К началу 2003 года средняя стоимость московского жилого квадратного метра достигла важной психологической отметки в 1000$. Примечательно, что как раз с этого уровня цены начали падать после кризиса 1998 года и вновь вернулись к нему спустя чуть более четырех лет. В то время мало кто ожидал продолжения заметного роста цен – планка в 1000$ за метр казалась тогда близкой к потолку, но именно 2003 год стал рекордным по удорожанию жилья!

В начале 2005 года на столичном рынке недвижимости сложилась во многом схожая ситуация. Средний уровень цен на московские квартиры достаточно близко подошел к следующей психологически важной отметке – 2000$ за квадратный метр, хотя переступить через нее мешала разразившаяся во второй половине 2004 года стагнация. Тогда также мало кто ожидал заметного скачка цен в 2005 году, но именно он и произошел!

При формальном сравнении цифр возникает ощущение, что 2005 год все же не догнал рекордный 2003 по величине ценового прироста. Так по данным аналитического центра Irn.ru в 2003 году общегородской индекс стоимости жилья вырос на 36%, а в 2005 – только на 24%. Однако следует учитывать, что цены на московскую недвижимость исчисляются в долларах, поэтому более показательным является изменение цен с поправкой на вариации курса доллара или, проще говоря, изменение рублевых цен.

Оказывается, что за 2003 год доллар потерял около 9%, то есть прирост рублевых цен на квартиры в 2003 году составил в среднем 27%. При этом за 2005 год доллар наоборот прибавил около 3%, то есть прирост рублевых цен в прошедшем году также равен 27%! Разумеется, что у разных обозревателей эти цифры могут немного отличаться, а столь точное совпадение иметь место не всегда, однако суть остается неизменной – с поправкой на вариации курса доллара прирост цен на московское жилье в 2003 и 2005 годах оказывается примерно одинаковым.

В приложении к московскому рынку недвижимости рассматриваемые годы оказываются похожими еще в одном. Одной из ключевых причин рекордного роста цен в 2003 году стало «бегство от доллара». Ослабление американской валюты в 2003 году, в которой большая часть населения хранила свои сбережения еще со времен кризиса 1998 года, привело к заметному росту покупок квартир, связанных с желанием вложить деньги во что-то материальное или же заработать на росте стоимости жилья. К осени 2003 года влияние этого фактора привело к возникновению ажиотажа на рынке недвижимости, когда цены на квартиры повышались почти каждый день, а также заметно увеличилась доля инвестиционных покупок жилья.

Психологическая подоплека нового ажиотажа, возникшего на столичном рынке недвижимости осенью 2005 года, отмечалась неоднократно. Только на этот раз вместо «бегства от доллара» и инвестиционных покупок психологический фактор оказался связанным с законом о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) и мощным PR со стороны застройщиков о грядущем неизбежном подорожании квартир. Проще говоря, рост цен на жилье в 2005 году, как и в 2003, помимо объективной экономической составляющей содержал в себе еще и психологическую компоненту.

Итог ажиотажного подорожания московских квартир в 2003 году хорошо известен. По инерции ажиотаж перекинулся на начало 2004 года и повышенные темпы роста цен сохранялись еще несколько месяцев. Однако в конце весны – начале лета 2004 года ситуация изменилась — масштабный подъем рынка сменился столь же масштабной стагнацией. Из-за слишком активного роста цен в предыдущий период стоимость жилья оказалась завышенной, хотя и не очень сильно, поэтому во второй половине 2004 года имела место всего лишь стагнация со стабилизацией или незначительной коррекцией цен вниз, а не серьезный кризис с заметным откатом цен назад.

В какой степени можно сравнивать 2005 год с 2003 – вопрос дискуссионный. Например, теперь уже мало кто помнит, что в конце 2003 года, как и сейчас, на рынке возник недостаток предложения в новостройках. Разница состоит лишь в том, что два года назад недостаток предложения имел место в основном только в сегменте недорогих новостроек. Это случилось, с одной стороны, из-за активного вымывания предложения в процессе ажиотажа осени 2003 года, а с другой стороны, из-за вытеснения панельного домостроения в Московскую область, а также из-за передачи большей части строившихся тогда панельных домов под муниципальные программы в преддверие выборов 2004 года. Согласно исследованию, проведенному тогда аналитическим центром Irn.ru, сокращение объемов предложения в сегменте недорогого жилья составило порядка 50%, что и стало одной из основных причин сохранения повышенных темпов роста цен в первой половине 2004 года.

Относиться к приведенным аргументам можно по-разному, однако сложно спорить с тем, что ситуация на московском рынке недвижимости в 2003 и в 2005 годах была во многом похожая. Это означает, что и о развитии рынка в 2006 году можно многое сказать на основе сценария 2003-2004 годов, хотя у нынешнего рынка, безусловно, есть свои особенности и их также следует принимать во внимание. Тем не менее, с возобновлением ажиотажного роста цен осенью 2005 года все большее число участников и обозревателей рынка недвижимости заговорило о возможности повторения стагнации или даже возникновения кризисной ситуации в обозримой перспективе и, похоже, что подобная точка зрения не лишена оснований.


