«Пузырь» на московском рынке недвижимости лопнул. Но вообще не очень понятно, лопнул ли. На Западе считается, что о лопании «пузыря» в отличие от сдувания можно говорить, если цены в течение нескольких месяцев упали на 15% и более. Согласно данным аналитиков, средняя стоимость 1 кв. м в Москве снизилась не более чем на 1%. Но если вы решите продать квартиру, которая несколько месяцев назад оценивалась, скажем, в $550 тыс., приготовьтесь услышать от риэлтора: «Выставим-то мы ее за $550 тыс. Надеюсь, на скидочку 20% вы готовы?»

Да, уступка 15-20% (еще пару месяцев назад — не более 10%) — теперь норма. Причем и это, видимо, не предел. Некоторые аналитики пытаются ответить на принципиальный вопрос: «Какова красная цена столичным квартирам?»

«Пузырь», ипотека и рычаг Есть мнение, что оптимальная цена — та, при которой берется наибольшее количество ипотечных кредитов. Если цена больше или меньше, то число заявок на кредит начинает сокращаться — в западных странах, где ипотека играет ведущую роль, это ведет к деградации рынка. Считается, что строительный рынок и рынок недвижимости наилучшим образом стимулирует цена 1 кв. м, равная среднемесячной зарплате в данном населенном пункте. В Москве это около $1 тыс. Увы, цена столичного «квадрата» вчетверо больше. Не все здесь просто. В столице действительно живет около 3 млн тех, чьи доходы как раз и составляют $1-1,2 тыс. и чуть выше. Проблема (для расчетов) в том, что жилье в Москве покупают не только москвичи. И не важно, какова средняя зарплата в Екатеринбурге, Самаре или Тюмени: квартиру в столице покупают далеко не средние жители этих городов. Но если пренебречь этими частностями, то ипотечный критерий диктует «красную цену» в $1 тыс. за 1 кв. м. Часть аналитиков применяет хорошо зарекомендовавшую себя (опять же на западном рынке недвижимости) формулу «рычаг-100». Она утверждает, что цена объекта недвижимости искусственно раздута, если превышает стократный размер его месячной аренды. Московская цена аренды меньше цены объекта в среднем в 200 раз. Получается, что московские цены завышены как минимум вдвое. Мы так часто писали об этом чудесном рычаге, что столичные власти, похоже, решили исправить ситуацию, резко увеличив цену аренды. Во всяком случае кампания мэрии по выводу аренды жилья из тени грозит увеличить ее стоимость в искомые два раза — как раз для соответствия «рычагу-100». Но это еще как получится, а пока «европейский рычаг» требует цены $2 тыс. за 1 кв. м. Будем считать приведенные оценки лирическим отступлением.

От трех до пяти Аналитики центра стратегических исследований Росгосстраха считают, что жилье в Москве к концу года способно потерять до 20% стоимости, т. е. стоимость 1 кв. м опустится до $3,3-3,4 тыс. Называют страховщики и реальную, по их мнению, среднюю стоимость «квадрата» — $3 тыс. А наиболее смелые прогнозируют падение на 40% — до $2,5 тыс. Ну, со страховщиками все ясно: безупречная оценка — их девиз. Сложили, разделили: в среднем страховщики «за» $3 тыс. Картину портят застройщики, которые специализируются на домах бизнес-класса. Они единодушно уверяют, что в Москве это жилье должно стоить не менее $8 тыс. («бизнес-класс-стандарт») за 1 кв. м. Сумма взята не с потолка, а основана на доходах целевой аудитории и оценке ее стимулов в пользу покупки жилья в столице. Можно долго спорить о разнице цен на «первичку» и аналогичную «вторичку» («больше или меньше 15%?»). Можно сравнивать сотые доли процентов, на которые отличается падение или рост стоимости «плохой панели», «хрущевок», «сталинок», нижнего и верхнего бизнес-класса, но корреляция между ними нерушима (более высокие классы общим закономерностям почти не поддаются). Но если нижний бизнес-класс будет стоить от $8 тыс., это значит, что вы не найдете в этом городе эконом-класс дешевле $4 тыс. Исходя из соотношения этих классов в жилищном фонде и сокращения жилья самых низких категорий, средняя цена 1 кв. м в Москве должна в ближайшее время и при неизменности прочих условий достичь $5 тыс. Но подчеркнем, это только наши расчеты на основе прогноза застройщиков бизнес-класса. Хотя с ним охотно согласятся и застройщики эконом-класса, и любые застройщики вообще. Итого объединенными усилиями страховщиков и застройщиков выводим красную цену 1 кв. м $3-5 тыс. Получается не намного лучше лирического отступления.

