Столичные власти не остались в стороне от усовершенствования пресловутого 214-го закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. В частности, недавно вышло распоряжение главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, которое обязало застройщиков резервировать 15% площадей новостройки до полного завершения строительства, то есть до сдачи дома в эксплуатацию. На первый взгляд идея неплоха. Но так ли все хорошо на самом деле? Юрист М2 рассказывает, какие варианты покупки жилья в строящихся домах сегодня предлагает законодательство.

Суть идеи в следующем: если компания окажется несостоятельной, то застройщик, к которому перейдет контракт, завершит работы на средства от продажи резерва. Такие меры должны предотвратить повторение ситуации с обманутыми дольщиками, когда дом не достраивался (или работы по нему даже не начинались), а деньги уходили к организатору проекта.

Направо пойдешь — на деньги попадешь

Теперь процесс покупки квартир выглядит следующим образом. На стадии строительства заключается договор инвестирования, а после его сдачи в эксплуатацию оформляются договоры, по которым люди получают право собственности на квартиры.

Таким образом, получается не один договор (будь то договор долевого участия или купли-продажи), а два, и не совсем понятно, как они связаны между собой. Складывается странное положение: по договору долевого участия в инвестировании граждане вкладывают деньги в возведение дома. После сдачи его в эксплуатацию с ними заключают договоры купли-продажи. Но поскольку дольщик вносит плату за квартиру один раз, необходимо разработать некий механизм, который позволит решить эту проблему. Предлагаются следующие варианты.

Первый вариант. С гражданином заключаются оба договора — инвестирования и купли-продажи. Первый из них предусматривает, что инвестор имеет право по окончании строительства дома потребовать в качестве компенсации своих вложений квартиру обусловленной площади. В договоре купли-продажи указывается конкретная квартира, которая передается покупателю, а также оговаривается, что в счет оплаты стоимости квартиры зачисляются средства, перечисленные по договору инвестирования.

Неизвестна реакция регистрирующих органов на такую взаимосвязанность договоров. Вполне реально, что при государственной регистрации договора купли-продажи придется представлять еще и копию договора инвестирования. Неясно, какие меры в этом случае защищают права граждан-инвесторов. Ведь они по-прежнему вносят деньги еще на стадии котлована, и все риски, связанные с недостроем, остаются.

Кроме того, поскольку конкретная квартира, которая в итоге достанется дольщику, определяется только после сдачи дома, некоторые покупатели рискуют получить совсем не то, что хотели изначально. Разумеется, в договоре инвестирования можно оговорить, что инвестор в обмен на предоставленные средства получает права требования на квартиру с указанием ее примерного метража и месторасположения (хотя бы этажа). Но тогда эта «новинка» будет повторением пройденного.

Очередное дежа вю

При втором варианте застройщик передает право продажи площадей в возводимом доме фирме-посреднику, с которой затем покупатель квартиры и подписывает договор купли-продажи. Такая схема сильно напоминает почти вымерший договор уступки прав долевого инвестирования строительства. Только в нашем случае фирма-инвестор станет продавать гражданам квартиры после сдачи дома.

Деньги граждан в этом случае защищены от нечестных строителей. Однако инвесторы смогут практически полностью контролировать цены на жилье. Кроме того, не установлены ограничения по заключению договоров уступки прав инвестирования. Следовательно, инвесторам ничто не помешает уступить часть своих прав по договору частным лицам. Поэтому придется указывать в договоре инвестирования, что передача прав по нему запрещена либо реальна только после завершения строительных работ. В обмен на защиту денег покупателей квартир получаются высокие цены на жилье и невозможность купить квартиру на начальной стадии по более низкой цене.

Сам себе инвестор

Вариант третий: инвестором выступает застройщик, банк или дружественная им структура. Тогда договор купли-продажи квартир заключается с покупателем после сдачи дома. Не до конца определено, кто выступает продавцом квартиры. Если застройщик, тогда в чем интерес стороннего инвестора? Если инвестор, то как застройщик получит свою прибыль? Ясно одно: как обычно, все оплатит покупатель. За свою защищенность ему придется заплатить высокую цену.

Если застройщик решит взять кредит в банке для строительства жилого дома, на покупателя лягут и проценты, и часть выплат по кредиту, и себестоимость дома, и прибыль застройщика — все это так или иначе будет включено в цену квартиры.

Московские власти хотят, чтобы информация о проданных квартирах размещалась на щитах вокруг строительной площадки, а также считают необходимым публиковать информацию об утверждении проекта. Последняя инициатива как нельзя кстати — наличие таких сведений позволит гражданам со спокойной душой ждать окончания строительства. Информация о ходе продаж упростит жизнь покупателям, поскольку эти данные позволят уменьшить количество случаев двойных продаж — реализации одной квартиры нескольким покупателям. Но если размещение информации не проконтролируют городские власти, все начинания окажутся безрезультатными.

Намерения городских властей благие. Только сложно определить, что хорошего они принесут. Детали изменений непонятны. Нужно оценить, как с учетом новых требований квартиры будут продаваться на практике.

Одно можно утверждать уже сейчас: квартиры в домах, которые будут продаваться с учетом новых требований, подорожают. Увеличение документооборота неизбежно повлечет за собой рост количества сборов, которые в итоге войдут, как и все прочие расходы застройщика, в стоимость жилплощади. Повысятся накладные расходы, например, комиссии за оформление и сопровождение договоров и пр. Получается, что, несмотря на соблюдение интересов потенциальных покупателей, законодательная инициатива фактически увеличит стоимость 1 кв. м для конечного потребителя. Сколько стоит защита интересов — каждый волен решать сам.

Иван КУПРИЯНОВ, юрист




Газета М2