Серьезным испытанием стал для российских строителей 2009 год. Заявлением «мы строили, строили и, наконец, построили» по итогам этого года могут похвастать лишь единицы компаний. Наоборот, все последние месяцы разговоры только и касались что недостроев, отсутствия финансирования, спроса у населения на покупку жилья. Все ожидали либо полного краха рынка, либо определенного «дна», после которого отрасль бы развернулась и начала плавное движение вверх. А, может быть, это было одно и то же явление, просто все боялись назвать свою ситуацию крахом?

В любом случае, самые смелые прогнозы и серьезные опасения так и не сбылись. Сначала массового банкротства в секторе, в том числе и среди крупных застройщиков, ждали в апреле-мае, когда у компаний должен был закончиться «жирок» с 2008 года. Затем предполагали, что волна банкротств захлестнет рынок с наступлением осени, когда израсходуются последние остатки «жирка". Параллельно с этим рынок наполняли страшилки о массовом захвате стройотрасли российскими банками, которые могли получить активы девелоперов, а потом начать их распродавать по бросовым ценам. Но распродажа активов так и не состоялась. Более того, банкротств и массового перехода активов под банковское крыло тоже не наступило. Получается, рынок выстоял?

«Квадрат» на человека: планы и реальность

Ситуация с жильем в нашей стране говорит о том, что российским строителям есть над чем работать, чтобы эти показатели дошли до общемировых стандартов. В настоящий момент обеспеченность жильем населения в России в среднем составляет 20 квадратных метров на человека, тогда как даже на Украине этот показатель равен 26 квадратных метров, чего уж говорить о Норвегии (74 квадратных метра), США (70 квадратных метров), Германии (50 квадратных метров). Задача действительно, что называется, «на перспективу". Еще в 2007 году в своем ежегодном Послании Федеральному Собранию РФ Владимир Путин ставил задачу с 2010 года строить не менее 100-130 миллионов квадратных метров в году, чтобы достичь показателя ввода нового жилья в не менее че в 1 квадратный метр в год на человека. Далее эта инициатива была поддержана нынешним президентом России Дмитрием Медведевым. Назывались разные даты достижения «золотого уровня» - 2012-й, 2015-й, 2020-й… Но тут пришел кризис.

Что же мы имеем по итогам 2009 года? Не все квадратные метры еще посчитали, но Министерство регионального развития уже готовится отчитаться о снижении общероссийского объема строительства примерно на 10% по сравнению с показателями 2008 года. При этом, рассказал в середине декабря глава Минрегиона Виктор Басаргин, если ранее с учетом кризиса в 2009 году планировалось построить лишь 52 миллиона квадратных метров, то в итоге ведомство надеется выйти на показатель в 57 миллионов квадратных метров. А в 2008 году было введено 63,8 миллиона квадратных метров. Кстати, по итогам построенных площадей за 11 месяцев 2009 года, на каждого жителя России пришлось примерно 0,32 квадратного метра, введенного в эксплуатацию. Значит, для достижения заветного «1 квадратного метра на человека в год» нужно строить почти втрое больше.

Что же касается московских «достижений», то в относительных величинах они примерно равны общему показателю по стране. Снижение в сравнении с 2008 годом составит примерно 11,7%. В этом году, по планам столичных властей, московские строители введут около 2,895 миллиона квадратных метров, тогда как годом ранее им удалось построить 3,28 миллиона квадратных метров. Заметно сократились по итогам 2009 года и результаты строительства за счет городского бюджета. На итоговой пресс-конференции первый заместитель мэра Москвы в правительстве города Владимир Ресин отчитался за строительство 822 тысяч квадратных метров, хотя годом ранее московские строители сдали в эксплуатацию 1,4 миллиона квадратных метров за счет городских средств. А еще каких-то два года назад, в 2007 году, в Москве было введено в строй 5,414 миллиона квадратных метров жилья (включая жилые дома, построенные по программе правительства Москвы вне территории города).

