После масштабных изменений на рынках первичного и вторичного жилья за последние месяцы в октябре аналитики Домклик зафиксировали замедление ипотечного кредитования: количество выдач составило 133,5 тыс. (-14,2% по сравнению с сентябрём), а их объём — 476,8 млрд рублей (-15,5%)¹.

Число выданных кредитов уменьшилось практически во всех субъектах РФ. Наибольшее сокращение спроса наблюдается в крупнейших регионах — Новосибирской (-24,6%), Свердловской (-23,8%) и Челябинской (-23,3%) областях. Среди регионов, где нет городов-миллионников, спрос больше всего снизился в Хабаровском крае (-22,8%), Тюменской области (-22,7%) и Республике Мордовия (-22,3%).

Результаты октября сигнализируют о признаках замедления рынка, что вполне логично.

Индикаторы на вторичном рынке:

СДЕЛКИ. По данным АРЕВЕРА-Недвижимость в Красноярске зафиксировано в среднем на 10% меньше сделок, чем в сентябре. При этом доля сделок с ипотекой уменьшилась к сентябрю также на 10% и это учитывая, что еще пока в сделки заходят покупатели с ранее одобренными решениям под 14 – 15%. Пессимистический прогноз – к февралю доля ипотеки на вторичке может достигнуть 30-35% от общего числа сделок.

СПРОС. Срок экспозиции увеличивается, вход в сделку замедляется. Понятие «лучшая цена» становится все более размытым, порой недостаточно назначить «лучшую» цену среди схожих объектов, чтобы получить отклик по рекламе. Однозначно, сейчас покупатель ориентируется на предложения с минимальными вложениями в обустройство квартиры и лучшую локацию для жизни. За это готов давать оферту выше.

Желающих кредитоваться под 16,5-16,8% сильно меньше, хотя число обращений к ипотечным брокерам за консультацией много больше, чем в сентябре. Мы объясняем это так, что потребность, не подкрепленная возможностью, формирует новый отложенный спрос.

ПРЕДЛОЖЕНИЯ. Впервые за несколько месяцев период спада предложений на вторичном рынке сменился незначительным, но ростом. И чем сильнее будет сжиматься спрос, тем заметнее будет прирастать предложение.

ЦЕНА. Заметного снижения цены в целом на вторичном рынке за октябрь месяц не произошло. Единственный тип квартир, где в последние недели октября – начала ноября зафиксировано движение вниз по цене предложения на 3-5%, это квартиры в «старом советском» фонде. И стоит отметить, что это не привело к интересу покупателей. Сейчас средняя цена за 1 м² в квартире «хрущевка» 83 500, в «ленинградке» -87 000.

На вторичном рынке в структуре предложения есть залоговые квартиры, их доля, по разным оценкам, составляет от 10 до 20%. В условиях низкого спроса и длительного периода ипотечных ставок в 16,5-17% для продажи таких квартир уже будет нужен более высокий дисконт в 5-10%. И чем дольше продлится такой период, тем выше вероятность того, что цена подобных квартир будет меньше остатка по кредиту.

Индикаторы на первичном рынке:

СПРОС и СДЕЛКИ. По оценке ситуации в октябре – начале ноября на этом рынке особых перемен нет: здесь практически полная зависимость от ипотеки с господдержкой. Все колебания спроса связаны либо с текущими или возможно будущими изменениями условий. Для поддержания спроса до нового года будет эксплуатироваться тема о возможном повышении первоначального взноса с 20 до 30%, после нового года до лета – тема возможной отмены «льготной ипотеки». Иных способов поддержки спроса нет.

ЦЕНЫ. Рост цены за квадрат на первичке перестал уже кого-либо удивлять. В условиях на вторичном рынке, описанных выше, реальный разрыв между ценами первички и вторички будет заметно выше 20%.

Индикаторы на рынке ИЖС:

Но как говорится, нет худа без добра, и в ситуации, когда иссякают возможности покупки квартиры на вторичном рынке из-за высоких ставок, а на первичном – высокой цены, рынок индивидуального жилищного строительства набирает обороты. Уже сегодня прирост по сделкам за 10 месяцев 2023 года 25% к аналогичному периоду прошлого.

СПРОС. На спрос влияют, помимо цены и условий кредитования, хороший выбор предложений и в кирпичном домостроении, и в брусовом, и в каркасном. Кроме того, технологии строительства сегодня позволяют не останавливать цикл стройки на зимний период, а значит, зайдя сейчас в строительство, можно весной заехать в свой дом. Единственным непростым вопросом пока остается поиск соответствующего потребностям клиента и возможностям строителя земельного участка. Но и это вопрос наши специалисты по ИЖС научились решать в партнерстве с застройщиками, предлагая своим клиентам выгодные условия.

ЦЕНЫ. Цены на «дом выходного дня» стартуют от 1 500 000 за 40-50 м², а если нужна ипотека, то с ежемесячным платежом от 11 500. Цены на дом круглогодичного проживания стартуют от 4 550 000 с площадью от 68 м², ипотека от 30 000 в месяц².

Ирина Томаровская, аналитик рынка недвижимости, специалист по продажам.

+7-902-942-2200

2. Подробная бесплатная консультация по актуальным вариантам, ценам и ипотеки, исходя из ваших потребностей возможностей, у наших специалистов по ИЖС и ипотеке