Проводя анализ рынка 2021 года, вольно или невольно думаешь, когда это закончится и что будет дальше. Как мы спустя 5 лет будем смотреть на график цены и что говорить, наблюдая за настоящим?..

С чем входим в новый 2022 год:

• С разрывом цены предложения и реальной ценой сделки. Продавцы квартир пытаются поймать удачу в предновогодние дни, находясь в иллюзии, что спрос высокий. А покупатели ограничены финансовым ресурсом, но не ограничены временем, поэтому покупают то, что легко торгуется вниз.
• С повышающимися ставками по ипотеке.
• Со снижающимися объемами кредитования.
• Со снижающейся доступностью жилья.

Цены на жилье в Красноярске, как и во всей России и мире, стремительно поднимаются на новые высоты.

Основными факторами послужили: низкие ставки по ипотеке, складывающееся годами ожидание в долгосрочной перспективе прироста цены, инфляция. Цены на квартиры росли не благодаря росту российского ВВП и благосостоянию граждан – наоборот, доходы населения продолжали падать. Цены росли в основном «в кредит» - за счет ипотеки, и часто ипотеки с низким первоначальным взносом, а также инвесторам, которые перекладывали деньги с депозитов в квартиры, используя «дешевую ипотеку». А в текущем моменте дешевые кредиты сыграли злую шутку – увеличив спрос, еще больше разогнали инфляцию и рост цены, который свел на нет выгоду от дешевой ипотеки.

К январю 2022 года мы подходим со средней ценой предложения на вторичном рынке Красноярска – 86 800 рублей/1м², а по реальным сделкам – 78 750 рублей/1 м². Прирост по реальным сделкам за два года составил 38%.

К примеру, в Москве на вторичном рынке жилья цена выросла с июня 2020 по октябрь 2021 на 30,2%, в Новой Москве – на 31,1%, в Подмосковье повысилась на 40%.¹

В конце весны – начала лета 2021 года потребительские ожидания вновь сместились в плоскость ожидания снижения цен, но тем не менее, после затишья в этот период рост цен на вторичном рынке в августе вновь продолжился. Увеличивая вслед за собой сумму кредита и уменьшая доступность квартиры. Спрос последних месяцев года, оставаясь стабильным, но не растущим, при снижающемся объеме предложения влечет за собой торг на понижение на востребованные, но переоцененные квартиры, и уводит цену сделки в декабре существенно вниз. Как отреагирует продавец, удерживающий цену, покажет 1 квартал 2022 года.

Сейчас, в конце декабря 2021 года, на вторичном рынке появилось так называемое «окно возможностей». Нечастое явление, когда при большом разбросе цен на однотипные квартиры и минимальном разрыве между ценой предложения и ценой сделки, можно купить большую квартиру по цене меньшей. Этим нужно обязательно пользоваться тем, кто сейчас готов покупать.

По цене 1-комнатной квартиры можно купить 2-комнатную:

По цене 2-комнатной квартиры можно купить 3-комнатную:

В условиях такой ценовой неопределенности верный выбор в пользу того или иного варианта возможно сделать только при совместной работе со специалистом, который находится в постоянном мониторинге всей разноформатной информации в открытых источниках и умеет вести эффективные переговоры с собственниками и покупателями об условиях сделки.

Средний чек по ипотечному кредиту за два года также вырос и сейчас составляет 2 500 000 рублей, а при пересчете в месячный платеж суммы составляют от 35 000 до 42 000 рублей (это средние показатели при покупке квартир в ценовом диапазоне 4 000 000 – 5 000 000 рублей). Интересно то, что с одной стороны это обусловлено ростом цены на квартиры, с другой стороны этот показатель не меняется в том же темпе, что цена, поскольку ограничивается возможностями конечного потребителя, так как темпы роста зарплат не успевают за ростом цены. 63% сделок проведено с использованием ипотечного кредита. Покупателям сейчас приходится занимать все большие суммы денег, чтобы не отставать от более высоких цен. В результате в последнем квартале 2021 г. в банках отмечают рост непогашенных ипотечных кредитов.

