Наше мнение о рынке: июнь 2022

Анализ вторичного рынка жилья на основе данных компании по сделкам, предложениям квартир из БД компании и открытых источников. Информация носит экспертный характер и является интеллектуальной собственностью компании (использование информации допускается с указанием источника и ссылок).

Спрос

Рынок недвижимости России в мае месяце показал серьезное замирание. По оценкам многих аналитиков снижение спроса в разных городах страны от 40% до 80%. 

К примеру, в Екатеринбурге по данным аналитической платформы bnMAP.pro в мае 2022 было зарегистрировано менее 700 ДДУ с квартирами (по дате регистрации договора). Это минимум последних лет. Показатель прошедшего месяца на 77% меньше  ажиотажного марта и на 63% уступает аналогичному месяцу 2021 года. Похожая картина и в Красноярске и во многих городах- миллионниках. 

В Красноярске, исходя из оценки данных нашей компании, мы отмечаем: снижение числа реальных сделок на вторичном рынке на 66% к марту 2022 г., при этом отмечаем стабильный спрос на снятие квартиры в аренду.

Сегодня продается либо самый дешевый объект, либо самый привлекательный в соотношении потребительских характеристик и цены. В структуре сделок мая 72% - это покупка квартир новой и улучшенной планировки (с этажностью >9), 17% - это покупка квартир «хрущевки» и улучшенные   ( в 5-этажных домах), 11% - гостинки.

Таблица диапазона цен на квартиры (предложение и сделки):


старый фонд (хр /ул (дом 5 эт)

новая/улучшенная (дом >9 эт)

комфорт (+) / крупногабарит.

цена,т.руб.

предложение

сделка

предложение

сделка

предложение

сделка

гостинки

1200-1500

950-1400





1-комн

2250-3900

2100-2800

2700-5500

2200-5500

5500-7950

5200-5500

2-комн

2600-5300

2850-3600

3200-6000

2800-5200

6200-9400

6000-12200

3-комн

2850-7100


4950-11000

5000-7200

8450-14500

7000-12000

4-комн

4600-8000


5000-8800

6100-7000

9000-12500



Сейчас, как и в предыдущие месяцы, мы говорим о том, что формируется отложенный платежеспособный спрос. Сделки, которые сейчас проходят, это сделки с покупателями и продавцами, которые решают свои насущные бытовые вопросы, связанные с расширением квартиры или разменом на меньшие. То есть сегодняшние сделки, это сложные с несколькими звеньями цепочки альтернативных сделок. 

Интересную картинку рынка можно рассмотреть, анализируя графики по статистике запросов в интернете. 

Яндекс:

купить квартиру в красноярскепродать квартиру в красноярске

аревера


График показывает уровень потребности в профессиональной риэлторской услуге.

АВИТО (анализ по объявлениям АРЕВЕРА):

купить квартиру в красноярскепродать квартиру в красноярске

Данные графики, особенно «сохранение в избранное» показывает уровень интереса к покупке (вот один из примеров, когда мы говорим о формировании отложенного спроса) – покупатели определились с выбором и наблюдают за ценой.

Предложение

Отмечаем второй месяц рост числа предложений квартир на вторичном рынке: к началу июня + 15% к апрелю. Сегодняшние продавцы квартир разделились на три категории: одни выставили квартиру и решили ждать осени, вторые тяжело принимают действительность и постепенно меняют свою картину мира, к сожалению, часто теряя время и упуская возможности, третьи – им очень надо продать, кого-то сроки поджимают или они нашли себя интересный вариант обмена. Это те продавцы, которые охотно торгуются, принимают оферту от покупателя, понимая, что это предложение может быть лучшим в сегодняшнем рынке.

Цена на вторичном рынке

Средняя цена предложения за 1 м2 типовой квартиры в Красноярске составила на конец мая 89 000 рублей, средняя цена сделки за 1 м2 – 84 000, средняя цена предложения за 1 м2 квартиры комфорт класса (комфорт +) 122 000 рублей.