Пора мыслить рублями А тем временем уже сегодня следует сбросить с реальной цены 4,5-5%, которые за полгода (с осени 2006 по весну 2007 года) «съела» инфляция, и 2,5-3%, которые «откусило» падение курса доллара (цены все еще обозначаются в долларах). И эти 7-8% также следует добавить к «скидочке» в 20%. Если даже средняя цена «квадрата» обозначается как $4,2 тыс. без всяких скидок. Разумеется, эти расчеты верны, если потенциальный покупатель работает в приличной компании (а покупатели жилья, несомненно, работают в таковых), где принято ежегодно повышать зарплату не менее чем на 10% только для компенсирования инфляции. Если это о вас, то поздравляем: стоимость московской недвижимости за полгода «стагнации» снизилась для вас на 20-25% и более. Кстати, оптимистичный прогноз курса доллара к концу года — 24-25 руб. Ожидать снижения инфляции в предвыборный период и вовсе не приходится. Пора мыслить рублями. Что еще произойдет к концу года? Вряд ли что-то революционное. И кажется, уже надо говорить о некоторых признаках «стагнации падения». Например, после резкого увеличения предложения (выброса инвестиционных квартир на рынок) в феврале-марте — в апреле продавцы несколько успокоились. Возможно, спокойными остались те, для кого инвестиционная квартира (или квартиры) — не единственный актив, они в состоянии просто забыть о нем на время. Если оставаться в рамках теории сезонности рынка недвижимости, то справедливо предположить, что ей должны подчиняться все участники — не только покупатели, но и продавцы. То есть летом успокоятся и последние, и динамика цен рынка недвижимости сойдет с первых полос. То есть сохранятся все те же скидки 15-20, ну, 25%, и аналитики продолжат анализировать относительный рост или падение 1 кв. м «сталинок» или «бизнес-класса-плюс» на 0,5 или 0,05%.

Гибель богов Пассаж о «теории сезонности» означает, что кое-что революционное все-таки произошло. После всего, что случилось, как-то неприлично снова рассуждать об активности рынка весной и осенью и затишье летом и зимой. Да, было время, когда «однушку» в панельном доме удавалось купить за пяток не самых навороченных компьютеров. В схожих пропорциях с квартирами соотносились поездки на экзотические курорты, а автомобили были даже соизмеримы. Сегодня компьютер, путевку на курорт и машину несложно купить только на «скидку» с квартиры. Сезонность рынка разрушалась давно, но последние полтора года ее добили: цены росли осенью 2005-го, зимой, весной и летом 2006-го, стояли осенью 2006-го и зимой 2007-го, падали этой весной. Глупее рассуждений о сезонности сегодня, пожалуй, только рассуждения о том, как на цену недвижимости (не элитной на Коста-Брава, а на «панель» в Москве) влияет изменение на пару долларов цены барреля нефти. Рынок недвижимости в первую очередь зависит от собственных реалий — законодательства и практики. А еще больше от реалий строительного рынка. И они не в пользу снижения цен. Выброс предложений на вторичном рынке с лихвой «компенсируется» резким уменьшением ввода на рынок объектов «первички». Глава Росстроя (Федерального агентства по строительству и ЖКХ) Сергей Круглик склонен объяснять это цикличностью строительного рынка (значительная часть объектов сдается госкомиссии в конце года, кстати, во многом благодаря этому так живучи представления о сезонности рынка недвижимости). Но снижение ввода объектов в Москве зимой-весной этого года в четыре-шесть раз по сравнению с тем же периодом 2006 года никакой цикличностью не объяснить. Это больше похоже на политику удержания высоких цен. Кроме того, согласно планам московского правительства, в 2007 году доля построенного жилья, направляемого на выполнение социальных программ, увеличится до 2,23 млн кв. м, а в 2008-м — до 2,6 млн. Соответственно, доля новостроек, попадающих на рынок, сократится с 1,8 млн кв. м в 2006-м до 1,4 млн в 2007-м и 1 млн кв. м — в 2008 году. Если, конечно, не удастся резко увеличить объемы строительства.

В творческом экстазе Оснований надеяться на увеличение объемов строительства в столице нет. Нет никаких признаков того, что будет устранен бюрократический произвол при заключении инвестиционных контрактов и оформлении разрешения на строительство, что участки станут распределяться открыто и непредвзято. В конце апреля президент РФ Владимир Путин подписал закон, обязывающий размещать госзаказы на строительство только через аукционы (изменения в закон «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» и отдельные законодательные акты РФ). Но в столичном правительстве работают очень хорошие юристы, аналитики, прогнозисты. А депутатам столичной мэрии просто цены нет. «Я считаю, что для строительства губительна конкурсная система и аукционы — их выигрывают не те, кто лучше строит, а те, у кого денег больше, — объяснял недавно глава комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин-Тарханов. — В результате страдают от этого только жители города. И кроме того, нам необходимо завести черный список компаний, которые плохо зарекомендовали себя при строительстве, чтобы им не доставались подряды в будущем». Вот так: у кого денег больше, те строят хуже, а те, кто «плохо себя зарекомендовал» (т. е. без всякого суда, а только по одному нашему разумению) — пошли вон. Уже в конце марта мэр заявил, что отныне московское правительство будет строить жилье «за свой счет». А буквально накануне подписания президентом поправок в закон о госзаказе заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев повторил, что начиная с 2008 года площадки в столице получат только выбранные мэрией застройщики, которые станут строить дома по горзаказу. Далее предполагается создавать ЖСК, а покупатели жилья («члены ЖСК» и молодые семьи, социальные ипотечники и т. п.) будут подписывать соглашения, которые исключат возможность отчуждения полученного пая. Все было бы понятно, если бы «за свой счет» означало, что члены правительства и депутаты Мосгордумы намеревались строить «физически сами», своими руками. В этом случае действительно удалось бы обойтись без всяких аукционов по продаже прав аренды на земельные участки. Но мэрия собирается «выбирать застройщиков», а это не что иное, как подряд, и без аукциона по закону не обойтись. Видимо, у мэрии уже заготовлен туз в рукаве, и скоро мы узнаем о какой-то ранее не виданной форме слияния в творческом экстазе частной компании и госбюджета. Одним словом, хоть по сезонности, хоть по цикличности, а нового жилья осенью будет мало. Утихнут дурацкие разговоры: «У вас написано $250 тыс., но, извините, и $200 тыс. за такую квартиру — многовато» — «Да вы что?! $250 тыс. — это со скидкой, а на самом деле $300 тыс.! Просто я решил не морочить людям голову, поэтому $250 тыс.». — «Вот как. Значит, $225 тыс.». Скидки прекратятся. Продавцы снова себя зауважают: «Такая корова нужна самому». Ну, а дальше, как всегда.

