Фото: Елена Пальм/ТАСС
Опережающий ажиотажный спрос на недвижимость неминуемо приведет к спаду в первом полугодии 2015 года. Рост продаж новостроек в Москве вырос за год на 65%, такая же ситуация характерна для многих городов-миллионников. Удорожание строительных материалов ввиду девальвации рубля, высокая ключевая ставка и вместе с ней растущая стоимость ипотеки при снижении инвестиционного спроса – основные причины стагнации рынка недвижимости в будущем году. Минстрой уже задумался над компенсацией убытков для застройщиков.
Сводные данные по объемам роста продаж новостроек в среднем по году по стране аналитики еще готовят, но по некоторым крупным городам уже можно судить об общем тренде. Например, по данным департамента аналитики «ИНКОМ Недвижимость», в Московском регионе спрос на первичное жилье в этом году (с учетом продаж декабря) вырос на 67%. Выборочно аналогичный рост спроса не менее чем в 40-50% в этом году констатируют риелторы Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и Новосибирска.
Ажиотажный спрос
Основные продажи пришлись на второе полугодие. Еще после первого полугодия ожидался рост спроса в среднем на 20%, то теперь все 67%.
«Основная причина в том, что люди спасают свои сбережения из-за девальвации рубля, - пояснил «Эксперт Online» Константин Апрелев, вице-президент Российской Гильдии риелторов. – Если в среднем по крупным городам рост сейчас 60%, то из них 50% - это ажиотажный спрос, поскольку средний по году – 10% обычно. Тенденция наблюдалась еще с осени, когда была уже повышена немного ставка по ипотеке. К концу года еще более сказался эффект опережающего спроса: те. Кто планировал взять ипотеку или купить жилье на свои сбережения в будущем году, изыскали резервы, привлекли дополнительный кредит и приобрели новостройку в этом».
Последний всплеск спроса в той же Москве – до 25% отмечается именно в декабре, поскольку в начале месяца Центробанк повысил ключевую ставку до 17%. По данным «ИНКОМ Недвижимости», больше стали покупать двухкомнатные квартиры площадью до 65 квадратных метров, хотя однокомнатные по прежнему лидеры роста.
«Судя по опросу наших клиентов, которые обращаются за ипотечными займами, можем сказать, что у людей снизилась уверенность как в курсе рубля, так и курсе валют, - пояснила «Эксперт Online» Ирина Рысь, заместитель председателя правления «Ланта банка». Поэтому свои сбережения они предпочитают вкладывать в недвижимость. Некоторые берут ипотеку даже на приобретение второй и третьей квартиры».
По ситуации в московском регионе отчасти можно судить и об общей картине в городах-миллионниках. Здесь спрос вырос больше обычного даже несмотря на то, что в целом по году предложение новостроек увеличилось и эксперты еще в начале года ожидали если не стагнацию, то стабильность покупательской инициативы. В границах «старой Москвы» в первом полугодии 2014-го в продажу поступило в два раза больше жилых корпусов, чем в январе-июне прошлого года. Прежде всего, это связано с появлением новых площадок для строительства за счёт реализации программы реновации промышленных зон. Кроме того, в первом полугодии явно прослеживалась тенденция и к удешевлению строительства: если в прошлом году в Москве более 60% вышедших проектов относились к классу комфорт, то в 2014 41,7% пришлось на эконом-класс и только 42,2% на комфорт-класс.
«Застройщики жилья эконом-класса стали активнее оптимизировать в этом году затраты без снижения качества, - говорит Илья Тюкин, директор ГК «Арт-фасад», - Приходится искать нестандартные решения и больше думать над проектами. Среду стали делать более насыщенной, разнообразной, функциональной и эстетически комфортной без особого увеличения затрат за счет интеллектуального усилия и свежего взгляда на проект, учитывающего реальные потребности будущих жителей».
Наиболее интенсивно жилье стало поступать на рынок в течение 2 квартала 2014 года: в Москве было введено 199 новых жилых корпусов, или 15% от общего количества новостроек в предложении общей площадью 2,2 млн квадратных метров.
Убыточные инвестиции
Последние годы основным драйвером роста спроса на недвижимость была ипотека (до 90% в структуре общего роста). По данным АИЖК, в 2013 году было выдано почти 825 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 1,354 трлн рублей, это в 1,2 раза превышает уровень 2012 года в количественном и в 1,3 раза в денежном выражении. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в 2013 году составила 12,4%.
По данным «ИНКОМ Недвижимость», сейчас картина изменилась и вместо плановых ипотечных покупок на первый план выходят инвестиционные. До октября 2014 года они составляли около 15% от общего объема, с октября по настоящее время - не менее 30%. Это при том, что цены тоже росли - с начала года до летнего периода цены на новостройки выросли в среднем на 5%, а с октября рост составил от 2 до 3% в месяц. Средняя сумма покупки на первичном рынке Москвы составила от 8 до 12 млн рублей, в Подмосковье - 3-5 млн рублей.
«Но это не значит, что те, кто инвестировал сейчас в недвижимость, смогут заработать на ней, – считает Константин Апрелев. – В следующем году можно ожидать снижения спроса и цен на жилье, в том числе по причине того, что многие подсуетились в этом году. Сейчас инвестиционные покупки делают в основном оптом – это всякие кооперативы, товарищества скупают квартиры подъездами, спасая свои сбережения – им нельзя вкладывать деньги в валюту. В следующем году они выйдут на рынок, при снижающемся спросе еще больше обвалят цены и продадут квартиры в убыток себе. Просто потому, что им к середине года понадобятся наличные средства».
