СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ

Завершился июль – первый месяц без льготной ипотеки, которая выступала драйвером продаж новостроек последние три с половиной года. Активный спрос прошлых периодов, не подкрепленный ростом предложения, привел к дисбалансу на рынке: подорожанию квартир и росту рисков в банковской системе, поскольку на вторичном рынке около 60% сделок, а на первичном более 80% - это сделки с ипотекой, часто с крайне низким первоначальным взносом.

Как изменился рынок без льготной ипотеки и с рыночными ставками 18 – 20%?

• Разрыв между ценами на вторичном и первичном рынке пока не сокращается: мы не видим снижения цены на строящиеся квартиры, тогда, как на вторичном коррекция между ценами в рекламе и реальных сделках доходит до 7-10%, особенно на объекты, которые были существенно переоценены. Агенты с собственниками «ищут» тот уровень цены, с которого начнутся звонки.

• На рынке строящегося жилья за месяц резкого падения спроса не зафиксировано, так как не исчезла потребность в новом жилье, существуют растущие доходы, которые часто используются для инвестирования, и остались адресные льготные программы, на долю которых приходилось половина сделок по льготным условиям. Чтобы сохранить продажи строители предлагают различные способы оплаты: транши, рассрочки, субсидирование ставки, но пока это не особо спасает ситуацию. Кроме того ЦБ РФ активно наблюдает за разного рода схемами на строительном рынке и вносит свои коррективы.

• На рынке вторичного жилья коррекция цены вниз прослеживается, как результат длительного пятимесячного периода остановки роста цены и снижения спроса. Но ни о каком существенном падении говорить нельзя, так нет достаточного навеса из предложений, которое бы давило на цены.

• Изменился темп продаж: покупатели дольше принимают решение о выборе, часто отказываясь «заходить» в переговоры и перекладывают сбережения на вклады, проценты по которым в течение полугода выросли на 20%.

Рынок недвижимости города, как и всей страны, зашел в период стагнации в недвижимости – снижение объемов строительства и сделок купли-продажи, замедление и остановка роста цен. Последний раз в 2015 году рынок недвижимости проходил эту стадию. Это период может перейти в фазу кризиса или сразу начать свое восстановление.

Как меняется спрос в текущих условиях рынка?

Спрос уже снизился и продолжит снижение до нормальных среднестатистических значений: в среднесрочном прогнозе минус 10-15% до конца года и на вторичном рынке, и на первичном рынке. Безусловно, этому способствует заградительная ставка по ипотеке. Число консультаций много выше, чем число реальных решений потенциальных заемщиков «зайти» в ипотеку.

На диаграмме видно, что не только уменьшается доля желающих получить ипотеку по существующим условиям, но снижается интерес к этому способу финансирования сделки.

Часть покупателей с первичного рынка будет переориентирована на вторичный, где уже сейчас можно купить квартиру с произведенными улучшениями (ремонт, мебель) и по более выгодной цене, чем строить квартиру в предчистовой отделке.

Сегодня разница цен между сравнимыми по качеству объектами на первичном и вторичном рынке – около 20-30% (стоит отметить, что в квартирах вторичного рынка чаще всего уже произведены улучшения: ремонт, мебель). И по мере охлаждения рынка новостроек после сокращения льготных программ этот разрыв будет уменьшаться, но пока государство продолжает субсидировать рынок, полностью эта разница не исчезнет.

Другая часть покупателей вторичного рынка перейдет на рынок аренды, поскольку уже сейчас месячные арендные ставки ниже ипотечных в два раза. Такие покупатели рассуждают так: половины сумму, которая составляет ипотечный платеж, я буду платить за аренду, а вторую половину откладывать на накопительный счет или вклад. А через 1-1,5 года и ставки снизятся, и цены скорректируются, а накопленная сумма на первоначальный взнос увеличится. В результате высокого спроса на аренду месячная плата увеличилась в среднем на 20%.

К примеру:

А третья часть потребителей предпочтет использовать удачное время высоких ставок по вкладам (16-20%) для сохранения и увеличения сбережений на период 3-6-9 месяцев в банке, чем разместить их в «бетон».

Вторичный рынок

На вторичном рынке Красноярска предложение за июль не выросло. Как не изменился и спрос – не активный, но постоянный. Предложение и спрос в настоящее время в балансе и, как выше было обозначено, не формируется достаточный навес предложений, чтобы оказывать существенного давления на цены.

