Вы решили продать или обменять квартиру? Тогда предлагаем вам несколько рекомендаций — как сделать именно ваш объект максимально привлекательным для покупателя среди прочих подобных. В условиях некоторого падения спроса, пришедшего на смену двухлетнему ажиотажу, это особенно актуально.
Продать — дороже, купить — дешевле

Как сделать обмен жилья через куплю-продажу особенно выгодным? Формула проста: продать как можно дороже, а купить как можно дешевле. Только в обеих частях этой формулы присутствует словечко «можно". Степень же дозволенности в данном случае нам диктует рынок, где сейчас наблюдается некоторый застой, дипломатично именуемый стабилизацией. И чтобы покупатель при всем богатстве выбора захотел выложить «максимально допустимую» сумму именно за вашу недвижимость, необходимо грамотно подготовить объект к продаже.

Роль товарного вида продуктов и изделий для их выгодной реализации на потребительском рынке мы уже давно сумели оценить. Продукты в рваной и грязной упаковке, бытовая техника в корпусе с трещинами и царапинами мало привлекательны даже с существенной скидкой. И «уходят» лишь при более чем впечатляющем снижении цены. Зато когда речь заходит о недвижимости, многие клиенты яростно сопротивляются настоятельным рекомендациям риэлтора заняться наведением красоты в продаваемой (обмениваемой) квартире. И отказываются понимать, насколько благоприятное первое впечатление значимо для потенциального покупателя, как важно подать товар лицом.

Кому это надо?

Внутренний голос нашептывает инертным гражданам: «А кому и зачем это надо? Вот въедет новый хозяин — пусть все и делает как ему нравится!» На самом деле радение о чужих вкусах чаще прикрывает собственную лень. «Экскурсионный период», когда покупатели идут на просмотры довольно бойко, но затем впадают в задумчивость и растворяются в неизвестности, затягивается. Отдельные индивидуумы начинают усиленно торговаться, нагло заявляя: «Да здесь одного ремонта на многие тысячи долларов!»

Причину же происходящего мы предпочитаем видеть отнюдь не в том, что отмахнулись от советов специалиста: видно, риэлтор просто плохо рекламирует наш объект, не тех клиентов водит... На самом деле ваш агент все может делать очень правильно, просто в ответ на наше яростное сопротивление его рекомендациям он «умыл руки". Раз к его советам не захотели прислушаться, значит, вы безнадежны, и все будет, как будет... А будет, скорее всего, снижение цены. Поэтому давайте сразу преодолевать инерцию и по возможности делать максимум для того, чтобы быстрее и удачнее продать недвижимость.

С точки зрения покупателя, квартиры делятся на три основные категории: «убитая», где надо все менять и реконструировать, «обшарпанная», в которую не переедешь без предварительного косметического ремонта, а также типа «въехал и живи". Последние покупаются быстро, охотно, без торга. Чтобы квартира понравилась, она должна производить впечатление просторной, комфортной и чистой. Начнем с самого несложного, но очень важного — с борьбы за визуальный простор.

Обойтись ли «малой кровью"?

Для начала стоит устроить «итальянский Новый год» — избавиться от вещей, десятилетиями копившихся по принципу «а вдруг когда-нибудь пригодятся". Пережившие эпоху тотального дефицита, все мы немножко плюшкины... Но то, что еще не так давно гордо именовалось нажитым добром, уже перекочевало в разряд старого барахла. Поэтому срочно проинспектируем антресоли, стенные шкафы, лоджии. Совершим несколько рейсов к мусоропроводу, а на освободившееся место пристроим рассованные по углам чемоданы, рулоны, пакеты, без содержимого которых нам не обойтись, на новом месте. Что-то вывезем на дачу, отправим в комиссионку или презентуем соседям.