Ситуация в Санкт-Петербурге, похоже, обстоит несколько хуже. По предварительным данным, объемы строительства жилья в северной столице упали в 2009 году на 34%. По информации заместителя председателя комитета по строительству Санкт-Петербурга Алексея Кайдалова, в 2008 году объем ввода жилья составил 3,2 миллиона квадратных метров. Планируемый же ввод жилья в 2009 году - около 2,1 миллиона квадратных метров, из которых почти 700 тысяч квадратных метров - за счет городского бюджета.

Как рассказал «РИА Новости - Недвижимость"» руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов, снижение объемов ввода нового жилья объясняется сложившимся еще до кризиса подходом к организации строительства, подразумевавшим начало продаж и привлечение денег от покупателей еще до стадии котлована. Одновременно застройщики получили в банках на оперативную деятельность «короткие» кредиты. Подобная система была «заточена» под ажиотажный спрос, однако большинство компаний имели крайне небольшие запасы прочности на случай кризиса.

В результате, добавляет Таганов, многие строители попросту не прошли проверку кризисом. Об этом свидетельствуют и данные президента Российского союза строителей (РСС) Владимира Яковлева, согласно которым доля замороженных жилых проектов в России достигает 30%. В то же время в материалах Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга вообще содержатся сведения о приостановке от 40 до 70% проектов строительства новых жилых домов.

Офисы, ТРЦ, склады: бумажные проекты - в корзину

Несмотря на кризис, указывают эксперты компании Knight Frank, уходящий 2009 год поставил на рынке торговой недвижимости Москвы новый рекорд по вводу в строй новых площадей. Если в 2008 году было введено чуть более 400 тысяч квадратных метров качественных торговых помещений, то в этом году было построено 779 тысячи квадратных метров.

Что же касается рынка офисной недвижимости Москвы, следует из материалов CB Richard Ellis, то объемы строительства в этом сегменте, по сравнению с 2008 годом, остались практически на том же уровне – 1,8 миллиона квадратных метров. Разница, может быть, лишь в пропорциях между классами А, В+ и В. Так, в 2008 году было введено в строй около 200 тысяч квадратных метров класса А, в то время как по итогам 2009 года ожидается ввод около 400 тысяч квадратных метров этого класса. Объемы строительства класса В сохранятся, а снижение допускается в классе В+.

В свою очередь, следует из материалов Knight Frank, объем ввода торговых площадей в Санкт-Петербурге близок к тому, чтобы стать рекордно низким за последние 7 лет. Так, с начала года в северной столице было открыто шесть торговых комплексов общей площадью лишь 96 тысяч квадратных метров. Качественных офисных площадей было построено около 200 тысяч квадратных метров при том, что общий их объем в городе превышает 1,3 миллиона квадратных метров (более 330 тысяч квадратных метров относится к классу А и почти 1 миллион квадратных метров - к классу В).

Как обращают внимание эксперты, опрошенные «РИА Новости - Недвижимость», одной из главных тенденций уходящего года на рынке коммерческой недвижимости стала заморозка многих бумажных проектов и проектов на начальном этапе строительства, а также перенос ввода на 2010 год уже многих начатых объектов.
Так, по оценкам руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko Дениса Соколова, в Москве около 30% строящихся офисных проектов заморожено, а в регионах доля замороженных проектов превышает 50%.

«Появление замороженных проектов - естественная реакция на «кредитный голод". В определенном смысле сегодня выгоднее заморозить проект, чем достраивать его, и в первую очередь это касается проектов «на бумаге". Некоторые из этих проектов ждут улучшения рыночной конъюнктуры и появления кредитных средств на рынке. Другие проекты не имеют рыночного потенциала, соответственно их ждет реконцепция», - отмечает Соколов.

Платежеспособный спрос: ждем погоды у моря?

По оценкам Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга, даже несмотря на разницу между ценами фактически совершенных сделок и декларируемых цен (в отдельных случаях в 1,5-2 раза), в большинстве регионов России в декабре по-прежнему не было существенных предпосылок для увеличения реального платежеспособного спроса на жилье.

