В конце минувшей недели совет директоров Центробанка принял решение повысить ключевую ставку до 9,5% годовых. Учитывая, что ключевая ставка напрямую влияет на стоимость кредитов для коммерческих банков, действия регулятора, по всей видимости, отразятся и на рынке ипотечного кредитования. Стоит ли ждать скорого повышения ставок по ипотеке - с таким вопросом обратился к экспертам портал Ради Дома PRO.
Центральный банк (ЦБ) с 5 ноября 2014 года повысил ключевую ставку с 8% до 9,5% годовых. Это самое значительное ее повышение с марта - тогда ключевая ставка выросла с 5,5% до 7%. Согласно сообщению ЦБ, основной причиной ужесточения денежно-кредитной политики стало существенное изменение внешних условий в сентябре-октябре: цены на нефть значительно снизились, а санкции, введенные западными странами в отношении ряда крупных российских компаний, напротив, ужесточились. От ключевой ставки ЦБ напрямую зависит стоимость кредитов для коммерческих банков. Следовательно, после ее повышения закономерно было бы ожидать ответной реакции банков - повышения ставок по кредитам для физических лиц, в том числе и ипотечным. Так ли это?
Сомнительный индикатор
«Решение Центрального Банка потенциально может повлиять на рынок ипотечного кредитования и опосредованно - на строительный бизнес, поскольку ипотека является одним из основных драйверов развития рынка недвижимости, - считает начальник финансово-экономической службы «ЛСР. Недвижимость - Москва» Алексей Ромашкин. - Вместе с тем, указать точную зависимость стоимости ипотечных кредитов от ставки рефинансирования крайне сложно». Напомним, что только за последний год ЦБ четырежды поднимал базовую ставку. При этом, по подсчетам генерального директора «Метриум Групп» Марии Литинецкой, увеличение ставки на 1 процентный пункт в течение первого полугодия увеличило среднюю ставку по новым кредитам незначительно - с 12,18% до 12,22%.
Почему же повышение ключевой ставки ЦБ на практике не приводит к пропорциональному росту стоимости ипотечных кредитов? «В настоящее время фондирование, предоставляемое ЦБ, обеспечивает 8,8% пассивов российских банков, - объясняет главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин. - Основным источником формирования пассивов банков выступают средства клиентов, на которые приходится 59% пассивов банков. Таким образом, прямое влияние повышения ключевой ставки ЦБ на кредитные продукты не так велико».
Почему дорожает ипотека?
Между тем, все без исключения эксперты, опрошенные Ради Дома PRO, отмечают рост ставок по ипотечным кредитам. Так, с 1 октября в Сбербанке минимальные ставки по ипотеке для молодых семей, а также по кредитам на новостройки выросли на 0,5%, составив 11,5% и 13% годовых соответственно. Следом за Сбербанком повысил ставки и другой лидер рынка жилищного кредитования - ВТБ24. Примеру двух крупнейших банков в ближайшее время, скорее всего, последуют и другие финансовые организации.
По мнению специалистов, одной из основных причин повышения ставок по кредитам являются санкции западных стран, в результате которых снижается объем общей денежной массы, которой располагают игроки банковского сектора. «В предыдущие годы банки могли ликвидировать недостачу за счет кредитов, которые они брали у западных партнеров, - отмечает Алексей Ромашкин. - Теперь такой возможности нет и кредитным учреждениям нужно искать иные источники финансирования».
«Другим фактором, влияющим на ипотеку, является снижение покупательного спроса, - считает Мария Литинецкая. - Те, кто мог позволить себе покупку недвижимости даже с помощью ипотеки, уже сделали это - именно в связи с этим мы наблюдали всплеск спроса в первом полугодии. Те же, кто хотел, но по каким-то причинам еще не приобрел, скорее всего, займут выжидательную позицию».
Наконец, в ситуации закрытости западных рынков крайне чувствительной для банковского сектора становится высокая доля плохих кредитов. По словам Дмитрия Монастыршина, в течение 2014 года на фоне ухудшения операционной среды значительно вырос объем просроченной задолженности по кредитам. В таких условиях банки повышают ставки по кредитам, чтобы компенсировать потери.
Что ждет рынок ипотечного кредитования
Есть ли сегодня у российских банков ресурсы, чтобы удержать ставку по ипотеке на приемлемом уровне? По мнению руководителя отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group Романа Строилова, таких ресурсов у российских банков нет. «Если правительство в лице ВЭБа не выделит целевых средств, ситуация может пойти по тревожному и неожиданному пути», - отмечает эксперт. Впрочем, столь пессимистическую оценку ситуации разделяют далеко не все специалисты. Большое увеличение ставок чревато стагнацией рынка ипотеки, и, как следствие, снижением денежной массы, за счет которой банки осуществляют операционную деятельность. Иными словами, в сохранении этого бизнеса в первую очередь заинтересованы сами банки, а значит - рост ставок по кредитам едва ли будет резким.
Однако в том, что он продолжится, не сомневается никто. «На текущий момент ставки по ипотеке находятся в диапазоне 11,5-15,5%. Предполагаем, что этот диапазон сдвинется в сторону 13-17%. Средняя ставка, возможно, составит около 14%», - прогнозирует Мария Литинецкая. Столь же очевидно и то, что банки продолжат ужесточать требования к заемщикам. «Завинчивать гайки в сфере ипотечного кредитования банки начали еще во втором квартале 2014 года, поднимая проценты, ужесточая требования к заемщикам, меняя условия действовавших ранее акций, рассчитанных на массовое привлечение заемщиков, - напоминает руководитель службы ипотечного кредитования «ИНКОМ-Недвижимость» Лев Плецельман. - Приоритетной стала работа с узкой целевой аудиторией, интересной своими финансовыми гарантиями. В ближайшее время этот тренд и будет определять клиентскую политику банков». Банки как никто понимают: лучше сразу отказать сомнительному заемщику, чем требовать от него в разгар кризиса возврата задолженности. По информации экспертов, уже сейчас банки активно расширяют перечень профессий, обладателям которых нежелательно выдавать кредит.
Сергей Кондраков, Дмитрий Золотов
http://www.radidomapro.ru
