Февраль – март 2022 года уже вошли в историю и мировую, и локальную отраслевую. На рынке недвижимости города, как и всей России, очередной непростой период. Что получили мы, специалисты по продаже недвижимости, за время прохождения периодов неопределенности, нестабильности, кризисов в 1998, 2005, 2009, 2015, 2020? Прежде всего, опыт реагирования на события и развитую способность аккумулировать все ресурсы (человеческие, технологические, финансовые) на преодоление сложностей. Во-вторых, за 30 лет работы на рынке недвижимости АРЕВЕРА имеет огромный объем данных для анализа, который позволяет своевременно вносить корректировки в бизнес-процессы при изменяющихся условиях рынка и предлагать взвешенные решения своим клиентам.

Что делать? – вопрос, который задается сейчас чаще других. Первое, это начать мыслить логично, рационально. Сейчас поведение многих клиентов на рынке ориентировано на достижение целей без тщательной предварительной оценки сложившейся ситуации и имеющихся возможностей, т.е. иррационально. Для того, чтобы начать анализировать и сориентироваться, что сейчас происходит на рынке, предлагаем краткую аналитическую справку. Для полноты картины, выбора наилучшего решения, сейчас путь один – это нанять лучшего специалиста по продажам недвижимости, который понимает сегодняшние течения на рынке вторичного и строящегося жилья, ипотеки и имеет круг партнеров от банкиров и страховщиков до строителей, которые предложат оптимальные условия по своим продуктам.

Что имеем?

После повышения ключевой ставки до 20%, заявления банков о повышении ставок по ипотеке, о снятии ограничения по потребительским кредитам – увеличился спрос на покупку квартир как на вторичном рынке, так и в строящихся домах. Ставка по льготным ипотекам пока осталась на прежнем уровне.

• Цена

Вследствие вышеизложенного многие застройщики повысили и без того высокие цены. На вторичном же рынке продавцы, которые не первый день рекламируют свой объект, корректируют цену вниз, снижение доходит до 10% и принимают оферту от покупателей с пониманием, что сегодняшнее предложение о покупке может быть самым выгодным. Напротив, те собственники, которые впервые выходят на рынок, выставляют свое предложение с ценой выше цен сделок, в надежде «заскочить в последний вагон» высокого спроса, спровоцированного нестабильностью в экономике и ростом ставок по ипотеке.

• Спрос

Спрос сейчас формируется из числа покупателей, которые принимают быстро решение о выборе объекта, чтобы использовать ипотечное решение по ранее действующим и одобренным ставкам. И вторая группа покупателей, это люди с наличными, снятыми со вкладов. Поэтому данный спрос носит кратковременный характер.

• Предложения

На данный момент мы не отмечаем снижение объема предложения на рынке вторичного жилья. Есть эпизоды, такие как собственники снимают с продажи объект, на неопределенный срок, но, не отказываясь от продажи в будущем, так и такие снятие объекта с рекламы по причине отказа от продажи вовсе. Такие снятия не носят массовый характер и база предложений наполняется новыми квартирами, собственники которых желают в короткий срок реализовать свой объект.

• Ипотека

Повышение ключевой ставки, а далее и ставок по ипотеке, помимо чисто экономических последствий, для большинства потребителей это заградительный механизм сдерживания от неразумного потребления и расходования средств. Как финансовый инструмент ипотека будет существовать и в новых реалиях, но с поправкой на массовую доступность.

В марте мы имеем ставки от 15,5% на общих условиях и специальные условия по семейной и льготной ипотеке.

Что будет?

Никто сейчас с какой-либо степенью достоверностью не скажет, что будет. Если исходить из того, что геополитическая и экономическая ситуация существенно не ухудшится, и посмотреть на поведение рынка в 2015 года, когда были схожие вводные, то на ближайшие 6 месяцев можно предположить следующее.

• Спрос

Снижение спроса как на покупку квартир на вторичном рынке, так и на первичном из-за снижения реальных доходов и доступности ипотечного кредитования. Учитывая, что ипотечных сделок на вторичном рынке было 65%, то реальный объем сделок может снизиться на 30%.

Будет формироваться отложенный спрос, который на рынок вернется при изменении ставок.

• Предложения

Снижение предложения, но не более, чем на 10-15%. Так как спрос на покупку в строящихся домах будет поддерживаться более привлекательными условиями по ипотеке, а часть денег будет выбираться из суммы при продаже имеющейся недвижимости.

