ОБЩАЯ СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ:

Рынок Красноярска находится в состоянии "перетягивания каната" между низким предложением и стабильным спросом, который сдерживается высокой ипотечной ставкой.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ:

Объем предложения стабильно низкий, дно еще не найдено. Вопрос нащупал ли рынок минимум по объему предложения, остается открытым. Рынок испытывает дефицит качественных объектов.

СПРОС:

Спрос устойчив, особенно на объекты с хорошим соотношением цены и качества. Сезонность ослабла. Главный драйвер — реакция на изменения ключевой ставки ЦБ, а вслед за ней изменения в ставках по депозитам и ипотеке. Активность покупателей сохраняется на приличном уровне.

СТРУКТУРА СПРОСА:

Основной спрос распределяется на квартиры новой планировки (доля покупок квартир в 5-этажных домах «хрущевка»/улучшенная в среднем 30%, а при покупке 3-комнатной квартиры предпочтение этим планировкам отдается всего в 18% случаев).

Покупают «старый» фонд в большинстве своем как первую квартиру в низком бюджете и для последующей сдачи в аренду. Наблюдением этого месяца было то, что на 1-комнатные квартиры «хрущевки» в любом районе города цена сделки практически одинаковая: 3 200 000 – 3 350 000 рублей.

В сентябре неделя к неделе закрепился еще один тренд: доля сделок с привлечением ипотеки зафиксировалось на значении 30%. Это больше в два раза по сравнению с началом лета.

Если даже при минимальных рыночных ставках в 18,5% (а среднее по рынку вообще 21%) идут сделки, то следующий шаг по снижению ключевой ставки приведет к еще большему оживлению спроса.

На фоне слабого предложения и устойчивого спроса «эффект новизны» продолжает играть важную роль. К новым объектам с адекватной ценой в первую неделю-две – повышенный интерес со стороны покупателей. Они быстро продаются и с минимальным торгом. А в рекламе продолжают «висеть» все те же объекты: с завышенными ценовыми ожиданиям, со сроком экспозиции более 5 месяцев, с неопределенными мотивами к продаже.

АРЕНДА КВАРТИР:

Отметили, что увеличивается объема предложений на рынке аренды. Связываем это с тем, что растет число собственников, которые откладывают продажу квартиры до лучших времен и выставляют квартиру в аренду. Предложения наращиваются и за счет притока инвестиционных квартир, купленных ранее за счет льготной ипотеки.

ДОМ И ДОМОСТРОЕНИЕ:

Тренд на «малоэтажку»: не снижается интерес покупателей к частным домам, как готовым, так и строящимся. В этом сегменте рынка сейчас нет как таковой сезонности. Другое дело, что срок выхода на сделку здесь часто длительнее, чем при покупке квартиры в многоквартирном доме.

Сейчас будущие покупатели используют "зимний" период не для паузы, а для активного поиска земельного участка и проекта дома: проверяют инфраструктуру, коммуникации и доступность участков в холодное время года; сравнивают проекты и следят за ходом строительства схожих домов у конкретного подрядчика. Это помогает принять взвешенное решение о покупке весной. Поэтому сейчас мало быть в тренде малоэтажного строительства, стоит внимательно следить за изменениями этого рынка, которые происходят с завидной регулярностью.

ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ:

На основе анализа можно сформулировать следующие практические советы для разных сторон сделки.

Для ПРОДАВЦОВ:

Ценообразование — ключ к успеху. В условиях низкого предложения, но разборчивого спроса, главное — не завышать цену при выставлении объекта. "Эффект новизны" работает только для адекватно оцененных лотов. Цена должна быть конкурентоспособной с первого дня, иначе объект рискует надолго "зависнуть" в рекламе.

Если вы продаете 1-комнатную квартиру в «старом» фонде, правильно ее позиционируйте. При продаже однокомнатной "хрущевки" ориентируйтесь на четкий ценовой коридор (3.2 - 3.35 млн руб.) и делайте акцент на ее инвестиционную привлекательность (первая квартира, высокая ликвидность, стабильный спрос на аренду).

Альтернатива продаже — аренда. Если срочно нужны деньги, но текущие ценовые предложения не устраивают, рассмотрите вариант сдачи квартиры в аренду. Это позволит получать пассивный доход и дождаться более выгодной рыночной конъюнктуры для продажи.

Для ПОКУПАТЕЛЕЙ:

Не ждите серьезного падения цен, все 9 месяцев этого года рынок в целом находится в стагнации. Низкое предложение и устойчивый спрос не создают предпосылок для снижения цены. Откладывая покупку в ожидании "проседаний", вы рискуете столкнуться с еще большим ростом конкуренции и цен при снижении ипотечных ставок.

Действуйте быстро при виде хорошего варианта. Качественные объекты по адекватной цене уходят с рынка за 2-3 недели. Будьте готовы оперативно принимать решение и выходить на сделку, если нашли подходящий вариант.

Ипотека — ваш инструмент. Даже при высоких ставках ипотечные брокеры находят выгодные решения для наших клиентов. Рассматривайте ипотеку как способ "забронировать" цену сегодня, а в будущем, при снижении ставки, можно будет сделать рефинансирование.

Изучайте рынок частных домов с умом. Интерес к этому сегменту оправдан, но подход должен быть системным.

В октябрь – декабрь команда АРЕВЕРА-Недвижимость смотрит с оптимизмом: агенты, ипотечные брокеры, амбассадоры по малоэтажке, юристы готовы консультировать покупателей и продавцом, находить решения в любой ситуации, продумывать схемы сделок и вырабатывать эффективную стратегию продажи. Работайте с профессионалами и экспертами в свое деле!

Ирина Томаровская, аналитик АРЕВЕРА-Недвижимость на основе данных агентства + 7 902 942 22 00 раб.моб.