Материал подготовлен Ириной Томаровской, аналитиком АРЕВЕРА-Недвижимость, на основе данных агентства. 

СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ

Ситуация на рынке недвижимости внешне выглядит стабильной: число консультаций, в том числе по ипотеке, не сильно снизилось, но пока большее число покупателей, желающих воспользоваться ипотекой, откладывают решение на некоторое время, чтобы понаблюдать за рынком.

Спрос сжимается, формируется отложенный спрос, в том числе, так называемый ипотечный отложенный спрос. С учетом высоких ставок на депозиты многие покупатели предпочитают переложить деньги на вклад, соразмерный по ставкам со ставками по ипотеке и получать деньги ОТ банка, нежели платить банку по ипотеке. А после окончания срока вклада получить большую сумму и выйти на рынок с ожидаемой ценой на квартиры ниже сегодняшних предложений.

Увеличивается число обменных операций, в таких сделках есть и ипотека по рыночным ставкам в качестве доплаты к основной сумме. Но их доля небольшая и снижается, так же как и сумма кредита (в среднем 700-3000 тыс.рублей, а в 2023 году суммы кредитов были в диапазоне 2500-5000 тыс.рублей).

На фоне высоких ипотечных ставок и сложностей с получением льготной ипотеки и ее реализацией в строящихся квартирах рынок предсказуемо снижает обороты.

Базы предложений квартир наполняются объектами. Явного снижения цен в рекламе пока мы не наблюдаем. А вот в реальных сделках, напротив, снижение мы видим. И если сейчас выставлять в рекламу квартиру с ценой на среднем уровне относительно аналогичных квартир, то продажи не будет. Цены реальных сделок ниже средних рекламных на 3-5%. В среднем по городу цена за 1м² на типовую квартиру новой планировки: 1-комнатная 124 000 рублей, 2-комнатная 115 000 рублей, 3-комнатная 101 100 рублей. На квартиры улучшенной планировки в пятиэтажных домах и хрущевки: 1-комнатная 85 700, 2 – 87 800, 3 – 95 000 рублей. Цены сделок по покупке квартиры класса комфорт, комфорт + от 145 000 за м².

На вторичном рынке замедление темпа роста цены наблюдается в течение последних двух месяцев, и с высокой вероятностью можно говорить о стагнации в сделках и плавном снижении цен весной.

На первичном рынке многое будет зависеть от решения вопроса о субсидировании льготной ипотеки: и строителям нужны продажи, и банкам нужны выдачи. Явного снижения цен на первичном рынке мы вряд ли увидим, а вот акции и дисконты на определенные лоты можно будет увидеть. Другое дело, что в среднесрочной перспективе при увеличивающемся разрыве в ценах на вторичном и первичном, единственным способом сблизить эти значения и запустить продажи, - это снижение цены за квадраты. Есть еще один способ сближения номинальных цен – строить квартиры меньших площадей, но это пересмотр всего проекта, что в условиях полученного проектного финансирования на конкретный дом, нереально, только выводить на рынок новый проект. А это уже долгосрочная перспектива.

ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА

Закон сохранения энергии работает и на рынке недвижимости. Покупатели все чаще обращают внимание на рынок малоэтажного строительства. И если до сегодняшнего момента были сложности и с предложением проектов, выбором строителя и поиском вариантов финансирования, то сегодня мы можем предложить своим покупателям большой выбор на всех этапах: поиск и выбор участка / анализ проектов от дома выходного дня до дома для круглогодичного проживания, как альтернатива квартире в городе / выбор строителя и оценка качества / организация и проведение сделки. А главное, это цена от 81 000 за м² и ипотека от 3%.

ВЫ ГОТОВЫ ВЫСТАВИТЬ СВОЮ НЕДВИЖИМОСТЬ НА ПРОДАЖУ?

Вопрос: что дальше? Правильная цена, активное продвижение и время - по-прежнему ключевые факторы продажи. Продавать на растущем рынке легко, успевай только отпускать товар. Другое дело стагнирующий и падающий рынок. А значит без классической продажи через оценку и сравнение аналогичных предложений и цен, с привлечением покупателей способами, которыми владеют специалисты по продажам, продавать будет в разы труднее и ресурсозатратнее. Время выбирать эксперта в продажах.