На активность на рынке, помимо чисто экономических факторов, влияние оказала погода – второй по важности фактор, диктующий потребительское поведение, после состояния экономики. В метеомаркетинге давно отмечено, что покупательские привычки людей меняются с переменой погоды даже в тех отраслях, где это взаимосвязь неочевидна. Метеопрогнозы влияют на множество повседневных решений, в том числе на покупку или продажу недвижимости. Жаркий июнь-июль переключили внимание продавцов-покупателей с рынка недвижимости на другие нужды.

Динамика цен в июле относительно июня практически нулевая: средняя цена сделки (типовой квартиры) 109 000 рублей/м², средняя цена предложения (типовой квартиры) 115 000 рублей/м². Практически все сделки проходят с торгом.

Покупатели и продавцы осторожно и не спеша входят в сделки, половина из них это обменные операции, в том числе с доплатой в виде кредитных ипотечных средств (средняя сумма кредита в июле 2 300 000 рублей).

Средний срок экспозиции объекта за летние месяцы увеличился: еще весной средний срок экспозиции квартиры на вторичном рынке составлял 20-30 дней, то сегодня эта величина выросла почти в 2 раза.

Основной объем сделок по покупке приходится на 1 - 2 комнатные квартиры:

Первичный рынок

Без искусственной поддержки спроса цены на первичном рынке будут приближаться к уровню цен на вторичном. Именно «вторичка», где много продавцов и они действуют обособленно друг от друга, отображает реальный рыночный уровень цен.

И ценовой, и кредитный пузырь на рынке жилья есть – 83% доля ипотеки (до 1 июня). Растянувшаяся на несколько лет льготная ипотека привела к росту цен на жилье, а низкий или околонулевой первоначальный взнос и низкие ставки привели на рынок заемщиков с небольшим доходом и практически без накоплений. Что поставило под угрозу стабильность банковской системы и чревато банковским кризисом. Действия, предпринимаемые Банком РФ для сдерживания спроса на рынке недвижимости, направлены на охлаждение рынка.

Спрос продолжит снижаться на рынке первичного жилья. За внимание покупателя застройщики будут бороться, и вскоре в структуре их предложений мы сможем увидеть лоты со скидками.

Может ли произойти отток покупателей на рынок ИЖС, спровоцировав там рост цены?

Активное развитие малоэтажного строительства в регионе заметно и, с одной стороны, массовое предложение от подрядчиков, радостно воспринимается потребителем, поскольку потребность высокая и цены привлекательны относительно цен на городское жилье. Но в среднесрочной перспективе мы можем увидеть рост цены, как реакция на возросший спрос, так и в случае повышения лимита по кредиту (напомним, что сейчас он ограничен 6 000 000).

С другой стороны, все же стоит учитывать, что жизнь за городом требует определенной инфраструктуры: транспортной, социальной в первую очередь. Красноярск, как локация социальной инфраструктуры и деловой активности, сложно расположен географически и земельные участки, пригодные для строительства не равноудалены, а это позволяет предположить, что массового спроса в этом сегменте не будет. Скорее дом на земле будет рассматриваться потребителем, как второй дом после городской квартиры, или, как дом выходного дня.

Среднесрочные перспективы и тренды рынка

Из оценки среднесрочного прогноза Банка РФ по ключевой ставке ясно, что рынку недвижимости жить с высокими ставками по ипотеке (14-18%) придется и в 2024, и в 2025 году. А значит, при традиционной деловой активности осенью, существенного оживления рынку ждать не приходится. Рост спроса маловероятен, поэтому тем, кто желает продать свою квартиру, придется снижать цену, чтобы привлечь интерес покупателей. Коррекция цены, даже самая плавная 1-1,5% в месяц неизбежна.

Рынок недвижимости Красноярска перешел в стадию формирования отложенного спроса. Арендаторы и вкладчик, как только ставки по вкладам и ипотеке начнут снижаться, выйдут на рынок купли-продажи жилья, но это не произойдет ни через месяц, ни через два. И чем дольше продлиться этот период, тем интенсивнее будет восстановление объема сделок.

Обращайтесь за консультацией к экспертам «Аревера — Недвижимость», это гарантия корректных и профессиональные переговоров для того, чтобы вы получили лучшую цену при продаже или купили лучший объект.