Геннадий Стерник считает, что в обозримом будущем российский рынок недвижимости ждет стабильность с ростом цен на уровне инфляции. Причем такая картина будет наблюдаться и в столице, и в регионах.

– Геннадий Моисеевич, на протяжении двадцати лет наблюдений молодой российский рынок недвижимости переживал и взлеты, и падения. Какие моменты вы сегодня, оглядываясь назад, можете выделить в качестве самых важных этапов в его развитии?

– Прежде всего, это период бурного роста с начала 1990-х до конца 1994 года, за который, к примеру, цена квадратного метра московской квартиры выросла от $100 до $1370, в Санкт-Петербурге – от $70 до $550. В 1999 году, после кризиса, случился обвал «долларовых» цен (если помните, тогда цены на недвижимость во многих регионах считали в долларах), но после него рынок быстро восстановился. С 2002 года начался следующий период – многолетний непрекращающийся бурный рост цен, вместе с повышением мировых цен на нефть и неумелыми попытками властей хоть как-то их обуздать. Напомню, что с 2000 по 2008 год цены в Москве выросли в семь-восемь раз, в регионах – в пять-шесть раз. Следующая веха – кризис 2008 года и обвал цен в 2009-м. Хотя, конечно, по сравнению с предыдущим кризисом, обвал – это слишком громко сказано. В Москве цены снизились на 20%, правда, в некоторых регионах – на все 60%. Сегодня завершается очередной этап – послекризисное восстановление. Оно продолжается уже четыре года, и его картина весьма существенно отличается от того, что происходило в 1998-2001 годах: тогда рынок быстро «упал – отжался», сегодня его структура претерпевает серьезные изменения.

– Вы ведете мониторинг цен в двадцати регионах. Как в них развиваются события?

– В семи городах из данной выборки цены на жилье уже в прошлом году достигли докризисного уровня и превысили его (Ярославль, Екатеринбург, Рязань, Москва, Тюмень, Ульяновск и Стерлитамак). В первой половине 2013 года к максимальным отметкам четырех- или пятилетней давности («низшие точки» для регионов приходились на разное время) должны вернуться Московская область, Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону и Омск. А вот Кемерово, Красноярск, Ижевск, Тверь, Новосибирск, Пермь, по нашим прогнозам, имеют шансы восстановиться к концу 2013 года или только в 2014-м.

– Геннадий Моисеевич, положа руку на сердце отметим, что вы ведь не предсказали ни первого, ни второго кризиса.

– Не предсказал. Но их ведь никто не предсказал. Зато благодаря двум кризисам мы, во-первых, научились делать точные сценарии для послекризисных периодов, во-вторых, приблизились к более точным показателям в прогнозировании: то есть можем просчитывать динамику не приблизительно, а в процентах, причем даже не в двузначных цифрах.

– Есть ли в России регионы, которые по тенденциям на рынке недвижимости выбиваются за рамки сценариев?

– Здесь можно вывести следующую закономерность: рынки развиваются аналогично (то есть проходят одни и те же стадии), но не синхронно. Местные факторы и специфика регионов порой играют роль катализатора роста цен на недвижимость и дают возможность одним за 1,5-2 года пройти путь, на который у других уходит три или четыре, но не позволяют «выпрыгнуть» за рамки общей тенденции.

– Какого масштаба эти факторы?

– Самые разные. Празднование юбилея для Санкт-Петербурга в 2003 году (в те годы Питер по ценам начал активно догонять столицу), Универсиада для Казани 2013 года, олимпийские стройки для Краснодарского края, изменение границ Москвы до сопредельной с ней Калужской области…  Но здесь следует иметь в виду, что быстрый взлет всегда увеличивает шансы «перегрева» и жесткой посадки.

– В 2002 году вы установили зависимость цен на недвижимость от нефтяного экспорта и прогнозировали взлет цен в соответствии с ценами на нефть. Сегодняшний рынок недвижимости все так же зависим от «нефтяной иглы»?

– Как это ни печально, но нефть – по-прежнему базовый фактор. Однако растет и влияние других. Например, отток капитала за рубеж сильно влияет на цены дорогой недвижимости: «нефтяные» деньги втекают по одной трубе и вытекают – по другой. Кроме этого влияние оказывают рост доходов населения и развитие кредитно-финансовой сферы. В 2008 году три ноги подогнулись: нефть подешевела, отток капитала увеличился, доходы упали. В 2010-м– цены на нефть стабилизировались, а рынок стал восстанавливаться.

– Что будет происходить с ценами на вторичном рынке?

– После окончательного и бесповоротного возврата рынков к докризисным ценам темпы их роста будут снижаться. Это справедливо и для столицы, и для регионов. Если за три года послекризисного восстановления среднегодовой прирост цен составлял 9-10%, то по достижении отметок исторического максимума он будет 7-8% в год, не более, то есть практически пойдет в ногу с инфляцией. И это сценарий, который сегодня применим и для Москвы, и для области.

– Когда следует готовиться к очередному кризису?

– Если учесть, что нам удалось выявить два десятилетних цикла в развитии рынков недвижимости с общими закономерностями, то в 2018 году. А «стелить соломку» имеет смысл начинать с 2016-го.

– Коль скоро нас ждут как минимум три года стабильности, что бы вы порекомендовали профессиональным и непрофессиональным участникам рынка недвижимости?

– Потенциальным продавцам и покупателям жилья – забыть об инвестиционной составляющей и спокойно решать свои жилищные вопросы в соответствии с возможностями и потребностями. Дефицита нет, за ценами гнаться не нужно, нет смысла совершать сделки, что называется, впопыхах. Девелоперам – уже не время думать о сверхдоходах, зато имеет смысл обратить самое пристальное внимание на малогабаритное и доступное жилье. Его удешевление должно происходить за счет рационального проектирования, но никак не за счет снижения качества (современные хрущевки в обозримом будущем окажутся неконкурентоспособными). Риэлторам-универсалам также следует думать не о марже, а о повышении качества своих услуг, поскольку в условиях стабильного рынка население может обходиться и без агентов.
 

Геннадий Стерник – профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, ведущий аналитик российского рынка недвижимости, аккредитованный Российской Гильдией риэлторов (РГР), председатель комиссии по аттестации аналитиков.

Смотрите оригинал материала на http://www.bn.ru/articles/2013/04/01/104907.html