Несколько иное мнение у директора департамента новостроек «ИНКОМ Недвижимость» Юлиана Гутмана. Он тоже считает, что преждевременный спрос в декабре, скорее всего, приведет к снижению спроса в первые месяцы 2015 года, но цены падать вряд ли будут:
«Если сохранится существующая сегодня ставка ЦБ, то количество ипотечных сделок резко сократится. Таким образом, наступит стабилизация рынка, так как все, кто может себе позволить приобрести квартиру в новостройке, делают это уже сегодня. Но цены на новостройки в период стабилизации рынка падать не будут. Их рост продолжится и будет соответствовать, как минимум, величине инфляции в 2015 году».
После повышения Центробанком ключевой ставки с 16 декабря на 6,5 п. п., до 17% годовых, банки начали увеличивать ставки по ипотеке. Основная причина в том, что банкиры и девелоперы опасаются как раз снижения спроса в будущем году и пытаются заработать на ажиотажных настроениях граждан.
Но с начала повышения ключевой ставки несколько банков попросту приостановили сделки с ипотекой. Это СМП банк, Транскапиталбанк, ТатФондБанк, Связь-банк, Промсвязьбанк, «Абсолют», МТС-банк, «Интеркоммерц» и «Глобэкс". Выдачу ипотечных кредитов приостановили Связь-банк, Промсвязьбанк, «Интеркомерц», «Абсолют», «МТС- банк» и «Глобэкс". Сбербанк в середине декабря объявил о повышении ипотечной ставки до 13,5%, а потом до 15,5-16%. На его долю приходится около полвины доли ипотечных сделок по России.
В целом рынок ипотечного кредитования в России в 2015 году может уменьшиться на 20%, сообщил сегодня журналистам председатель Сибирского банка Сбербанка России Кирилл Брель.
«Я считаю, что рынок, несомненно, должен будет сжаться. Но я надеюсь, что это сжатие будет не очень радикальным. Если это будет диапазон снижения на 20% по сравнению с 2014 годом, я буду считать, что это хорошо», - сказал Брель.
Заместитель руководителя департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев считает, что вслед за повышением ключевой ставки банки будут вынуждены поднять стоимость ипотеки минимум до 20%.
«Это для большинства покупателей «заградительный» процент, поскольку психологически допустимый для заемщиков порог ставки - 15%», - говорит Оленев.
Он считает, что отток ипотечных заемщиков может спровоцировать сокращение продаж у девелоперов на 30%, так как сейчас доля ипотечных сделок по некоторым проектам достигает 70%.
Минстрой задумался над компенсацией
Именно поэтому немаловажную роль на рынке недвижимости будут играть госпрограммы по обеспечению жильем эконом-класса. До 90% участников этих программ – являются получателями ипотечных кредитов. Программа «Жилье для российской семьи» предполагает и строительство не менее 25 миллионов квадратных метров жилья эконом-класса до конца 2017 года. В этом году в России из запланированных к вводу в эксплуатацию 71 миллиона квадратных метра в октябре сдали уже 48 миллионов (рост 25% к прошлому периоду).
Еще в первом полугодии министр строительства и ЖКХ Михаил Мень был преисполнен оптимизма:
«Если говорить о вводе жилья (это всё-таки один из критериев, на которые мы опираемся), порядка 29,5 млн кв. м было построено за первое полугодие этого года – это 130% к аналогичному периоду прошлого года. Конечно, первое полугодие не всегда является показателем на 100%, потому что много жилья вводится в ноябре-декабре, но тренд чувствуется позитивный, и строители заявляют об уверенности в дальнейшем позитивном движении в этой части», - говорит Михаил Мень.
По его словам, во многом это связано с тем, что банки активнее предлагают ипотечные кредиты. «Люди наши взяли ипотечных кредитов на 627,3 млрд рублей, это 367 398 кредитов непосредственно, то есть почти в 1,4 раза больше, чем по уровню прошлого года. Наши опасения, что прошлый год, который дал хороший результат, – может быть, временный тренд, не подтверждаются», - сообщил министр.
Уже в декабре Минстрой начал смотреть в будущий год с осторожность. Если еще в октябре Михаил Мень заявлял, что пока не будет принимать решение по компенсации застройщикам социального жилья (средняя цена 30 тысяч за квадратный метр), то уже в декабре на сайте Минстроя появилось сообщение, что уже готовятся предложения правительству по развитию строительной отрасли и поддержке спроса на рынке жилья в условиях новой ключевой ставки. В частности, Минстрой готовит предложения по поддержке ипотечного кредитования с использованием механизмов ОАО «АИЖК» для сохранения спроса на жилье со стороны граждан.
«Мы очень ждем соответствующих постановлений, указов, иначе рынок доступного жилья может остановиться, - говорит Владимир Кошелев, председатель Совета директоров «Корпорации КОШЕЛЕВ». – Ближайшие полгода изменений в объемах строительства доступного жилья, а именно на него приходится основной спрос, не произойдет, все будут выжидать и смотреть: снизит ли ЦБ ключевую ставку или нет, соответственно, снизят ли ставку ипотеки банки. Будут смотреть на курс доллара, от которого зависит стоимость жилья. Но даже при средних показателях мы прогнозируем в среднем удорожание строительства на 15-20% по сравнению с нынешней сметой ввиду девальвации рубля».
По словам Кошелева, сейчас Минстрой кроме прочих мер поддержки жилищного строительства рассматривает и возможность компенсации разницы между утвержденной по конкурсу сметой и реальными затратами на строительство.
«Но даже при такой компенсации понятно, что строительства жилья по госпрограммам будет бесприбыльным для застройщиков», - говорит Владимир Кошелев.
Александр Лабыкин «Expert Online» 27 дек 2014
