Ускорение темпа ослабевания рубля в июне-июле, плюс повышение ключевой ставки ЦБ сразу на 1 б.п. до 8,5% в конце июля, привели к активизации спроса на рынке недвижимости. Как мы ранее и писали, недвижимость самый доступный и понятный способ сбережения и вложения денег в условиях роста инфляции, поэтому спрос на рынке в июле поддержали и те покупатели, у кого были сбережения в рублях, поспешив их переложить со вкладов в «бетон», и те, у кого накопления были в валюте, увеличив свою платёжеспособность за счет роста обменного курса.


Заметная активность рынка выразилась и в числе консультаций, и сделок, как на вторичном рынке жилья и ИЖС, так и первичном рынке. На примере данных компаний, эта активность выглядит так:
 




На фоне активности покупателей в июле отмечен незначительный рост цены на + 1,3%. Повышение произошло на квартиры студии, 1-комнатные новой планировки и 3-комнатные квартиры. Собственно говоря, не удивительно, так как в квартиры меньших площадей покупатели обычно вкладываются для сбережения денег и последующей сдачи в аренду, а 3-комнатные квартиры – это квартиры, купленные в 65% в ипотеку для проживания семьи.

Сохранится ли далее такая динамика и в спросе и в цене, сказать однозначно сложно, так как рынок входит в период роста ставок по ипотеке. Уже на 1 августа большинство банков повысили ставки и рыночная ставка по ипотеке сейчас находится в диапазоне 12,1-12,9%. Реакцию рынка на этот фактор мы увидим в августе и в начале сентября, а 15 сентября будет очередное заседание ЦБ по ключевой, где с высокой долей вероятности последует снова повышение на 0,25-0,5 б.п.

С одной стороны, ипотечная ставка в пределах 12,5-13% может привести к сжиманию спроса в краткосрочной перспективе, потому как каждый процент – это приличные затраты на ежемесячное обслуживание кредита конкретным домохозяйством. Следует отметить, что почти 70% сделок приходится на вторичный рынок:

Периодов с ипотечной ставкой в 12,5% было два: 2006 год и 2015 год. Но есть существенные моменты, отличающие эти периоды, – это развитие экономики и рост/спад реальных доходов и цена на недвижимость.

Предлагаю рассмотреть очень информативный пример покупки 1 комнатной квартиры новой планировки, 42 м2 в ипотеку (с первоначальным взносом 20% на 20 лет, со ставкой 12,5%):

2006 год – рост экономики, рост доходов населения, курс 1$ = 26,18 руб. и цена за 1 м2 на вторичном рынке 24 600 рублей: цена квартиры 1 600 000 / ежемесячный платеж 14 550.

2015 год – спад в экономике, снижение доходов населения, курс 1$ = 66,77 руб., цена за 1 м2 на вторичном рынке 55 900 рублей: цена квартиры 2 450 000 / ежемесячный платеж 22 290.

2023 год – спад в экономике, снижение доходов населения, курс 1$ = 90,37 руб., цена за 1 м2 на вторичном рынке  85 120 рублей: цена квартиры 4 400 000 / ежемесячный платеж 40 030.

Факты говорят сами за себя. При росте цен на продукты, коммунальные и прочие услуги, технику, ремонт, автомобили, путешествия на обслуживание кредитов остается все меньше и меньше, а значит, спрос на покупку недвижимости может замедляться. А в условиях специфики рынка жилья Красноярска – это рынок альтернативных сделок, чтобы сохранить возможность покупки жилья, цены на вторичном рынке должны бы корректироваться вниз.

С другой стороны, 37-38% сделок на первичном рынке, по версии Домклик, приходится на льготную ипотеку, что позволяет застройщикам если не повышать цены, то уж точно их не снижать.

Это же косвенно подтверждается и высказыванием представителей ЦБ и банкиров о том, что они ожидают исторического максимума в выдаче ипотеки¹. Поскольку речь не идет о росте числа сделок (как индикаторе доступности квартиры), а речь идет о количестве выданных кредитных средств - заемных денег (как индикаторе цены на квартиру). Цены выше – кредит больше.

Какая-то доля покупателей вновь вернется на рынок первички, чтобы с меньшим ежемесячным платежом войти в сделку. А значит, может снова увеличиться разрыв между ценой на вторичном и первичном рынках, что не позволить конкретному покупателю купить более комфортное жилье, а придется ограничивать себя возможным в рамках кредитных средств, поскольку платежеспособность не растет.

Что же делать покупателям и продавцам в сегодняшнем рынке, покупать, продавать или подождать?

Есть смысл покупать сейчас и даже со ставкой в 12,1 – 12,5% квартиру на вторичном рынке, где частный продавец более гибок в назначении цены и готов чаще идти на уступки при торге.  Если в ипотеку, то значит купить лучший вариант квартиры по потребительских характеристикам, заселиться сразу и выплачивать кредит, а при улучшении условий кредитования рефинансировать действующий кредит и переплатить в конечном счете меньшую сумму. Ипотечные брокеры АРЕВЕРА-Недвижимость подберут для клиентов наилучшее предложение банков.

Продавцы квартир сегодня могут получить «хорошую» цену, так как покупатели активны, смотрят много и предлагают торг на повышение, – сегодняшний оффер от покупателя может быть лучшим предложением по цене. Через месяц цена может быть совсем иной и, если произойдет снижение спроса, то за покупателя придется побороться, и чаще всего за счет торга. В условия альтернативной сделки стоит сначала найти для себя обменный вариант, торговаться по цене, а потом легко расставаться со своей квартирой.

В конечном счете, тренд цены на недвижимость восходящий даже при колебаниях вверх-вниз в коротком периоде. Поэтому в рынок есть смысл заходить тогда, когда есть потребность и находить возможность.

Мой телефон для консультаций и рекомендации лучшего агента по недвижимости +7-902-942-2200, эксперт по недвижимости, аналитик РН Томаровская Ирина.

¹Объем выдачи ипотеки в России в 2023 г может обновить исторический максимум, который был зафиксирован в 2021 г на уровне 5,7 трлн руб, следует из доклада ЦБ о денежно-кредитной политике/ https://t.me/rian_ru/210752