В расчищенной от хлама квартире стоит заняться перестановкой мебели в некоторых комнатах. В серийных квартирах гостиная — самое большое (17-18 м) помещение — чаще всего имеет вытянутую форму. Плюс классическая обстановка: по одну сторону стенка, напротив диван или тройка. Венчает композицию из мягкой мебели «богатый» ковер на стене. Как средство шумо- и теплоизоляции он, конечно, неплох, да только его насыщенный цвет и яркий крупный рисунок создают нежелательный оптический эффект: стена с ковром «наезжает» на зрителя, еще больше сужая пространство, и визуально уменьшает помещение. В итоге, комната, являющая собою вполне сносный прямоугольник, приобретает вагонообразный вид.

Как бороться? От ковров придется отказаться — убрать в кладовку до лучших времен. Стенку разгоняем по углам или вынимаем пару секций и переставляем их к другой стене, делая в сплошном мебельном пространстве нишу. В ней размещаем зеркало, репродукцию пейзажа с перспективой — что-то такое, куда взгляд устремляется и «проваливается», оптически удаляя плоскость стены. Аналогично раскидываем по комнате мягкую мебель, чтобы она не стояла в линию. Вот увидите, вам понравится результат. И вы используете этот же принцип расстановки и в новой квартире — вряд ли там все помещения окажутся квадратными.

Не стоит обижаться на риэлтора, который, если ремонт вам явно не под силу, настаивает на генеральной уборке и «мелкой штопке". Этим он вовсе не ставит под сомнение вашу чистоплотность. Просто любое жилье, даже очень ухоженное, все равно с годами утрачивает свежесть. Мы этого не замечаем, но заинтересованный глаз покупателя зорок. Чтобы создать благоприятное общее впечатление, следует тщательно вымыть двери и окна, закрыть специальными, весьма недорогими, накладками места вокруг выключателей, подклеить отставшие уголки обоев.

Отдельного внимания потребует сантехника: на ней не должно остаться ни малейшей желтизны, иначе покупатель сразу сделает далеко идущий вывод о качестве воды и состоянии труб. Отмыв стекло и кафель до зеркального блеска, смело вворачивайте мощные лампочки.

Кроме того, в период показа квартиры большинство из нас становятся добровольными помощниками дворника — особое значение стоит придавать чистоте подъезда, лестницы, освещению на площадке. Театр начинается с гардероба, а квартира для потенциального покупателя — со входа в подъезд.

Какой ремонт оправдан?

Впрочем, если ремонт в квартире был давно, все изложенное выше остается полумерами. Предпродажная отделка не требует особых затрат. Стоимость «евроремонта» в хрущевке или «кораблике» продавцу никогда не вернуть. Зато силы и средства, вложенные в освежающую косметику, окупаются в несколько раз и помогают сэкономить много времени. Конечно, необходимость придать квартире товарный вид за счет ремонта касается только типового жилья, а также небольших одно-, двухкомнатных квартир в центре города. Кредитоспособный покупатель больших апартаментов все равно берет «количество метров в определенном месте», несмотря на их косметическое состояние.

Итак, если вы не беспомощный пенсионер, срочно беритесь за дело.

Начинаем с потолков. На газифицированной кухне придется особенно потрудиться. Потолок приобретает коричневато-желтый оттенок за 2-3 года даже при наличии вытяжки. Копоть и сажу перед покраской надо удалить. В остальных случаях достаточно пройтись водоэмульсионной краской или мелом в один-два слоя. Обычно крашеные стены достаточно хорошо отмыть, а старые обои на кухне требуют обязательной замены.

В комнатах заделайте трещины на стыках потолочных плит, побелку тоже освежите — даже если потолки смотрятся пока неплохо, после переклейки обоев контраст будет слишком очевиден.

Зачем менять обои? Если они старые и грязные, то это и так понятно. Но иногда желательно заменить даже относительно новые, если они не совсем удачны с точки зрения восприятия помещения со стороны. Яркие, с крупным рисунком обои теплых тонов зрительно «стягивают» пространство, делая небольшую комнату совсем крошечной. Обои насыщенных холодных тонов «съедают» освещенность. Оптимальный, абсолютно нейтральный вариант на любой вкус — ненавязчивые мазки или слабые разводы на белом фоне. Такие обои дают максимум света и пространства. Финансовые и временные расходы минимальны, а позитивное восприятие покупателя обеспечено при любых вкусовых пристрастиях. Почему ни в коем случае не стоит клеить просто белые или светлые однотонные обои без рисунка, как в евростандарте? В этом случае моментально вылезают мельчайшие дефекты поверхностей стен, которыми изобилует обычная квартира.

