ОБЩАЯ СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

По итогам второго квартала 2025 года наблюдается значительный спад спроса на недвижимость во всех регионах России.

Старший партнер сети офисов АН «Vysotsky Estate» Сергей Смирнов так комментирует ситуацию: «Что могу сказать по нашей сети. Спад спроса значительный. Особенно он проявился в мае-июне. Если в Москве ещё кое-как идут сделки в сегменте «бизнес +». В Ростове-на-Дону и Сочи почти полный штиль. В Сочи покупатели ходят, смотрят объекты, имея на балансе не проданные объекты. Частные дома стоят колом».

Агенты Петербурга описывают ситуацию в своем городе так: «Вторичный рынок стабилен, однако спрос ниже весеннего уровня. Квартиры по конкурентным ценам продаются достаточно быстро, но общая активность покупателей остается на низком уровне.»

В Красноярске мы наблюдаем схожую ситуацию, кардинальных изменений на рынке не происходит:

• После просадки в мае-июне спрос не восстанавливается, держится на низком уровне. Платежеспособность ограничена, ставки по ипотеке все еще очень высокие.

• Летнее затишье, экономическая неопределенность и сберегательное поведение населения снижают количество сделок.

• В большинстве случаев предложение все еще переоценено - продавцы продолжают надеяться на стабильность цен, несмотря на очевидные признаки необходимости снижения.

Причины откладывания покупки квартиры демонстрирует опрос, проводимый ORO – агентством маркетинговых исследований. Из графика следует, что большинство россиян отложили покупку квартиры из-за экономической ситуации, ожидая снижения цен и ипотечных ставок.

ЦЕНОВАЯ СИТУАЦИЯ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

В условиях общей околонулевой динамики цен в апреле - июне, изменения индексов цен по большинству сегментов находятся в пределах статистической погрешности и не демонстрируют значимых тенденций. Заметного падения цен нет, но и роста тоже не наблюдается – рынок заморожен в ожидании.

Очень незначительный прирост цен в мае-июне имел место в основном в недорогом сегменте, куда дотягивается спрос за наличный расчет и не требуются большие заемные средства. Это в свою очередь приводит к вымыванию ликвидного предложения.

Квартиры с лучшим соотношением "цена/качество" или минимальной ценой в сегменте уходят в сделки быстро. Но даже агрессивно сниженная цена не всегда гарантирует сделку – иногда приходится долго "нащупывать" реальную рыночную стоимость.

На основе анализа сделок за полгода можно отследить следующую картину, представленную на графике «Зависимость глубины коррекции и срока экспозиции». В этом году цена потери времени собственником при упорном сопротивлении реальности особенно велика. Ведь порой снижение в пределах разумного значения сразу на старте продаж легко компенсировалось даже в большем значении, если деньги, вырученные с продажи, разместить на депозит под выгодный процент. Но, увы, так происходило не часто.

Несколько, реальных примеров, как менялась цена от старта до сделки и за какое время:

На графиках ниже представлены различные варианты распределения сделок по покупке.

И они также подчеркивают тот тезис, что в отсутствие ипотечного плеча спрос сжался до сделок с очень ограниченным бюджетом.

ТЕНДЕНЦИИ НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Вот уже более года почти все участники рынка недвижимости находятся в ожидании перехода ЦБ РФ к снижению ключевой ставки. В июне ставку наконец-то начали снижать, пусть пока и всего на 1 п.п., но и на это рынок кредитования в целом отреагировал позитивно.

Ключевые наблюдения:

• Снижение ипотечных ставок вслед за ключевой ставкой

Банки начали постепенно снижать ставки по ипотечным кредитам в ответ на уменьшение ключевой ставки ЦБ. На текущий момент средняя ипотечная ставка составляет 21,5%, что значительно ниже уровня начала года (28%).

• Остающиеся барьеры для заемщиков

Несмотря на положительную динамику, текущий уровень ставок продолжает оставаться «заградительным» для большинства потенциальных заемщиков. Высокая стоимость кредита существенно ограничивает доступность ипотеки.

• Низкая доля ипотеки в сделках

Влияние высоких ставок проявляется в крайне низкой доле ипотечных кредитов в структуре покупок жилья. Большинство сделок осуществляется за счет собственных средств или альтернативных финансовых инструментов.

Выводы:

• Текущее снижение ставок пока недостаточно для оживления рынка ипотеки. Для существенного роста спроса необходимо дальнейшее уменьшение стоимости кредита (как минимум до 15–18%).

• Риски для банковского сектора: низкий спрос на ипотеку может сдерживать объемы кредитования, что негативно скажется на прибыли банков, специализирующихся на розничных продуктах.

• Прогноз: если ЦБ продолжит смягчение денежно-кредитной политики, можно ожидать постепенного снижения ставок во втором полугодии, однако их доступность для массового заемщика останется под вопросом.

Рекомендация:

Отслеживать дальнейшие действия регулятора и реакцию банков, а также анализировать альтернативные схемы финансирования (например, льготные программы), которые могут частично компенсировать высокие рыночные ставки.

ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА

На фоне высоких ставок по ипотеке и отсутствия доступного жилья рынок недвижимости сталкивается с серьезными вызовами. Снижение темпов строительства новых проектов может привести к дефициту предложения в будущем, однако текущие запасы на рынке новостроек позволяют сохранять стабильность цен в краткосрочной перспективе.

За последние годы рынок недвижимости накопил немало противоречий и перекосов, что конечно в большей мере касается рынка новостроек. Впрочем, любая новостройка рано или поздно становится вторичкой, а потому все эти перекосы, так или иначе, затронут и рынок готового жилья. Вторичка и новостройки конкурируют за ограниченный спрос.

Выводы:

• Рынок недвижимости продолжает находиться под давлением противоречивых факторов.

С одной стороны, более года отсутствия доступной ипотеки оказывает давление на цены. С другой стороны, высокий уровень инфляции и нехватка ликвидного предложения поддерживают их снизу. В условиях таких противоречивых факторов стоимость жилья пока остается стабильной, однако с увеличением продолжительности высоких ставок возрастает вероятность снижения цен на жилье.

• Рынок недвижимости вступил в фазу коррекции.

Ключевой фактор восстановления активности – снижение ключевой ставки ЦБ, но ждать быстрых изменений не стоит. Почему? В период с сентября 2023 года по май 2025 года Банк России наблюдает устойчивый рост доли просроченной задолженности розничных кредитов в банковском секторе.

Рост просрочки – это индикатор перегрева розничного кредитования и ухудшения экономического положения граждан. Если тенденция продолжится, возможны: волна банкротств физлиц; кризис ликвидности у отдельных банков; ужесточение денежно-кредитной политики.

• Если не возникнут новые драйверы или форс-мажоры, то стагнация на рынке продолжится.

Продавцам и покупателям важно оставаться гибкими и адаптироваться к меняющимся условиям рынка:

• Если продавать сейчас – нужна точная цена и активный маркетинг. Если ждать – можно попасть в долгий срок экспозиции без гарантии лучшей цены (риск долгой продажи сохраняется).

• Покупателям нужно использовать возможности рынка для выгодных сделок.

Ирина Томаровская,

аналитик АРЕВЕРА-Недвижимость,

на основе данных агентства + 7 902 942 22 00