В Красноярске одновременно строятся полдесятка новых бизнес-центров, которые способны серьезно изменить правила игры и расклад сил на рынке офисной недвижимости.

Рынок офисной недвижимости в Красноярске более стабилен и инертен, чем рынок жилой застройки. Каждый новый объект – событие для отрасли. В 2011-2012 гг. рынок прирастал лишь на 10-15 тыс. кв. м офисных площадей в год. Застройщики даже шутят, что бизнес-центры появляются только там, где нельзя построить жилье. В этой шутке немалая доля правды: в Красноярске практически никто не занимается строительством только коммерческой недвижимости. Однако сейчас очевидна тенденция к большим переменам. Московские компании активизировались в поиске комфортабельных офисов, которые отвечали бы параметрам зданий класса «А» или «В+». Это заставило девелоперов и застройщиков начать новые проекты.

 Проблема парковок

Выбор офисов у работающего в Красноярске бизнеса не так уж велик. В городе насчитывается около 25 бизнес-центров. Примерно половина общего предложения приходится на офисные здания, возникшие на месте промышленных площадей (класс «С») – «Дубровинский», «Старый город», «Судоремонтный» и др.. Вторая половина - бизнес-центры класса «В» («Метрополь», «Евразия», ВДЦ «Микс-Макс», «Эверест» и др.) и «В+» («Весна», «Титан», «Сириус» и др.).
Офисных зданий, которые относят себя к классу «А» в городе всего два – БЦ «Первая башня» и «Европа». До недавнего времени этого хватало. Но с оговорками. «Бывает, что крупная федеральная компания начинает искать площади для своих филиалов. Сначала они присылают длинные списки жестких критерий к будущему офису. Но в ходе поисков по предложениям, которые у нас в городе есть, эти списки уменьшаются, а критерии смягчаются», - комментирует «ДК» генеральный директор компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Константин Попов.

От дефицита комфортных офисов страдают не только компании, заходящие в город, но и местные игроки. «В городе невозможно найти площади класса «А», которые бы располагались в центре Красноярска, имели бы парковку, заведения общепита, и свободные предложения по аренде. Наша компания искала такой офис три недели и ничего стоящего не нашла», - рассказывает «ДК» замдиректора по продажам строительной компании «Арбан» Ирина Одинец. Эту проблему «Арбан» решил по- своему: осенью текущего года компания переедет в собственный объект – строящийся на ул. Маерчака бизнес-центр «Баланс».

Требования, которые красноярский бизнес выставляет к офисным помещениям, в основном касаются удобства сотрудников и клиентов. Это - отдельный вход, подземная и наземная парковка, современные планировки, высококачественный ремонт, лифт, системы видеонаблюдения и охраны, ресепшн и др. Запросы не кажутся завышенными, но по факту удовлетворить их могут лишь несколько бизнес-центров класса «В» и «В+». У подавляющего большинства офисов нет подземных парковок.

Впрочем, по словам Константина Попова, нехватка парковок стала настоящей проблемой не только для искателей дорогих офисов, но и для рынка в целом: «Наличие парковки стало основным и даже главным критерием при выборе офиса любой ценовой категории. И это самый болезненный вопрос и основная причина, почему арендаторы не могут найти то, что хотят. Офисы с парковками – дефицитное предложение, а запросы очень высокие. Например, на 1000 кв. м компания хочет парковку на 50 мест».

 Кто «переварит» новые площади

Сейчас красноярский рынок офисной недвижимости - в ожидании запуска масштабных проектов. В городе возводятся четыре бизнес-центра, которые позиционируют себя в классе «А», и один БЦ класса «В+». Бизнес-центр «Баланс» (класс «А») компании «Арбан»  и деловой центр «Вертикали» (класс «В+) «Монолитхолдинга» будут сданы уже в 2014 г. Эти два объекта в некотором смысле схожи, оба предложат рынку новый продукт - небольшие комфортабельные офисы для среднего бизнеса с полным комплексом услуг. Интересно, что ДЦ «Вертикали» изначально больше ориентирован на продажу офисов, чем на аренду. По словам управляющего директора ФСК «Монолитинвест» Казима Абасова, предложений аренды в Красноярске достаточно, а вот купить достойный офис проблематично. Учитывая эту специфику, и были задуманы «Вертикали». «Можно приобрести офис на первых этажах строящихся зданий, но купить помещение в достойном офисном центре, где большинство необходимых услуг доступно, не выходя из здания - таких предложений практически нет. Не говоря уже о небольшом и  полностью упакованном кабинете в здании с развитой инфраструктурой. А именно такие требования сейчас предъявляет рынок», - говорит «ДК» Казим Абасов.