«Кстати, подобная разница свидетельствует о том, что рынок жилья еще до конца не стабилизировался и возможны ценовые «подвижки» как в ту, так и в другую сторону. И основным фактором, определяющим состояние рынка жилья, остается общая экономическая ситуация в стране», - указывают эксперты ассоциации.

Говоря о ситуации на московском рынке жилья, Таганов напоминает, что 2009 год начался для вторичного рынка жилой недвижимости с резкого снижения средних цен, которое прекратилось к февралю-марту.

«Можно сказать, что это и был момент начала «утрясания» рынка - в начале весны средние цены стабилизировались в районе отметки 6 тысяч долларов за квадратный метр, на которой находятся и сейчас. Где-то к февралю-марту у продавцов и покупателей прошел основной психологический шок, и количество сделок стало увеличиваться - их общий тренд последние 10 месяцев исключительно к росту», - поясняет представитель «Инкома".

По статистике Таганова, средние долларовые цены на вторичном рынке жилья Москвы за первые 11 месяцев снизились на 18,9% - до 6,017 тысяч долларов. Рублевые цены с января по ноябрь упали на 17,3% - до 173,9 тысячи рублей.

Что касается рынка новостроек, отмечает Таганов, то в начале года фиксировалась остановка до 90% столичных коммерческих новостроек, но эта ситуация быстро выправилась, и в настоящий момент сложности со строительством испытывают не более 5-7% объектов.

«Застройщики стали достаточно оперативно выходить из сложившейся ситуации и, с одной стороны, начали вводить привлекательные условия для покупателей, а с другой - вели напряженные переговоры с финансовыми институтами о реструктуризации кредитов, переуступки части имеющихся активов и так далее», - добавляет он.

В результате этих усилий, считает Таганов, рынок новостроек смог выстоять, но кризис задержал строительство новых объектов, в результате чего покупатель может столкнуться с нехваткой коммерческих новостроек на рубеже 2011-2012 годов.

По данным агентства недвижимости «МИАН», в декабре стоимость жилья на первичном рынке Москвы составила 158,457 тысячи рублей, а снижение рублевых цен за 12 месяцев – на 3,2%.
Для сравнения, квартиры на первичном рынке Санкт-Петербурга, по данным «МИАНа», за 2009 год подешевели на 12,9% - до 74,319 тысячи рублей, а на вторичном рынке на 19,4% - до 80,695 тысячи рублей. Снижение цен по итогам 12 месяцев также отмечено и в Нижнем Новгороде (первичка подешевела на 18% - до 45 тысяч рублей, вторичка на 12% - до 51,666 тысячи рублей), Екатеринбурге (первичка - на 20,3% до 46,388 тысячи рублей, вторичка - на 16,1% до 52,347 тысячи рублей), Казани (первичка – на 11% до 34,6 тысячи рублей, вторичка – на 16,8% до 35,696 тысячи рублей).
Сразу на 31,3% по итогам 2009 года снизились цены на вторичном рынке Ростова-на-Дону – до 48,9 тысячи рублей, тогда как первичный рынок потерял вдвое меньше (15,9% - до 40,216 тысячи рублей). В Новосибирске падение цен на вторичном рынке жилья составило 24,5% - до 45,135 тысячи рублей, а на первичном 11,3% - до 41,735 тысячи рублей.

Государство, банки, строители: каждый сам за себя

Как признался на итоговой пресс-конференции Ассоциации строителей России (АСР) президент ассоциации Николай Кошман, он ожидал, что ситуация на строительном рынке России будет даже хуже, чем мы имеем на сегодняшний день. По его оценкам, в уходящем году было «потеряно много малых, а также средних компаний», а работающие организации в основном достраивают уже начатые проекты, даже не задумываясь о заделах на 2010 год.
В то же время, считает вице-президент АСР Владимир Пономарев, одной из причин сложившейся ситуации является поведение банков, которое на протяжении всего 2009 года оставалось неизменным: «Банки как не желали кредитовать, так и не кредитуют новое строительство". Недостаточной также была и поддержка государства.