Сергей Лушкин Директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал»: — Нынешнюю ситуацию на первичном рынке жилья нельзя охарактеризовать как «мыльный пузырь». Цены на качественное жилье (элитное и бизнес-класса) не только не снизились, но и по отдельным объектам показали определенный рост. Кроме того, для строящихся жилых домов характерно плановое увеличение стоимости 1 кв. м жилья по мере того, как приближается дата сдачи объекта. В некотором роде термин «лопнувший пузырь» применим лишь к переоцененному некачественному жилью на вторичном рынке. Кроме того, определенно не следует говорить о скидке 20% как о рыночной норме. 20% от $550 тыс. — это $110 тыс., сумма более чем значительная, и вряд ли продавец согласится предоставить подобные скидки. Считаю, что среднерыночная цена для 1 кв. м московской недвижимости на различных стадиях строительства составляет для эконом-класса $3,5-5 тыс., для бизнес-класса — $4,5-7 тыс., для элитного жилья — $6 тыс. и более.

Алексей Кудрявцев Руководитель аналитической службы «МИАН-агентство недвижимости»: — Московский рынок вступил в стадию автоматической корректировки цен в отдельных переоцененных сегментах. Это касается старых панельных и кирпичных домов 1970-х и более ранних годов постройки. Такое жилье не пользуется спросом, поэтому падение его стоимости способно достигнуть 15-20% к концу года. Монолитное, качественное кирпичное жилье и «сталинки» на вторичном рынке также являются переоцененными, но пользуются устойчивым спросом, который возвращается на рынок после длительного ожидания. Здесь произойдет небольшая коррекция цен — в пределах 7-10% к концу года, которая будет сопровождаться увеличением спроса и сокращением предложения. На первичном рынке Москвы снижение стоимости панельных домов маловероятно (не более 3-5%) ввиду стабильного спроса. «Монолит» на первичном рынке не должен дать существенного снижения: отдельные прецеденты в течение месяца будут «погашены» активизирующимся спросом. Предполагаем, что из-за того, что покупатели откладывали большую часть сделок на два-четыре месяца, чтобы понять дальнейшую конъюнктуру цен, традиционного снижения потребительской активности этим летом в обоих сегментах рынка жилой недвижимости не предвидится. Потребительский интерес подстегнет и корректировка стоимости жилья.

Петр Машаров Генеральный директор компании «Century 21 Еврогруп Недвижимость»: — В настоящее время активность на рынке новостроек Москвы и области значительно снизилась. Причем из-за стагнации рынка спрос на квартиры в домах на уровне котлована сократился намного заметнее, чем в достраиваемых и готовых домах. Покупатели азартно торгуются, застройщики нехотя, иногда «по большому блату», идут им навстречу и предоставляют скидку в натуральном эквиваленте либо скрытую (даря в дополнение к дорогой квартире, например, машиноместо). На элитные квартиры цены не падают, а, наоборот, растут. Это связано с тем, что пока в данном сегменте спрос превышает предложение. Максимальная доля рынка сейчас — это квартиры бизнес-класса. С учетом себестоимости строительства адекватная цена для них — до $3,5 тыс. за 1 кв. м. При таких условиях застройщик может получить нормальную выгоду. Но данная схема работает, если при строительстве не было обременений, например, в виде проблемной прокладки коммуникаций. В противном случае, конечно, цена возрастает. Что касается квартир эконом-класса, стоимость простой «панельки» не должна превышать $2,6 тыс. за 1 кв. м. Здесь также надо просчитывать инвестиционные условия: ведь при строительстве иногда часть площадей отдается городу, соответственно, их стоимость должна окупиться. Что касается «элиты», то тут, как говорится, все индивидуально, причем цена в десятки тысяч долларов за 1 кв. м в элитном сегменте уже никого не удивляет.

Источник: Квадратный метр