Достаточно ли в Екатеринбурге готовых площадей для размещения предприятий торговли, общественного питания и т.п.? Специалисты рынка недвижимости с уверенностью заявляют, что дефицит — огромный. Судя по потенциальному спросу со стороны предпринимателей, городу не хватает примерно от 1000 до 2000 таких помещений. Несмотря на данные Риэлторского информационного центра Уральской палаты недвижимости о почти четырехкратном увеличении объема предложения на рынке коммерческой недвижимости в течение последних трех лет, в основном за счет больших (от 1000 «квадратов»), площадей, наиболее необходимых малому бизнесу размеров, от 50 до 100 «квадратов», становится все меньше. Особенно их не хватает в центральном и приближенном к нему районах города. Спрос и предложение соответственно руководят ценами.

Эдуард Богданов, директор агентства недвижимости «Квартира-сервис»:

Цена офисных помещений в центре Екатеринбурга, который условно ограничен улицами Большакова-Московская-Челюскинцев-Восточная, колеблется в районе отметки в 1500-1700 долларов за квадратный метр, готовые помещения для торговли — 2000-3000 долларов соответственно. Естественно, как только взор покупателя направляется за пределы центра, он видит меньшие цены. Где-нибудь на окраине предлагают квартиры под коммерческую недвижимость, сравнимые по цене квадратного метра с жильем на вторичном рынке, а это около 1000 долларов. Динамика изменения цен на офисы имеет постоянную тенденцию к повышению. С этой точки зрения 2004 год, особенно его первая половина, был наилучшим периодом для инвестиций в недвижимость, так как этот год был периодом постоянного роста цен. На сегодняшний день рост стабилизировался. Перестав быть бурным, он находится в спокойной фазе. И в ближайшие месяцы его сложно спрогнозировать.

Делать конкретные предположения риэлторы сейчас не берутся в связи с тем, что нет ясности в техническом вопросе перевода помещений в нежилой фонд — каким он будет, и когда он возобновится. В настоящее время квартиры на первых этажах составляют подавляющее большинство в городском прайсе коммерческой категории недвижимости. Но с 1 марта этого года со вступлением в действие Жилищного кодекса, прописавшего основной порядок перевода помещений в категорию нежилых, администрация города приостановила прием документов на перевод. Соответственно, рынок офисов на первых этажах жилых домов просто встал. Помещения в нежилой фонд не переводятся потому, что, во-первых, нет нового Положения «О порядке перевода..», соответствующего Жилищному кодексу, во-вторых, не ясно как, до какой степени изменится сама процедура перевода. Станет ли она проще или сложнее для предпринимателей. От того, каким станет механизм перевода, считают специалисты, зависят насыщение рынка предложением, цены на офисы и, в конечном итоге, работа малых предприятий торговли и услуг, рост числа которых, в свою очередь, повышает конкуренцию и наше качество жизни.

До введения Жилищного кодекса, который задал единые правила игры по переводу в нежилой фонд для всей страны, в городе действовало местное Положение, на основе которого администрация переводила помещения. Были отработаны все этапы большого пути. Специалисты рынка сопровождали сделки по данному порядку, не скрывая критики в его адрес.

Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Роттердам»:

Несмотря на огромные объемы инвестиций в развитие малого бизнеса, а речь идет о суммах в несколько десятков миллионов долларов ежегодно в одном только Екатеринбурге (это больше всех действующих программ развития предпринимательства), данное направление почему-то не было приоритетным для органов власти. Бизнес идет вперед, стремится вкладывать деньги в развитие сферы услуг для населения, но вместо поддержки со стороны администрации города встречает препятствие в виде некачественной, непрозрачной и громоздкой процедуры со многими неизвестными.

Сегодня бизнес тратит слишком много сил, времени и средств на подготовку «производственной площадки» в виде офисных и торговых площадей. Перевод в нежилое ранее длился от полугода до года, даже с помощью «переводчика» в лице риэлтора. В результате город терял и теряет готовые инвестиции в экономику на десятки миллионов долларов ежегодно.

Только из-за этого у нас по сей день не сформировался рынок купли-продажи готовых магазинов и офисов. В прошлом году мы в агентстве провели небольшое исследование спроса на офисы. В течение месяца мы фиксировали все обращения к нам клиентов, ищущих готовые помещения для размещения предприятий. Таких обращений оказалось 200. И это только за один месяц в одно агентство, а сколько агентств в городе?

О потребности бизнеса в готовых офисах в наиболее привлекательных районах говорит и директор агентства недвижимости «КБ на Белинского» Николай Наумкин:

Работу с нежилыми помещениями мы выделили в ранг приоритетных. Услуги востребованы, заказов много. Требуются готовые, то есть переведенные помещения на первых этажах. А их гораздо меньше. Непереведенными объектами покупатели в данное время практически не интересуются. Сейчас они откладывают покупку до того момента, когда станет известно, насколько реально будет перевести конкретную квартиру в «нежилье» по новому порядку. Хотелось бы, чтобы новый порядок был максимально упрощенным — чтобы сократился список документов, необходимых для получения разрешения, чтобы рабочий проект согласовывался в последнюю очередь, когда станет известно, что есть добро на перевод. Ведь это довольно затратное мероприятие для заказчика, а деньги он может потратить «впустую». Кроме этого, мы надеемся, что сроки согласования перевода будут сокращены до одного месяца. Это Положение нужно городу как можно скорее, рынок ждет его.

Заинтересованность в скорейшем создании и принятии городской Думой новой редакции «переводного» документа подтолкнула профессионалов рынка к участию в его подготовке. Уральская палата недвижимости в настоящее время занимается этим. В частности, проектом Положения занимается и один из наших консультантов — Илья Шкоп. По его словам, в проекте учтены все конструктивные замечания специалистов и предпринимателей.

Согласно Жилищному кодексу, в новом Положении сведен к минимуму повод для бюрократических игр: значительно сокращен список требуемых документов, ликвидированы все согласования (за исключением согласования проекта перепланировки). Мы предполагаем, что необходимая часть прежних согласований плавно перекочует в указанный проект. Наша задача сделать так, чтобы там остался только необходимый минимум. Новый состав городской Думы вселяет уверенность в том, что новое Положение будет принято в удобном для предпринимателей формате и в реальные сроки. При эффективном включении Думы в решение этой проблемы мы рассчитываем решить вопрос в конце мая или июне текущего года. Тем более что сотни предпринимателей сейчас заняли выжидательную позицию, они на старте и готовы в любой момент включиться в выкуп и перевод квартир, как только новая Дума проявит свое созидательное начало и решит данный вопрос.

Мы рассчитываем получить рабочий инструмент, по которому процесс перевода будет сокращен в 1,5-2 раза. Рынок сразу же сдвинется с мертвой точки. Вообще же выкуп первых этажей под офисы и магазины давно переместился из центра в районы. Поэтому сейчас в городе в «подвешенном состоянии» находятся от 5000 до 10 000 квартир, пригодных для размещения бизнеса с точки зрения рынка и требований перевода. Когда они получат «путевку в жизнь» и их жители смогут улучшить свое жилье, полностью зависит от оперативности Думы и последующего исполнения процедуры городской администрацией. Когда это произойдет, рынок готовой коммерческой недвижимости насытится, и уже сам перевод в «нежилье» уйдет в прошлое.


Светлана Соловьева, газета «Есть вариант!»