«Если она и была, то это был такой мизер. Фактически отрасль выходила из кризиса самостоятельно. Государство прямыми финансовыми вложениями ничего не сделало: с помощью госвложений по всей России построено около 5 миллионов квадратных метров жилья для 0,15% российских семей, а это копейки», - подчеркивает Пономарев.

Кстати, еще в апреле 2009 года вице-президент АСР заявил о том, что в результате снижения платежеспособного спроса у населения и объемов продаж у застройщиков, около 70% строительных компаний находятся в настоящий момент на грани банкротства.

«По состоянию на конец 2009 года, я могу сказать, что в сложной ситуации по-прежнему находятся около 70% компаний России. К счастью, до прямых банкротств пока еще не дошли, так как в паре банк-застройщик от невозможности вернуть деньги страдает и кредитор. Именно поэтому большинство банков проявляют чудеса стойкости и готовы реструктуризировать задолженность заемщикам, хотя если завтра они потребуют вернуть им средства, строительные компании завалятся», - рассказывает Пономарев.

При этом, констатирует он, переход строительных активов, выступавших в качестве залогов, к банкам стал достаточно частым явлением в последнее время, от чего, впрочем, не всегда в восторге даже сами кредитные организации - те, у кого нет девелоперских компаний в своей структуре, попросту боятся остаться с недостроенными объектами.

Так, в 2009 году из-за проблем с привлечением заемного финансирования и с обслуживанием уже имеющихся кредитов Сбербанк стал совладельцем проекта компании Capital Group «Город столиц», ВТБ получил 51% акций компании «Система Галс», к ВЭБу перешли активы банка «Глобэкс» (в т.ч. проект МФК на месте часового завода «Слава"). ИГ KoperniK (бывшая группа «МИАН") в счет урегулирования долгов отдала два бизнес-центра Альфа-Банку. Многим другим компаниям пришлось пройти через трудный процесс урегулирования «проблемных» долгов со своими кредиторами - Сбербанком, ВТБ, Альфа-банком и рядом других кредитных организаций. И почти у всех девелоперов сделать это без потерь не получилось - банки получили самые интересные активы застройщиков.

Сложно сказать, мог ли кто-нибудь из девелоперов еще несколько лет назад представить себе подобное развитие ситуации. Занимаясь разработкой стратегических планов развития, открывая для себя новые рынки, получая очередные кредиты под строительство проектов, такого сжатия рынка, похоже, не ожидал никто. За последние полтора года на голову строителей свалились, казалось бы, все невзгоды: и спрос завалился на бок, как башенный кран, и цены обрушились, как земляная стена котлована. Отвернулись вчерашние друзья по растущему рынку - банкиры, которые сегодня сами в подвешенном состоянии и рискуют получить к себе на баланс никому ненужные недострои. Замкнутый круг, когда компаниям не на что строить и нечего продавать, а банки не дают взаймы, потому ничего не строится и не продается, длится уже который месяц, и разорвать его пока некому.

Рынок, который рос все последние 10 лет, рухнул как карточный домик, но именно строителям придется этот домик строить заново. Никто под завалами практически не пострадал, хотя и без переломов не обошлось. Другое дело, что спасателей в лице того же государства или банкиров пока тоже не видно, поэтому в 2010 и последующих годах российским строителям придется рассчитывать по большей части лишь на себя. Не исключено, что рынок еще потеряет некоторых участников, компании еще лишатся своих лакомых активов, но эксперты уже смотрят на 2010 год с более оптимистичными взглядами, обещая строителям и растущий покупательский спрос, и повышение цен, и уход конкурентов. Строителям осталось лишь дождаться этого времени, ведь в 2009 году, вопреки многим ожиданиям, строительный рынок все-таки выжил.