Компания «Арбан» построит в «Балансе» офисы как для крупного бизнеса, так и для средних компаний. Изначально, планировалось разместить в БЦ гостиничный комплекс, но позже в компании пересмотрели проект, и теперь вместо номеров строятся небольшие комфортабельные офисы. Прототипом этого БЦ послужили деловые центры мирового уровня, которые сформированы так, что в них, при желании, можно жить «безвылазно». В «Балансе» разместятся не только кафе и рестораны, но и фитнес-центры, места отдыха, жилые апартаменты и даже бассейн.

«В условиях дефицита времени у современного делового человека требования к офису возрастают. Необходимо, чтобы в деловом центре было сосредоточено все, что может понадобиться бизнесу, - поясняет Ирина Одинец. - И речь идет не только о крупных компаниях, молодому, бурно развивающемуся бизнесу хочется вырваться из неудобных зданий, из этих «офисов-общежитий» в комфортные новые помещения, с парковками, ресторанами,  современными инженерными коммуникациями. Запросы растут, и мы не одни, кто это понимает».
Константин Попов уверен, что создание новых «квадратов» для небольших компаний – это работа на опережение спроса. По его словам, в Красноярске не так много малых и средних компаний, которые хотят иметь комфортный, удобный, но маленький офис.

Параллельно в городе строятся еще несколько офисных центров класса «А». Напротив ВДЦ «Микс-Макс» должен появиться второй БЦ «Европа», в районе пешеходного моста компания «Инжиниринг-Строй» обустраивает под деловой комплекс главный городской долгострой - здание КАТЭК НИИ Уголь, на Взлетке возводится бизнес-центр «Панорама».
По самым скромным подсчетам, уже в следующем году будут введено более 80 тыс. «квадратов» новых офисов – это общая сумма площадей «Вертикалей» и «Баланса». Эксперты считают, что этот объем рынок без проблем «переварит», а вот со спросом на последующие предложения могут быть трудности. Константин Попов: «Строящиеся бизнес-центры, конечно, переманят к себе тех арендаторов, которые сейчас готовы платить за большие, удобные офисы. Потому что новое помещение предполагает и свежий ремонт, и грамотный подход к парковке, и дополнительные услуги и сервисы. Главное, чтобы в новых центрах не были неоправданно высокие цены. В подавляющей массе арендаторы не готовы много платить за комфорт. Что касается всех идущих сейчас строек, не думаю, что в Красноярске есть такой спрос, который обеспечит их стопроцентной заполняемостью».

Аренда подешевеет

Из-за небольшого числа престижных офисов на местном рынке коммерческой недвижимости сложился ценовой перекос, отмечают эксперты. Разброс цен между основной массой бизнес-центров классов «С», «В» и «В+» и зданиями класса «А» слишком велик. «Есть ощущение, что цена аренды офисов в общей массе БЦ в Красноярске занижена. За исключением двух проектов - «Первая башня» и «Европа». В них, наоборот, завышенная стоимость. Это объясняется тем, что других предложений в этом сегменте пока нет», - подчеркивает Ирина Одинец.
Основная масса офисных помещений в Красноярске сосредоточена в центре города и Взлетке. В бизнес-центрах, расположенных в этих районах, стоимость аренды находится в вилке 600 – 1000 руб. за кв. м. Помещения офисного назначения на правобережье значительно дешевле: здесь можно найти варианты по 400 руб. за «квадрат». Цена аренды офисов в Северном и Октябрьском районе – 400-600 руб. за кв.м. А в БЦ класса «А» стоимость аренды кв. м. начинается от 1500 за кв. м. и доходит до 3000 руб.

Эксперты уверены, что причин для повышения арендных ставок нет. Ажиотажного спроса не наблюдается, а с вводом в эксплуатацию новых площадей стоит ожидать обострения конкуренции на рынке и, как следствие, снижения цен. «Средняя стоимость аренды однозначно упадет. Поскольку с введением новых БЦ, скорее всего, произойдет диверсификация рынка, арендаторы из центров классов «В» и «С» предпочтут переехать в бизнес-центры класса «А». Игрокам, которые не смогут предложить рынку высокие услуги и дополнительные сервисы, останется только заманивать арендаторов низким прайсом», - резюмирует г-н Попов.
 

Автор: Юлия Спирина