СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ

Рынок недвижимости России в 2024 году демонстрирует крайне неоднородную динамику. Вторичный и первичный рынки движутся в разных направлениях, а ипотека, которая традиционно является драйвером сделок, становится все менее и менее доступной. В условиях серьезной неопределенности покупатели и продавцы сталкиваются с новыми вызовами.

Ипотека: доступность под вопросом

В 2024 году ставки по ипотеке стабильно росли, достигая к концу года диапазона 27–33%. Это не только превысило психологически комфортные уровни, но и вызвало серьезное сокращение объемов выдачи.

График динамики ставки в 2024 году (дом.рф):

По данным исследования Банки.ру, за девять месяцев 2024 года количество ипотечных сделок снизилось на 26%, а их объем в денежном выражении – на 28% по сравнению с прошлым годом. По оценке сделок «АРЕВЕРА-Недвижимость»:

• на вторичном рынке сделок по ипотеке снизилось на 32% и составляет 37% от общего объема сделок;

• на первичном рынке доля сделок с ипотекой в общем объеме не изменилась и, по прежнему, очень высока – 84%. При этом объем сделок снизился на 30% год к году.

График динамики доли ипотеки на вторичном рынке и график изменения «ключа» (данные по сделкам АРЕВЕРА):

Тем не менее, на рынке остаются покупатели, готовые брать ипотеку, несмотря на высокие ставки:

• Те, кому срочно нужно жилье – они располагают значительной суммой на первоначальный взнос.

• Покупатели, рассчитывающие на рефинансирование в будущем – их привлекают объекты с улучшенными характеристиками или выгодные условия торга на вторичном рынке.

• Те, кто планирует быстро погасить кредит – например, после продажи другого имущества или использования накоплений.

Неоднородность динамики рынка подчёркивается и таким показателем как средний чек по ипотеке. В Красноярске по сравнению с 2023 годом он вырос на 4% и составил 3 473 000 рублей (средний ежемесячный платеж при такой сумме кредита при ставке в 6% - 21 000 рублей, а при 28% - 84 000 рублей). Однако сделки с использованием ипотечного кредита становятся скорее исключением особенно на вторичном рынке, чем правилом.

Вторичный рынок: стагнация с перспективой снижения

Весь год средняя цена сделки за 1 м² на вторичном рынке колеблется в небольшом диапазоне, нет резких изменений и скачков. Однако стагнация цен сопровождается увеличением сроков экспозиции объектов с значений 15–30 дней в 1 квартале 2024 года до 45–50 дней на начало декабря. Продавцы вынуждены идти на уступки: торг может достигать 20% от изначальной цены. В 2025 году ожидается дальнейшее сжатие спроса на фоне высоких ипотечных ставок (выше 25%) и отсутствия иных стимулов для покупателей. Это может привести к снижению цен на вторичное жилье, особенно в сегментах, где продавцы готовы уступать ради ускорения сделки.

К концу 2024 года средняя цена сделки составляет: 107 500 рублей за 1 м² на типовое жилье и 135 000 рублей за 1 м² на квартиры классом комфорт/комфорт⁺.

Первичный рынок: устойчивый рост

На фоне проблем вторичного рынка застройщики продолжают удерживать цены на высоком уровне. Несмотря на отдельные акции и скидки, тренда на снижение цен в сегменте новостроек не наблюдается. Основные причины:

• Удорожание строительных материалов.

• Сохранение спроса в крупных городах.

• Действие льготных ипотечных программ для отдельных категорий граждан.

Спрос смещается в сторону квартир меньшей площади, что связано с ростом разницы между ценами на первичном и вторичном рынках. Покупатели, которые ранее планировали использовать средства от продажи вторичного жилья как первоначальный взнос на новостройку, вынуждены пересматривать свои планы.

К концу 2024 года средняя цена 1 м² составляет: 115 000 рублей за 1 м² на типовое жилье и 145 000 рублей за 1 м² на квартиры классом комфорт/комфорт⁺.

Не смотря на то, что 2024 год в целом для рынка новостроек заканчивается неплохо, настроение у застройщиков далеко не самые радужные. Причины для этого весьма существенны:

• первая половина 2024 года показала снижение спроса на жилье на 25-35%;

• стройматериалы дорожают, рабочая сила тоже, а цены на жилье не могут расти бесконечно — иначе его просто никто не купит;

• с ростом ключевой ставки кредиты для застройщиков тоже подорожали, а без кредитов в этом бизнесе никуда.

Поэтому в 2025 году нас могут ожидать события, которые напрямую будут влиять на продажи и рынок в целом в 2026-27 годах:

• пересмотр проектов, оптимизация процессов, привлечение новых поставщиков и внедрение новых технологий строительства; поиск способов снижения себестоимости;

• альтернативные источники финансирования, партнерства и слияния;

• новые способы привлечение покупателей;

• распродажа земельных участков, которые покупали под будущее строительство.