На примере ипотечных сделок компании, распределение возможностей и потребностей покупателей выглядит так:

Со слов экспертов компании, в последние месяцы года приходится сталкиваться с разочарованием клиентов после консультации по ипотеке и анализа возможностей. Это происходит из-за того, что информационное пространство заполнено информацией о низких ставках, а на деле приходится сталкиваться с тем, что ставки в реальности не 5-6%, а 10% и более. После декабрьского повышения ставки рефинансирования до 8,5% следует принять тот факт, что в 2022 году рынок ипотеки будет жить при двузначных ставках. А значит, существующий умеренный ипотечный спрос шлейфом пройдет до февраля и с марта покажет замедление.

Перспективы на 2022-2023 годы

Спрос 2020 – 2021 годов, по сути, выбрал значительную часть спроса будущих периодов и дорожающая ипотека не сможет его так сильно поддерживать, поэтому в среднесрочной перспективе мы столкнемся:

• с замедлением спроса на покупку в ипотеку: двузначные ставки, растущие требования к первоначальному взносу и высокая цена делают кредит слишком дорогим и рисковым для конечного домохозяйства в долгосрочной перспективе;
• с различными совместными проектами банков и строителей по понижению ставки для поддержки спроса на новостройки. А продавцы на вторичном рынке вынуждены будут увеличивать размер торга, чтобы отыгрывать спрос на себя;
• с существенным снижением числа инвестиционных сделок с жильем: цены выросли больше, чем среднемесячная арендная ставка;
• с увеличением срока экспозиции объекта на рынке за счет таких факторов, как: переоцененная и существенно переоцененная квартира, а также рост предложения квартир в залоге, долговых квартир и под арестом.

Далее, ухудшение доступности жилья, неустойчивое ипотечное кредитование и растущая разница между ценами и арендной платой исторически служили предвестниками жилищных кризисов. Но в ближайшей перспективе это маловероятно, пока идет «накачка» экономики деньгами как в нашей стране, так и во многих странах мира. Все это происходит на фоне затяжной пандемии, поэтому до конца пандемии будет расти инфляция и «надуваться пузыри». Швейцарский банк UBS ежегодно составляет мировой индекс пузырей для рынка недвижимости (UBS Global Real Estate Bubble Index), указывая города, в которых инвесторы не смогут приумножить вложения при покупке жилья. В итоговый рейтинг попадают локации с наиболее завышенными ценами на дома и квартиры. Так вот, по мнению UBS, в тех городах, где индекс больше 1,5, ожидает неминуемое снижение цен в краткосрочной и среднесрочной перспективе. При этом о появлении пузыря говорит индекс больше 1.

За 16 лет с 2005 года на рынке жилья Красноярска было два серьезных кризиса, с существенной коррекцией цены после периодов роста. Но при этом общий тренд цены за этот период имеет восходящую перспективу. Цена выросла в 3,5 раза – это составило 233%. Что произойдет с рынком жилья в Красноярске? Однозначно можно сказать, что квартиры на вторичном рынке переоценены и снижение цены будет, другое дело когда.

Прогнозы в совершенно любой отрасли строятся на основании прошлого опыта. Однако нужно признаться, что в последние два года мы оказались в ситуации, которой в мировой экономике ещё не было. В связи с этим, как подчеркивают эксперты компании, рынок и цена на рынке – это лишь вводные и поле, где начинаются переговоры. А вот с каким результатом и выгодой для потребителя завершатся переговоры, зависит не от удачи, а от профессионализма переговорщиков.

Анализ подготовлен группой экспертов и аналитиком
компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Томаровской Ириной,
8-902-942-2200, tomarovskaya@arevera.ru
Анализ носит экспертный характер, основан на оценке данных компании и открытых источников.
20/12/2021