динамика цены 1 кв.м. типовой кв-ры на вторичном рынке красноярска

Примеры сделок, прошедших в первых числах июня:

улица

пл


эт

S, общ

цена сделки


1-комнатные

Калинина

нов

м/к

12/18

23,2

2500

Энергетиков

улу

п

1/5

32,6

2000

Воронова

улу

п

9/9

36,0

2500

Карамзина

нов

м/к

15/

27,0

2950

Карамзина

нов

м/к

3/10

28,3

3100

Весны

нов

п

8/10

34,4

3625

Судостроительная

нов

м/к

10/16

42,8

4000


2-комнатные

Матросова

хрущ

п

4/5

45,9

2650

Карбышева

улу

п

2/5

48,4

3200

Красномосковская

хрущ

к

3/5

43,3

3500

Вавилова

хрущ

к

2/5


3600

40 лет Победы

нов

п

1/10

52,8

3700

Сады

нов

п

3/10

54,2

4100

Соколовская

нов

м/к

4/

47,2

4550


3-комнатные

Львовская

улу

п

5/5

59,3

3480

Киренского

нов

к

2/16

84,4

9050


4-комнатные

Борисевича

нов

п

7/10

81,9

5200

Менжинского

нов

п

7/10

81,9

6500


Ипотека

За май месяц произошло несколько корректировок ставок по ипотеке и на вторичном, и на первичном рынке. Появились предложения на покупку и строительство загородного жилья. На начало июня, по данным бренда АРЕВЕРА, на рынке Красноярска средняя ставка на вторичном рынке 11%, срок ипотеки 13,5 лет и средняя сумма кредита составляет 2 000 000 рублей.

Сравнение покупки квартиры в ипотеку и аренды:

Дано:
1 комнатная квартира/ новой планировки/ в районе с развитой социнфраструктурой и средними ценами. Первая сделка на рынке недвижимости семьи с ребенком.
Решение:

1. вариант Покупка с использованием ипотеки, накоплений в размере 10-15% и маткапитала в качестве первоначального взноса:
Цена квартиры 2 800 000/Сумма кредита 2 000 000/Срок ипотеки 13 лет/Платеж е/мес. 24 200
2. вариант Аренда такой же квартиры. Сохранение маткапитала и накопление на перв.взнос большей суммы.
Е/месячный платеж по аренде 15 000 – 18 000 рублей.
Что выгоднее (???) решает каждый сам для себя.

Конечно же, изменения в кредитовании позитивно сказываются на общем фоне настроений и продавцов, и покупателей, да и всех участников рынка. После полного штиля апреля в конце мая -начале июне эксперты отмечают интерес к рынку ипотеки, это же подтверждается и динамикой доли сделок с ипотекой в структуре сделок на вторичном рынке. Но пока этого недостаточно, чтобы вернуться даже к показателям первого квартала.

доля ипотечных сделок на вторичном рынке.png

Выводы

Снижение ставки по ипотеке не повлекло какого-либо значимого увеличения спроса ни на первичном, ни на вторичном рынке. Этот показатель лишь увеличил число консультаций с потенциальными покупателями. Вернуть покупателей на рынок способно только снижение цены и все. Никакое снижение ставки при существующих ценах не сдвинет отложенный спрос в сторону реальных сделок.
В отсутствии «инвестиционных» покупателей вернуть спрос на рынок строящегося жилья невозможно единичными акциями и субсидированием, поскольку сегодняшние покупатели новостроек в Красноярске – это продавцы на вторичном рынке, где цены идут вниз уже второй месяц, что дает существенный ценовой разрыв между ценами вторичного рынка и первичного. Поэтому только работа с ценой может оказать существенное влияние на увеличение сделок.

Главный вывод

Покупатель на рынке недвижимости есть всегда. Если у вас нет покупателя, то значит вы не в рынке. Работайте с ценой.

Провести сделку выгодно на рынке покупателя, который сейчас смотрит много объектов, торгуется вниз, долго принимает решение и даже после предварительной договоренности и готовности выйти на сделку, отказывается от своих намерений, теряя задаток, вы сможете только с профессиональным специалистом. Именно на таком непростом рынке ценность риэлторской услуги существенно возрастает.

Если Вы хотите, чтобы Вашей сделкой занимались профессионалы, звоните по тел. 290-44-88, или ! Мы поможем вам продать или купить квартиру быстро и выгодно!

08.06.2022