Наши дни…

При составлении прогнозов рынка недвижимости принято привлекать множество разнообразной статистики, макроэкономических показателей, а также говорить о росте доходов населения, инфляции, общеэкономическом развитии, движении денежной массы, ценах на экспортное сырье, притоке и оттоке капитала, развитии ипотеки и многих других немаловажных вещах. Однако в условиях относительной политической и экономической стабильности, характерной для последних лет, влияние всех этих факторов на московский рынок недвижимости оказывается примерно постоянным, что в идеале из года в год должно было бы приводить к постепенному и равномерному повышению цен на недвижимость. В терминологии аналитического центра www.irn.ru все эти факторы были объединены термином «естественный рост», а его величина оценивается в 10%-15% годовых.

Другими словами, в нынешних условиях для развития рынка недвижимости более значимыми и показательными оказываются даже не перечисленные выше макроэкономические факторы, а всего лишь несколько дополнительных причин, которые приводят к отклонению от равномерного и предсказуемого развития рынка. Именно такие дополнительные причины могут порождать ажиотажный рост цен в одни периоды и стагнацию – в другие. Именно на таких дополнительных факторах, актуальных для московского рынка недвижимости в нынешних условиях, мы и сосредоточим свое внимание.

В первую очередь имеет смысл поговорить о сокращении объемов предложения в новостройках, связанном с вступлением в силу закона о долевой участии в строительстве (214-ФЗ). Если отбросить пока эмоциональную составляющую этого обстоятельства, то ключевым является вопрос о том, насколько велико это сокращение и можно ли уже сейчас говорить о наступлении дефицита жилья или подобное утверждение пока своевременно. Аналитический центр Irn.ru на основе масштабного полевого исследования рынка московских новостроек дал объективную оценку данному сокращению.

В зависимости от критериев оценки, а также с учетом погрешностей исследования, величина сокращения объемов предложения в новостройках на конец 2005 года по сравнению с концом 2004 года находится в пределах от 15% до 30%. Исходя из худшего будем отталкиваться от цифры сокращения в 30% и постараемся понять много это или мало и адекватен ли наблюдаемый рост цен такому сокращению объемов предложения.

Из экономики известно, что связь между уровнем цен на товар и количеством его покупателей нелинейна. Дело в том, что при росте цены, особенно на дорогие товары, такие как недвижимость, число людей с нужной суммой денег убывает не обратно пропорционально цене, а быстрее, в геометрической прогрессии. Проще говоря, если повысить цены на квартиры на 10% (при условии неизменности всех прочих факторов), то число покупателей сократится не на 10%, а значительно больше, например, в 2 раза. При повышении цены на 20% их станет меньше в 4 раза, и так далее.

Примечательно, что это правило неплохо выполняется при продаже больших объемов жилья в новых микрорайонах – при условии стабильности рынка единовременное повышение цены на 10% приводит к падению объемов продаж примерно в 2 раза. Прежние объемы продаж восстанавливаются через какое-то время (как правило, через несколько месяцев) либо по мере продвижения строительства дома, в результате чего ценность объекта начинает соответствовать сделанному повышению цен, либо по мере общерыночного роста цен. И хотя подобного опыта в масштабах всей Москвы пока не было, на основании логики можно утверждать, что в отношении рынка в целом приведенное правило также имеет место, по крайней мере, приближенно.

По всей видимости, оказывается справедливым и обратное утверждение – при сокращении объемов предложения (а следовательно и продаж) в 2 раза, цена поднимается примерно на 10%. Это правило также можно наблюдать при реализации больших объемов жилья в новых микрорайонах – при отсутствии общерыночного роста цен, по мере распродажи половины объема на оставшуюся часть цены несколько подрастают, примерно на указанный процент.

По поводу приведенных утверждений можно дискутировать, однако, из них нам важен всего один вывод, с которым сложно спорить. Сокращение объемов предложения на 30% не означает, что цены должны вырасти также на 30% — связь между этими величинами нелинейна. Наличие линейной связи означало бы, что у оставшихся 70% — основной части покупателей — есть лишние деньги в размере еще 30% от стоимости квартиры. Очевидно, что это не так – большинство людей в Москве покупает жилье на последние деньги, в счет обмена на свою прежнюю квартиру с небольшой доплатой «живыми деньгами», в кредит или частично в долг. Поэтому более адекватным является наше правило, согласно которому сокращение объемов предложения в два раза приведет к повышению цен на 10% или, другими словами, что у половины покупателей есть еще порядка 10% от стоимости квартиры.

