативой законодательно сократить сроки согласования предоставления земельного участка и разрешения на строительство.

«Необходимо четко прописать в законодательстве, возможно, теми же поправками в 214-ый ФЗ, срок согласования документации, а в случае, если сроки будут нарушаться, ввести штрафы для ответственных за это лиц. При таком положении дел 214-ый ФЗ будет более-менее рабочим инструментом», - считает он.

Куликов отмечает, что, если законодатели не прислушаются к девелоперам, то в стране могут существенно замедлиться темпы жилищного строительства, в связи с чем в перспективе могут вырасти и цены на жилье.

«По идее, законопроект призван защищать дольщиков, однако, наряду с тем, что он будет отстаивать их интересы в части приобретенного жилья, сама его доступность будет падать из-за снижения объемов строительства. Получается двоякая ситуация», - отмечает он.

Дольщиков защитят

Однако поправки в 214-ый ФЗ, как указывают авторы законопроекта, все же защищают покупателя жилья с различных сторон: это и гарантия достройки жилья властями, и возможность возврата денег, включая штрафные санкции, если застройщик не соблюдал сроки сдачи объекта, и гарантия законности заключенного договора по 214-ому закону.

Согласно законопроекту о внесении поправок в 214-ый ФЗ, как поясняет генеральный директор компании «ДС Риэлти», входящей в ГК «Дон-Строй», Тимур Баткин, покупатель также может потребовать вернуть ему заплаченные за жилье деньги, а также потребовать взыскание штрафа с застройщика, в случае, если проект как-либо отклонился от утвержденного.

«Однако, что именно понимать под «отклонением от проекта» в законопроекте прописано неясно. Может ли это быть, к примеру, изменение цвета стен в подъезде дома на тон? По идее, люди могут покупать жилье, а потом разрывать контракт из-за того, что площадь квартиры, к примеру, на 10 сантиметров больше или меньше, чем указывалось в проекте. И в итоге будут получать прибыль в размере неустойки», - размышляет Баткин, отмечая, что для девелопера этот вопрос критичен.

Государство также, внося поправки в 214-ый ФЗ, логично старается избежать волны обманутых дольщиков и недостроенного жилья, которая может возникнуть в случае, если некоторые застройщики в связи с нынешними последствиями мирового финансового кризиса станут банкротами и не смогут закончить свои проекты.

«В настоящее время органы власти субъектов РФ и муниципалитетов сталкиваются с проблемой отсутствия легальных оснований для вмешательства в договорные отношения физических и юридических лиц, а также в процесс банкротства компаний недобросовестных застройщиков», - подчеркивают в пояснительной записке авторы законопроекта, отмечая то, что после внесения поправок у властей появится такая возможность.