МОСКВА, 11 ноября - РИА Новости. Глава Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александр Семеняка не ждет глубокого падения цен на рынке жилья, поскольку из-за сокращения объемов строительства и активного выкупа государством значительных объемов жилья у застройщиков предложение квартир будет снижаться, а активизация рынка ипотеки в следующем году благодаря мерам господдержки вернет на рынок покупателей.

По данным риэлтеров, в октябре произошло снижение цен на жилье во многих регионах, в том числе и на самом дорогом рынке - московском. По разным оценкам, оно составило от 3% до 10%. Некоторые эксперты предрекают, что в следующем году падение жилья, которое в Москве вышло на уровень самых дорогих городов мира, может составить 20-30%.

«Я не ожидаю глубокого падения. Оно будет разное в разных регионах. У вас может быть градообразующее предприятие, треть работников отправили в неоплачиваемый отпуск, у вас на треть цены сразу упали в этом регионе. А в крупных городах жилье может особо и не упасть», - сказал Семеняка.

Предложение жилья будет сокращаться

По его словам, в условиях, когда многие регионы начали реализовывать программы оптовой скупки жилья для поддержки девелоперов и выполнения жилищных обязательств перед военными, очередниками и социальными работниками, все больше жилья будет уходить муниципалитетам и ведомствам и раздаваться в счет социального найма.

«Тогда предложение жилья на покупку начнет сокращаться. А нового жилья, очевидно, будет строиться мало», - считает глава агентства.

Ситуация на рынке жилья осложнилась также из-за того, что в условиях мирового финансового кризиса и дефицита ликвидности многие банки стали сворачивать или ужесточать ипотечные программы. Если же АИЖК реализует меры по поддержке ипотеки, которые предполагают, в частности, рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты, банки активизируют работу на этом рынке.

В этом случае для получателя ипотечного кредита 10-20-процентная разница в цене на квартиру нивелируется долгим периодом погашения ипотечного кредита.

«Вам нравится квартира, в конкретном месте, с конкретной планировкой. И вам надо в течение 240 месяцев заплатить на 1 тысячу рублей больше. Мне кажется, люди пойдут на такие условия - жизнь уже идет, а что будет через год-два-три - неизвестно», - сказал Семеняка.

Получаете зарплату в рублях - берите кредит в рублях

Семеняка также считает, что доля рублевых ипотечных кредитов, которые уже составляют около 80% всех займов на покупку жилья, будет расти.

«ЦБ рефинансирует ипотеку в рублях, а валютного инвестора нет - международные рынки капитала закрылись, и взяться ему пока неоткуда. И зачем тогда банку выдавать кредиты в валюте», - говорит Семеняка.

Поэтому, по его мнению, вся новая ипотека в России, по крайней мере в 2009 году, будет выдаваться только в рублях.

В предыдущие годы валютные кредиты были традиционно дешевле рублевых на несколько процентных пунктов. В условиях укреплявшегося рубля валютные кредиты были финансово выгоднее рублевых, поскольку на меньшее количество рублей заемщик мог купить большее количество долларов, чтобы рассчитаться по валютному кредиту. Однако в последние месяцы, когда рубль стал слабеть по отношению к доллару, валютные кредиты могут стать обременительными для заемщиков.

Глава АИЖК говорит, что заемщики, размышляющие о том, какую валюту ипотечного кредита предпочесть, должны придерживаться одного базового правила: «Не надо, чтобы ваши доходы и расходы имели разную валюту".

«Если у вас зарплата рублевая - спокойно берите рублевый кредит. Получаете зарплату в долларах - берите валютный кредит», - говорит он.

Семеняка также сказал, что если государство как основной акционер даст АИЖК соответствующее поручение, агентство может разработать специальные формы кредитов, которые будут содержать своеобразную «социальную» страховку, чтобы снизить страхи людей потерять жилье в случае потери способности обслуживать кредит на фоне нынешних экономических проблем в стране и мире.

«На практике это может выглядеть следующим образом: человек брал валютный кредит, курс изменился, платить в полном объеме не может - он приходит в банк, который предлагает ему рублевый кредит на более долгий срок с меньшими ежемесячными платежами, либо в кредит могут быть встроены какие-то опционы, которые позволяют перенести срок платежей на конец платежного графика, как это делается в Европе», - говорит глава АИЖК.

Семеняка также считает, что нынешний кризис может иметь ряд долгосрочных последствий для развития рынка ипотеки. Во-первых, кредиты будут выдаваться достаточно консервативно и финансировать не более 70% стоимости жилья. Во-вторых, банки будут отказываться от фиксированных ставок по кредиту в пользу плавающих, чтобы застраховать себя от резкого изменения стоимости денег. Кроме того, бурные темпы роста объемов ипотечных кредитов замедлятся.

По данным АИЖК, объем задолженности по ипотеке по состоянию на 1 октября 2008 года составил 974,5 миллиарда рублей. По итогам третьего квартала этого года объем выданных ипотечных кредитов составил 197 миллиарда рублей, при этом увеличение объема кредитов составило лишь 5% по сравнению с 34% роста в третьем квартале 2007 года.