В противовес сделанным выводам нередко приводятся следующие аргументы. Даже в условиях значительного повышения цен люди все равно будут покупать жилье, только худшего качества или меньшей площади, чтобы уложиться в имеющийся бюджет. Безусловно, такое имеет место, поэтому наиболее дешевое панельное жилье, в том числе старые панельные дома невысокого качества, а также наиболее ликвидные однокомнатные квартиры первыми «вымываются» с рынка и рост цен на них в процентном выражении, как правило, оказывается выше, чем на остальные квартиры. Однако подобная подмена не решает для покупателей поставленных задач и не удовлетворяет их потребности. Например, если размер семьи требует наличия трехкомнатной квартиры, то вряд ли людей устроит двухкомнатная, или если человек по своему статусу претендует на квартиру в современном монолитно-кирпичном доме в хорошем районе, то его вряд ли устроит панель в плохом месте. Не дает указанное объяснение ответа и на главный вопрос – кто же тогда будет приобретать основную массу квартир больших площадей в домах бизнес-класса, которые на сегодня составляют значительную долю рынка новостроек, если в результате неадекватного повышения цен весь спрос сместился в область более дешевого жилья?

Чтобы оценка была более достоверной, ее следует делать «с запасом». Так мы и поступим, чтобы избежать возможных контраргументов, подобных приведенным выше, или же утверждений о том, что сокращение объемов предложения на московском рынке новостроек все же больше 30%. Будем считать, что к росту цен на 10% приводит даже не двукратное сокращение объемов предложения, а сокращение уже на 30%. Cокращение предложения в новостройках в 2005 году может добавить к росту цен не более 10%.

К приведенным ссылкам и рассуждениям можно относиться по-разному. Например, вполне понятен намек на возможную недостоверность изложенных выше утверждений, так как рост цен в 2005 году составил все же не около 10%, а целых 24%. Но на эти цифры можно посмотреть иначе, и сделать вывод о том, что лишние проценты прироста стоимости жилья уже не связаны с объективным сокращением объемов предложения, а обусловлены иными причинами и, прежде всего, психологическим фактором, о роли которого уже неоднократно упоминалось.

Именно таких выводов и придерживаются специалисты аналитического центра www.irn.ru в отношении оценки итогов развития московского рынка недвижимости в 2005-2006 годах. Более того, точно такие же выводы в свое время были сделаны и в 2004 году, что стало основой для предостережения участников рынка в отношении возможной стагнации или кризиса на рынке недвижимости, а в последствии позволило объяснить и причины самой стагнации. И вполне вероятно, что аналогия между 2003-2004 и 2005-2006 годами еще будет иметь развитие.


Недалекое будущее…

В отношении перспектив столичного рынка недвижимости в 2006 году можно дискутировать долго, однако мы опять же постараемся сконцентрироваться на сути вопроса и наименее спорных моментах. Очевидно, что резкий рост цен порядка 3% в месяц и выше в 2006 году сохраняться не может, по крайней мере, продолжительное время. Падение цен на московское жилье в 2006 году также маловероятно, так как «забегание» цен вперед, возникшее по эмоциональным причинам осенью 2005 года, все же не очень велико. По аналогии со сценарием 2003-2004 годов мы может ожидать скорее стагнацию или стабилизацию цен, а кризисный вариант с откатом цен назад возможен либо при заметном ухудшении макроэкономической обстановки, либо в условиях сохранения ажиотажа на протяжении большей части 2006 года.

Согласно прогнозу аналитического центра Irn.ru, прирост цен на московское жилье в 2006 году вероятнее всего будет находиться в пределах 1%-2% месяц или, другими словами, рост цен за год составит около 20%, хотя вполне возможно развитие и других сценариев. Их реализация во многом будет зависеть от решения проблем на рынке новостроек: – будут ли объемы предложения сокращаться и дальше, или же, напротив, в закон о «долевке» будут внесены предложенные застройщиками поправки. Не исключено, что московские власти предпримут какие-то иные меры для выполнения планов по строительству на 2006 год, согласно которым в этом году жилья должно быть построено не меньше, чем в прежние годы. Разумеется, что немалое влияние на рынок недвижимости, по-прежнему, будет оказывать психологический фактор.

Если проблемы в сегменте новостроек разрешатся в ближайшее время, то цены на квартиры, скорее всего, войдут в стадию стабилизации. Во-первых, пропадет основная причина ажиотажа и повод для психологического давления на покупателей, а во-вторых, на рынок начнут выходить новые объекты, строительство и продажа которых были в свое время приостановлены. Однако заметного снижения цен в этом случае не произойдет, возможна только небольшая коррекция стоимости отдельных квартир или домов-новостроек, как это было в период стагнации 2004 года.

Если же проблемы на рынке новостроек, наоборот, будут только нагнетаться, а количество новых объектов сокращаться и дальше, то возможно сохранение повышенных темпов роста цен на жилье и в этом году, по крайней мере, в его первой половине. В зависимости от того, как долго будет поддерживаться недостаток предложения в новостройках и повышенный рост цен, угроза последующего кризиса на столичном рынке недвижимости может оказаться более реальной. Если в течение 2006 года цены вырастут еще на 30%-40% или более, то впоследствии, например в 2007 году, при восстановлении нормальных объемов строительства, может случиться вполне понятный откат цен назад.

В нынешних условиях перспективы развития столичного рынка недвижимости во многом зависят от административных решений, позиции властей и застройщиков. Учитывая важную социальную подоплеку жилищной сферы и ориентировку правительства на решение жилищных проблем, можно утверждать, что крайних, кризисных сценариев на московском рынке недвижимости, скорее всего, не будет.

Аналитический центр Irn.ru