Кроме того, на рынок выйдут предложения квартир, собственники которых не смогут выплачивать кредит и предпочтут продавать, чтобы гасить долг.

• Цена

Коррекция цены вниз на вторичном рынке из-за снижения спроса. И увеличение разрыва между ценой на вторичном и первичном рынке, т.к. строители будут удерживать цены на высоком уровне. Если и увидим снижение, то это будут акционные рекламные корректировки.

А значит, покупателям придется делать выбор в пользу покупки более доступного по цене и менее комфортного по потребительским характеристикам объекта.

В настоящий момент цена предложения 84 170 рублей за 1 м² ( - 2,5% к январю), в марте – апреле мы можем увидеть незначительный рост, обусловленный краткосрочным всплеском спроса. А цена сделки не изменилась и составила 84 950 рублей за 1 м² типового жилья на вторичном рынке.

По оптимистичному прогнозу рынок может повторить сценарий 2015 года, с коррекцией цены вниз к осени на 12%.

• Ипотека

По самому плохому сценарию – ключевая ставка в рост, а значит и рост по кредитам и тогда ипотека в России уйдет с рынка.

По более оптимистичному – при снижении ключевой ставки, будет снижение кредитной, и далее, на рынок вернется отложенный спрос. А также возможность рефинансировать имеющиеся кредиты.

По существующим сейчас ставкам сделки будут проходить, снизиться лишь объем. На рынке остаются социальные программы и сертификаты. Стоит ожидать до конца марта повышение ставок по льготной ипотеки до 12-13%.

Небольшой экскурс в историю ипотеки на красноярском рынке.

В нашей компании отдел по ипотеке существует с 2005 года, до этого времени сделки на рынке Красноярска проходили без ипотеки, с использованием накоплений или небольших займов. В первые годы банки начинали ипотеку выдавать под 18-20%, с первоначальным взносом не менее 35% и на покупку квартиры на вторичном рынке (и то не все дома подходили).

Далее ставка снижалась, появились программы на покупку квартиры в строящихся домах, а чтобы перекрывать риски, ставка на первичном была в среднем на 2-2,5 пункта выше, чем на вторичном (заметьте, как все изменилось). После мирового финансового кризиса 2008, начавшегося с ипотечного кризиса в США, ставки по ипотеке снова выросли, а после 2009 года вновь начали снижение. С изменением ставки, снижался первоначальный взнос, увеличивалась сумма кредита с 800 000 до 1 500 000.

Средняя сумма кредита в 1 500 000 (+/-) рублей на красноярском рынке держалась довольно продолжительное время и начала расти, только с момента роста цены на недвижимость и восстановления платежеспособности населения в 2017 года после кризиса 2015 г. Это значение составило 1 830 000, далее в 2019 – 2 200 000. И после 2020 году уже даже среднюю сумму никто не считал, поскольку ипотечный бум, неразумное потребление в кредит не только разогнало цены, но и аппетиты тех покупателей, которым бы и вовсе не нужно было бы выдавать кредиты. И вот ставка в 19 – 20 – 23% призвана несколько остановить от необдуманных действий.

Ипотека – хороший финансовый инструмент в умелых руках в разумной голове. Нужно считать, анализировать, прогнозировать и изучать финансовые инструменты прежде, чем выходить на ипотечный рынок. Почему 1 500 000 как средняя сумма по кредиту долгое время держалась на ипотечном рынке Красноярска? Потому что нормальная разница в цене между типовыми 1 и 3-комнатными квартирами, потому что это сумма недостающих средств при покупке первой квартиры при наличии первоначального взноса от 35%.

Есть еще один важный параметр, пожалуй, самый главный, от которого нужно отталкиваться, если задумались о покупке в кредит, - сумма денег, которые вы способны без ущерба для нормального существования ежемесячно выплачивать банку. Размер этой суммы не должен превышать 30% от дохода. Сейчас в Красноярске средняя ежемесячная сумма, выплачиваемая банкам по ипотеке, составляет 35000-37000. Если, исходя из этой суммы и настоящих ставок, рассчитать возможный кредит, то получится снова 1 500 000 (+/- 100 000). Вот такая математика!

Делаем вывод, ипотеку будут брать и при существующих ставках, как доплату при обменных сделках и уже проходят такие сделки. А комфортность ежемесячного платежа регулировать придется либо увеличением срока ипотеки, либо увеличением первоначального взноса. А значит, всем нужно научиться накоплению.