1. Рыночная конъюнктура: между давлением ставок и инфляционным фоном

Старт 2026 года сохраняет неопределенность и рынок жилья оказался зажат между двумя разнонаправленными силами:

• Сдерживающий фактор: продолжающееся отсутствие доступных ипотечных инструментов (свыше 12 месяцев) оказывает системное давление на ценовую динамику. Покупать просто не на что.

• Поддерживающий фактор: высокий уровень инфляции вкупе с дефицитом ликвидного предложения формируют «дно», не позволяя ценам рухнуть.

В итоге в первом квартале цены стоят на месте или потихоньку подрастают вслед за инфляцией. Но чем дольше ставки остаются высокими, тем выше риск, что рынок всё же поползет вниз.

2. О чем теперь думать, когда смотришь на жилье?

Раньше главный вопрос был один: квартиры дорожают или дешевеют? Сейчас всё иначе, акцент сместился на стоимость денег. На первый план вышла ключевая ставка. Именно она решает, будет ли ипотека по карману и выгодно ли держать деньги на вкладах вместо покупки квартиры.

Похоже, что 2026 год будет очень похож по структуре и динамике на 2025-й. Ставки так и останутся высокими, а рынок — в подвешенном состоянии: период дорогих денег затягивается, а рынок продолжит существовать в условиях «новой нормальности».

3. Спрос, ипотека и вклады: почему покупатели не спешат. Стагнация на фоне медленного снижения ставок.

Начало периода снижения ключевой ставки летом 2025 года изначально рассматривалась как позитивный сигнал для рынка. Однако для реального перелома ситуации важен не сам факт снижения, а его темп и глубина.

Если опираться на практику, покупатели возвращаются на рынок, когда:

• Ипотека становится востребованной при ставках ≤ 12% (что соответствует ключевой ставке ниже 10%).

• Депозиты теряют инвестиционную привлекательность, а средства начинают перетекать в недвижимость, также при ключевой ставке ниже 10%.

Но в реальности Центробанк снижает ставку медленно и с оглядкой. На заседании 19 декабря 2025 года глава ЦБ прямо сказала: в 2026 году возможны паузы, никакого «автопилота» не будет. Официальный прогноз по ставке на этот год — 13–15%.

Вывод по спросу:

• В 1 квартале 2026 года спрос продолжит стагнировать по модели 2025 года. Текущих темпов снижения ставок недостаточно для двух ключевых эффектов — массового перетока капитала из депозитов в «бетон» и восстановления доступной ипотеки.

4. Сегментарный анализ предложения и спроса

Новостройки и льготные программы

Льготная (в частности, семейная) ипотека продолжает оказывать точечную поддержку первичному рынку. Однако вектор государства направлен на последовательное сворачивание этих программ. Причина — высокая нагрузка на бюджет в условиях его дефицитности. Более того, льготные механизмы, с начальной целью «повысить доступность жилья», привели к обратному эффекту: они спровоцировали ценовой пузырь в сегменте новостроек, снизив реальную доступность квадратного метра.

Структура предложения на первичном рынке

Девелоперы активно апеллируют к дефициту предложения, однако здесь важны нюансы:

сокращение объемов вывода новых проектов коснулось преимущественно бюджетных сегментов (эконом), а сегмент комфорт, бизнес остался практически нетронутым, что искажает среднерыночные показатели.

Ключевым балансирующим фактором может стать «возвратный» объем. В 2023–2025 годах широкое распространение получили отсроченные схемы оплаты (траншевая ипотека, рассрочки, субсидированные ставки от застройщиков), совокупная доля которых достигала 50% сделок. Затянувшийся период высоких ставок создает риски, что значительная часть «зарезервированного» по таким схемам жилья не будет выкуплена, вернувшись на рынок и компенсировав формальное сокращение экспозиции.

Вторичный рынок: иллюзия ликвидности

Официальный объем предложения на вторичном рынке остается ограниченным:

• До 60% лотов классифицируются как «мертвый груз» — это переоцененные объекты, в том числе новостройки прошлых лет, выставленные по завышенным ценам.

• Поведение продавцов характеризуется «синдромом разочарования»: квартиры либо снимаются с продажи до лучших времен, либо дублируются множественными агентствами, создавая иллюзию широкого выбора при реально низкой ликвидности адекватно оцененных объектов.

Спрос в 1 кв.2026 года на вторичном рынке распределился так:

5. Ценовая аналитика: разрыв между «бумажной» и реальной ценой сделки

Первичный рынок (сюрреализм цен)

Динамика цен на новостройки утратила прямую связь с рыночными реалиями. Систематическое повышение цены квадратного метра со стороны застройщиков не гарантирует сохранения капитализации актива для покупателя. Все чаще фиксируются сценарии, при которых перепродажа приобретенной квартиры происходит ниже цены покупки.

Почему так?

Причина кроется в трансформации продукта. Застройщики фактически перешли от продажи жилья как такового к реализации «комбо-продукта»: квартира + финансовая схема (льготная ставка, субсидирование, рассрочка). . Это удобно, но стоит денег. Вся эта «выгода» уже заложена в цену. А когда выходишь на вторичный рынок, продаешь уже «голую» квартиру — без этих плюшек. Вот и получается разница, что и формирует разрыв в 40–45% между ценой первички и вторички.

Вторичный рынок (стагнация с дифференциацией)

По итогам 2025 года номинальный рост цен на вторичном рынке составил около 5%, что коррелировало с инфляцией. Однако эта статистика усредняет разнонаправленные процессы:

• Низколиквидные и переоцененные объекты демонстрируют глубокую коррекцию (снижение на 15–25% от первоначальных амбициозных ожиданий). Типичная картина: квартиру выставили за 20 млн, через несколько месяцев цена сползла до 15 млн, но ее так и не продали.

• Положительную динамику показывают только ликвидные лоты в бюджетном диапазоне (5–8 млн рублей).

6. Прогноз и ключевые риски 1 полугодия 2026 года

Рынок продолжает балансировать между двумя сценариями, и первый квартал 2026 года подтверждает устойчивость этого равновесия.

Факторы, препятствующие падению:

• Высокая инфляция и рост денежной массы.

• Бегство от рисков (девальвационные ожидания, инфраструктурные страхи) в физический актив.

• Сдерживание предложения (девелоперы замораживают новые проекты, собственники придерживают ликвидные лоты).

Факторы, оказывающие давление:

• Сохранение ключевой ставки в диапазоне, блокирующем развитие ипотеки.

• Высокая закредитованность и риск вымывания «отложенного» спроса, оформленного по схемам рассрочек.

• Структурный перекос цен между первичным и вторичным рынками.

Итоговый сценарий (при отсутствии форс-мажоров):

Поведение рынка в 2026 году с высокой долей вероятности скопирует траекторию 2025 года:

• Вторичный рынок: Цены в основном будут стоять на месте или медленно расти в пределах инфляции. Это самый предсказуемый сегмент.

• Рынок новостроек: Сохранится сюрреалистичная двойственность: цены будут расти и падать одновременно. Расти — у застройщиков для новых покупателей. Падать — при попытке перепродать квартиру на вторичке. В сегодняшних реалиях цена квартиры и ее реальная рыночная стоимость — это две большие разницы. Аналитика единой цены на первичном рынке в текущих условиях утратила свою объективность.

Ирина Томаровская, аналитик АРЕВЕРА-Недвижимость на основе данных агентства
+7 902 942 22 00