Покраску радиаторов (или, попросту, батарей) и оконных рам также нужно освежить. Чаще достаточно покрыть их в один слой, но с обеих сторон, а также между рамами, иначе весь ремонт обесценится в глазах внимательного покупателя.

Полы зачастую трогать не стоит, поскольку это слишком накладно. Если паркет был покрыт лаком, отреставрируйте поцарапанные места его остатками — наверняка где-то на антресолях хранится не до конца израсходованная банка. Линолеумный пол можно облагородить с помощью специальной эмульсии. Особую роль играют плинтуса: чаще всего они нуждаются в окраске или даже замене. Ну, а ежели «половая проблема» неразрешима, придется побеспокоить тот самый «богатый» ковер, который мы сняли со стенки: пусть выручает, лежа на полу.

В абсолютном большинстве случаев ванна старше 7-8 лет нуждается в реставрации, но отнюдь не в «замене, которая стоит огромных денег», как утверждают сбивающие цену покупатели. Не давайте им такого шанса! Срочно вызовите специалиста по восстановлению эмали — только не поддавайтесь на его агитацию «подобрать оттенок под ваш кафель". Это не всегда удается, а белая классика устроит любого. Если кафеля в ванной и туалете нет, а стены покрашены темно-зеленым, синим, бурым — срочно меняйте их цвет на более светлые тона теплой гаммы. И ваша ванная комната заиграет!

Тот, кто давно не был в магазине стройматериалов, прочитав рекомендации, наверняка ужаснется и воскликнет: «Это же великие тысячи!» Не торопитесь с выводами. Ознакомившись с ценами на товары, необходимые для косметического ремонта в самом обычном магазине стройматериалов и хозтоваров, каких немало в каждом районе, вы измените свое мнение. Минимально необходимые расходы на материалы составят от $50 до $100. А примеры того, как люди, решившись на хлопоты и некоторые затраты, сами приводили в порядок квартиры и окупали с лихвой все вложения, совершая выгодные продажи и обмены, многочисленны и красноречивы.

Татьяна Родионова

Источник: www.bn.ru



Газета «Квартира. Дача. Офис»

Новости рынка
• Минюст поделил средства на военное жилье
• Новые форматы торговых центров
• Инвестиции. Строительство. Недвижимость. Realtex 2006
• В «Москва-Сити» начинается строительство башни «А» комплекса «Федерация»
• В Сочи принят документ, который для многих чиновников станет революционным
• Выставка «Домэкспо 2006»
• Выставка «Недвижимость 2006»


Состояние рынка
Западный округ: за 15 лет — три шага назад
Запад Москвы в начале 90-х годов, в самом начале становления столичного рынка недвижимости, считался, пожалуй, самым престижным и дорогим местом. Эту славу ему принесло Крылатское, ставшее в то время местом жительства наиболее высокопоставленных чиновников. Но времена меняются, и сегодня ЗАО уже находится на грани вылета из тройки лидеров >>


Выставки
• Эко-рейтинг коттеджных поселков «EcoVillage-2006
• KazRealty 2006
• Moscow International Property Show
• Молл-2006
• Золотая недвижимость. Коттеджный поселок
• Realtex








Конференции и семинары
• Мисс риэлтор 2005
• Торгово-развлекательные центры: от концепции до управления
• Складская недвижимость: возможности и опасности
• Инвестиции в недвижимость Подмосковья: проблемы и перспективы
• Ритейл и торговые центры: поиск компромисса
• Эко-рейтинг коттеджных поселков «EcoVillage-2006»
• ЦКАД: инвестиционные возможности Подмосковья
• Петербургский Ипотечный Форум
• Высотное строительство в России: проблемы и перспективы
• Кадровая ситуация на российском рынке недвижимости