ЦЕНЫ

В целом по России, по информации ЦИАН, квартиры на вторичном рынке подорожали на 12%, значение прироста цены на конец года к началу по Красноярску попадает в это же значение и составляет +12,5%.

Говоря конкретно о Красноярске, стоит отметить, что в первой половине года цены менялись медленно, цены конкретных лотов стагнировали, а средняя цена за 1 м² даже снижалась. А вот с августа, когда произошел скачок после активизации спроса на фоне повышения ставок по ипотеке, ежемесячная динамика роста была уже 1,3 – 1,8%. Собственники отреагировали на увеличение спроса и стали активнее повышать цены своих лотов. Кроме того, увеличение спроса само по себе толкало цены вверх, так как с рынка быстрее уходили более дешевые лоты, а в продаже оставались более дорогие.

Уже сейчас, в январе 2024 года, есть все предпосылки для коррекции цен вниз: дорогая ипотека и снижение доли ипотечных сделок, более частое снижение цен в конкретных лотах, увеличивающиеся сроки экспозиции. Но, несмотря на это, снижения средних цен за квадрат в локациях и в целом по городу не происходит, этот процесс слишком инерционный. И потребуется не один месяц для точки перегиба, если не произойдут какие-либо события, способные нарастить динамику спроса.

СПРОС

Активность спроса зависела от меняющейся ставки. В июле – начале августа рост спроса усилился на фоне повышения ключевой ставки ЦБ, а значит, и подорожания ипотеки. Пиковые значения спроса пришлись на период августа-октября, а в дальнейшем спрос вернулся к значениям весны.

По сравнению с прошлым годом спрос на 3-комнатные увеличился на 30%, на комнаты и гостинки в два раза, а на студии спрос снизился на 20%. Квартиры новой планировки, по традиции, составляют большую долю в объеме сделок по покупке.

В 2023 году в среднем доля ипотеки на вторичном рынке 57%. Учитывая негативные условия в ипотечном кредитовании на вторичном рынке и исходя из оценки предыдущих аналогичных периодов, доля ипотеки в 1 квартале 2024 может снизиться в два раза.

Сейчас, в первый месяц нового года, активность покупателей низкая, но устойчива. Входящих звонков и по конкретным лотам в рекламе, и по консультациям по ипотеке на уровне летних месяцев, интерес у покупателей есть, соотносят свои возможности с реалиями и формируют отложенный спрос. Да сейчас редкие смельчаки на ипотеку в 17% и выше, но они есть. Покупатели берут небольшие суммы кредита для доплаты при альтернативных сделках, чтобы сейчас получить лучшее предложение по цене и позже рефинансировать кредит под меньшие ставки. Рынок все увереннее смещается в сторону обменных сделок с несколькими звеньями в цепочках альтернатив.

ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Предложение квартир на вторичном рынке в течение всего года было ниже уровня спроса, что также позволяло собственникам «держать» цену. Снижение количества лотов в рекламе косвенно свидетельствовало об увеличении спроса.

В сентябре на фоне повышенной активности покупателей, за счет спешки «отоварить» полученные решения банков на ипотеку по более низкой ставке, темпы снижения базы предложений ускорились. В ноябре - декабре объем предложения достиг минимальных значений. Многие собственники предпочли не выводить квартиры в рекламу, чтобы осмотреться в условиях ужесточения условий по ипотеке. А часть квартир, которые не использовались для проживания, собственники перевели на рынок аренды, чтобы через год вернуться на рынок купли-продажи при смягчении условий кредитования и возможного роста спроса. И уже с начала января объем предложения начал медленно восстанавливаться на фоне сжимающегося спроса.

РЫНОК СТРОЯЩЕГОСЯ ЖИЛЬЯ

Страсти вокруг льготной ипотеки не утихают вот уже почти месяц: банки говорят о минимальной рентабельности после повышения ключевой ставки и снижения компенсации из бюджета, застройщики не понимают из каких бюджетов им субсидировать комиссию, которую обозначили им ключевые ипотечные банки. Центробанк и Правительство высказали свое мнение относительно субсидирования льготной ипотеки за счет застройщиков, но пока нет никаких решений, которые позволили бы рынку нормально функционировать. Когда и чем закончится противостояние между банками и застройщиками не ясно, но первые, кто пострадал в этой ситуации, оказались обычные покупатели, которые имеют на руках одобрение банков, но реализовать их выгодно для себя не могут. Конечно же, и застройщикам нужны продажи, и банкам – выдачи, поэтому решение будет найдено, какое оно будет и в чьих интересах (хотелось бы, чтобы было выгодным для потребителя), посмотрим.

А пока смотрим на тренд 2024 года, который будет поддерживаться Правительством, а значит и банками, — малоэтажное строительство. По статистике нашего агентства, прирост в сделках с таким типом недвижимости, составил к 2022 году + 30%. Ожидаемая динамика в этом году + 35% к 2023. Сейчас в Красноярске есть все возможности для такого роста. Специалисты нашего агентства расскажут, как выгодно построить дом (кирпич, каркас, брус) за 4-6 месяцев с площадью 80 – 100 квадратов по цене 1-комнатной квартиры.

Обращайтесь к специалистам и совершайте выгодные сделки на рынке недвижимости!

Мой телефон для консультаций и рекомендации лучшего агента по недвижимости +7-902-942-2200, эксперт по недвижимости, аналитикТомаровская Ирина.