Как падение спроса на недвижимость влияет на экономику в целом

Падение спроса на недвижимость — это не просто проблема девелоперов и риэлторов, банков и собственников.

Спад в строительной отрасли влияет на смежные рынки (производители стройматериалов; мебельные фабрики; производители и продавцы бытовой техники; транспортные компании; строители-отделочники-дизайнеры), что может замедлить экономический рост. Меньше новых квартир — меньше новой мебели, меньше перевозок, меньше продаж холодильников и плит и так далее. Работники и специалисты этих отраслей, в конечном счете, также являются потенциальными клиентами рынка недвижимости, но при спаде производства их платежеспособность снижается. Поэтому важно поддерживать баланс между доступностью жилья для населения и устойчивостью девелоперов.

Какие можно предложить стратегии в таком рынке, в условиях сжатия спроса?

В 2025 году рынок недвижимости будет оставаться сложным и непредсказуемым.

Однако те участники рынка, которые смогут адаптироваться к новым условиям, предложить качественные продукты и найти новые подходы к работе с клиентами, смогут не только выжить, но и добиться успеха.

Для девелоперов:

• Оптимизация затрат станет ключевым фактором выживания. Использование новых технологий строительства, пересмотр проектов и снижение себестоимости будут играть важную роль.

• Разработка новых форматов жилья, ориентированных на доступность для покупателей, станет конкурентным преимуществом.

• Активная работа с партнерами, агентами и ипотечными брокерами поможет стимулировать продажи.

Для покупателей:

• Если у вас есть потребность в жилье и возможность его приобрести, не стоит откладывать покупку. Рынок нестабилен, и предсказать точное поведение цен крайне сложно.

• Рассматривайте варианты с хорошей инфраструктурой, улучшенными потребительскими характеристиками. Если это квартира в строящемся доме, то обращайте на качество строительства. Выбирайте те объекты, которые сохранят свою ценность в долгосрочной перспективе.

• Если вы готовы рассматривать ипотечное кредитование, то наши ипотечные брокеры смогут разработать эффективную стратегию, с учетом рефинансирования ипотеки в будущем.

Для продавцов:

• На падающем рынке для продавцов лучшая стратегия часто заключена в правиле «Первая оферта – лучшая оферта».

• Если покупатели квартир «сидят» на наличке и ждут снижения цены, пока их деньги размещены на депозитах под 24%. То у продавцов нет оснований для ожидания, что их квартира в экспозиции прирастет на 24%. Поэтому продавцам сейчас стоит принять решение:

или продать сейчас и, например, разместить полученные деньги с продажи на коротком депозите. Или ждать и продать, с высокой вероятностью, позже на 10-20% дешевле.

Для инвесторов:

• Инвестируйте с осторожностью. Ориентируйтесь на объекты, которые могут приносить доход независимо от колебаний рынка. Привлекайте для этой работы профессионального агента по недвижимости и вместе тщательно анализируйте: ищите недооцененные объекты, анализируйте локации и развитие инфраструктуры.

• Рассмотрите возможность покупки жилья в регионах с высоким потенциалом роста. Мы можем предложить варианты в разных городах России, предложив сотрудничество с опытными агентами и строителями.

• Подумайте о коммерческой недвижимости — она может быть более стабильной в кризис.

Выводы: как адаптироваться к условиям рынка

Рынок недвижимости в 2024 году оказался непростым для всех участников: покупателей, продавцов, риэлторов, застройщиков и банков. Высокие ставки по ипотеке ограничивают возможности большинства покупателей, что приводит к стагнации или снижению цен на вторичке, тогда как первичный рынок сохраняет большую устойчивость благодаря поддержке государства. В таких условиях работа с профессиональным агентом недвижимости становится особенно важной.

Эксперт по недвижимости:

• Поможет оценить реальность цены объекта и выработать стратегию торга.

• Подберет оптимальные варианты покупки или продажи с учетом текущих рыночных условий.

• Сопроводит сделку на всех этапах, минимизируя риски и экономя время клиента.

• Подскажет способы оптимизации затрат, включая поиск льготных программ или выгодных условий рефинансирования.

В условиях нестабильного рынка грамотный подход и экспертная поддержка могут стать ключевыми факторами успеха сделки.

Чтобы быть в курсе последних новостей и трендов рынка недвижимости, выбрать верную стратегию продажи или покупки, проработать выгодную схему сделки, обращайтесь к специалистам агентства недвижимости «АРЕВЕРА-Недвижимость»: агентам, ипотечным брокерам, юристам, которые за 32 года видели, и прожил разные периоды на рынке недвижимости, провели десятки тысяч сделок и имеют тысячи отзывов от счастливых клиентов.

Команда «АРЕВЕРА-Недвижимость» и я лично желаем всем здоровья, мира, счастья и удачи в новом 2025 году!

Материал подготовлен Ириной Томаровской, аналитиком рынка недвижимости, на основе данных агентства АРЕВЕРА-Недвижимость.

+7-902-942-2200