Новые законы, особенно новый Жилищный кодекс, вызвал массу вопросов не только у обычных граждан, но даже и у профессионалов. Возьмем, например, ситуацию с бывшими супругами, которые не являются собственниками квартиры и теперь лишаются права пользования, или с органами опеки. Как будут работать эти нормы, пока непонятно.
Уголок для бывшей жены

— При продаже квартиры собственником право пользования у бывшего члена семьи прекращается в любом случае. Куда он перерегистрируется — это его личные трудности, но с прошлого места жительства он будет выписан, — говорит руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Кутузовский проспект» Елена Соболева. — Правда, только в том случае, если ему есть куда перерегестрироваться. Если некуда, вопрос будет рассматриваться в суде вплоть до обязательств собственника предоставить альтернативное жилье за свой счет. Судебных прецедентов, я думаю, будет много, поэтому потребуется принять дополнительные правовые акты.

Теперь рассмотрим изменения по поводу разрешения на сделку органов опеки. Если несовершеннолетние были собственниками, то при продаже недвижимости разрешение опеки необходимо. Если дети были только зарегистрированы, то такого разрешения не требуется. По мнению Елены Соболевой, здесь усматривается возможность резкого ухудшения положения несовершеннолетних детей при нерадивых родителях или «заинтересованных» лицах. — Меня всегда возмущало положение, согласно которому органы опеки и попечительства порой ничего знать не знали о положении детей на поднадзорной территории, но могли запретить или разрешить продать квартиру, — говорит президент МАГР Михаил Гороховский. — То есть чиновники заранее были поставлены законом в положение, когда они решали, что полезнее моему ребенку. Глупость ситуации состояла в том, что разрешение нужно было получать и на улучшение жилищных условий, то есть покупку большей квартиры. При этом самим органам было наплевать на истинное положение детей. Ведь известны вопиющие случаи, когда дети в семьях умирали от голода, или их воспитывали собаки, или они убегали из дома от голода и побоев. Где в это время были эти самые органы? Кроме того, мне, как риэлтору, известно множество случаев, когда разрешения давались под условиями (открытие счета на имя ребенка, передачи ему прав на земельный участок в 6 соток в Шатурском районе и т.д.), не защищающими интересов детей.

В некоторых случаях органы опеки вынуждены были выдавать разрешение на продажу квартир людям, уезжающим на постоянное место жительства за рубеж, а дети эмигрантов по достижении совершеннолетия возвращаются и по суду восстанавливают свои права. Кроме того, контроль получался не формализованный: не было ни единых правил, ни методик. В этих условиях коррупция расцвела пышным цветом. В любом случае эта практика мешала рынку.

Поэтому, считаю, ничего страшного не случилось. 99% родителей могут позаботиться о своих детях не хуже этих муниципальных органов. А органы опеки должны будут перестроить свою работу и начать действительно защищать права детей не только на проживание, но и на достойную жизнь. Надеюсь, что они (органы опеки) начнут следить за неблагополучными семьями, своевременно брать их на учет и лишать таких родителей не только родительских прав, но и ограничивать в суде их дееспособность. Не только по медицинским, но и по социальным показаниям. Жаль, что ни один закон не устанавливает ответственности чиновников за преступления родителей в отношении своих детей.

А Семейный кодекс?

А руководитель департамента вторичного рынка группы компаний «Рескор» Вадим Мартыненко считает, что с вступлением в жизнь новых законов мало что изменится. Во всяком случае, в ближайшее время. Пока органы опеки сами не знают, как следует поступать в той или иной ситуации. Так, компания недавно проводила сделку, в которой участвовали дети.

Инспекторы отдела опеки посмотрели документы и сказали, что разрешение брать не нужно. А регистраторы документы не приняли, сославшись на то, что нет разрешения органов опеки и попечительства. Когда риэлторы стали ссылаться на вновь принятый закон, то регистраторы заявили, что по Семейному кодексу согласие органов опеки требуется. И спорить с ними бесполезно.

Поэтому сказать, что новые законы уже в ближайшее время окажут благотворное влияние на рынок недвижимости, было бы преждевременно. На сегодня нет пока четкого механизма реализации данных нововведений. Законодатели уже начали приводить в соответствие и стыковать между собой разночтимые нормы.

Николай Вяткин



--------------------------------------------------------------------------------

В каких случаях могут выселить по новому Жилищному кодексу


За использование жилья не по назначению

За систематическое нарушение прав соседей

За неуплату жилищных и коммунальных услуг в течение 6 месяцев

За самовольную перепланировку

В случае невозврата ипотечного кредита


Газета «Квартирный ряд»