Анализ вторичного рынка жилья на основе данных компании по сделкам, предложениям квартир из БД компании и открытых источников. Информация носит экспертный характер и является интеллектуальной собственностью компании (использование информации допускается с указанием источника и ссылок).
Спрос
Рынок недвижимости России в мае месяце показал серьезное замирание. По оценкам многих аналитиков снижение спроса в разных городах страны от 40% до 80%.
К примеру, в Екатеринбурге по данным аналитической платформы bnMAP.pro в мае 2022 было зарегистрировано менее 700 ДДУ с квартирами (по дате регистрации договора). Это минимум последних лет. Показатель прошедшего месяца на 77% меньше ажиотажного марта и на 63% уступает аналогичному месяцу 2021 года. Похожая картина и в Красноярске и во многих городах- миллионниках.
В Красноярске, исходя из оценки данных нашей компании, мы отмечаем: снижение числа реальных сделок на вторичном рынке на 66% к марту 2022 г., при этом отмечаем стабильный спрос на снятие квартиры в аренду.
Сегодня продается либо самый дешевый объект, либо самый привлекательный в соотношении потребительских характеристик и цены. В структуре сделок мая 72% - это покупка квартир новой и улучшенной планировки (с этажностью >9), 17% - это покупка квартир «хрущевки» и улучшенные ( в 5-этажных домах), 11% - гостинки.
Таблица диапазона цен на квартиры (предложение и сделки):
| старый фонд (хр /ул (дом 5 эт) | новая/улучшенная (дом >9 эт) | комфорт (+) / крупногабарит. |
цена,т.руб. | предложение | сделка | предложение | сделка | предложение | сделка |
гостинки | 1200-1500 | 950-1400 |
|
|
|
|
1-комн | 2250-3900 | 2100-2800 | 2700-5500 | 2200-5500 | 5500-7950 | 5200-5500 |
2-комн | 2600-5300 | 2850-3600 | 3200-6000 | 2800-5200 | 6200-9400 | 6000-12200 |
3-комн | 2850-7100 |
| 4950-11000 | 5000-7200 | 8450-14500 | 7000-12000 |
4-комн | 4600-8000 |
| 5000-8800 | 6100-7000 | 9000-12500 |
|
Сейчас, как и в предыдущие месяцы, мы говорим о том, что формируется отложенный платежеспособный спрос. Сделки, которые сейчас проходят, это сделки с покупателями и продавцами, которые решают свои насущные бытовые вопросы, связанные с расширением квартиры или разменом на меньшие. То есть сегодняшние сделки, это сложные с несколькими звеньями цепочки альтернативных сделок.
Интересную картинку рынка можно рассмотреть, анализируя графики по статистике запросов в интернете.
Яндекс:
График показывает уровень потребности в профессиональной риэлторской услуге.
АВИТО (анализ по объявлениям АРЕВЕРА):
Данные графики, особенно «сохранение в избранное» показывает уровень интереса к покупке (вот один из примеров, когда мы говорим о формировании отложенного спроса) – покупатели определились с выбором и наблюдают за ценой.
Предложение
Отмечаем второй месяц рост числа предложений квартир на вторичном рынке: к началу июня + 15% к апрелю. Сегодняшние продавцы квартир разделились на три категории: одни выставили квартиру и решили ждать осени, вторые тяжело принимают действительность и постепенно меняют свою картину мира, к сожалению, часто теряя время и упуская возможности, третьи – им очень надо продать, кого-то сроки поджимают или они нашли себя интересный вариант обмена. Это те продавцы, которые охотно торгуются, принимают оферту от покупателя, понимая, что это предложение может быть лучшим в сегодняшнем рынке.
Цена на вторичном рынке
Средняя цена предложения за 1 м2 типовой квартиры в Красноярске составила на конец мая 89 000 рублей, средняя цена сделки за 1 м2 – 84 000, средняя цена предложения за 1 м2 квартиры комфорт класса (комфорт +) 122 000 рублей.
Примеры сделок, прошедших в первых числах июня:
улица | пл |
| эт | S, общ | цена сделки |
| 1-комнатные |
Калинина | нов | м/к | 12/18 | 23,2 | 2500 |
Энергетиков | улу | п | 1/5 | 32,6 | 2000 |
Воронова | улу | п | 9/9 | 36,0 | 2500 |
Карамзина | нов | м/к | 15/ | 27,0 | 2950 |
Карамзина | нов | м/к | 3/10 | 28,3 | 3100 |
Весны | нов | п | 8/10 | 34,4 | 3625 |
Судостроительная | нов | м/к | 10/16 | 42,8 | 4000 |
| 2-комнатные |
Матросова | хрущ | п | 4/5 | 45,9 | 2650 |
Карбышева | улу | п | 2/5 | 48,4 | 3200 |
Красномосковская | хрущ | к | 3/5 | 43,3 | 3500 |
Вавилова | хрущ | к | 2/5 |
| 3600 |
40 лет Победы | нов | п | 1/10 | 52,8 | 3700 |
Сады | нов | п | 3/10 | 54,2 | 4100 |
Соколовская | нов | м/к | 4/ | 47,2 | 4550 |
| 3-комнатные |
Львовская | улу | п | 5/5 | 59,3 | 3480 |
Киренского | нов | к | 2/16 | 84,4 | 9050 |
| 4-комнатные |
Борисевича | нов | п | 7/10 | 81,9 | 5200 |
Менжинского | нов | п | 7/10 | 81,9 | 6500 |
Ипотека
За май месяц произошло несколько корректировок ставок по ипотеке и на вторичном, и на первичном рынке. Появились предложения на покупку и строительство загородного жилья. На начало июня, по данным бренда АРЕВЕРА, на рынке Красноярска средняя ставка на вторичном рынке 11%, срок ипотеки 13,5 лет и средняя сумма кредита составляет 2 000 000 рублей.
Сравнение покупки квартиры в ипотеку и аренды:
Дано:
1 комнатная квартира/ новой планировки/ в районе с развитой социнфраструктурой и средними ценами. Первая сделка на рынке недвижимости семьи с ребенком.
Решение:
1. вариант Покупка с использованием ипотеки, накоплений в размере 10-15% и маткапитала в качестве первоначального взноса:
Цена квартиры 2 800 000/Сумма кредита 2 000 000/Срок ипотеки 13 лет/Платеж е/мес. 24 200
2. вариант Аренда такой же квартиры. Сохранение маткапитала и накопление на перв.взнос большей суммы.
Е/месячный платеж по аренде 15 000 – 18 000 рублей.
Что выгоднее (???) решает каждый сам для себя.
Конечно же, изменения в кредитовании позитивно сказываются на общем фоне настроений и продавцов, и покупателей, да и всех участников рынка. После полного штиля апреля в конце мая -начале июне эксперты отмечают интерес к рынку ипотеки, это же подтверждается и динамикой доли сделок с ипотекой в структуре сделок на вторичном рынке. Но пока этого недостаточно, чтобы вернуться даже к показателям первого квартала.
Выводы
Снижение ставки по ипотеке не повлекло какого-либо значимого увеличения спроса ни на первичном, ни на вторичном рынке. Этот показатель лишь увеличил число консультаций с потенциальными покупателями. Вернуть покупателей на рынок способно только снижение цены и все. Никакое снижение ставки при существующих ценах не сдвинет отложенный спрос в сторону реальных сделок.
В отсутствии «инвестиционных» покупателей вернуть спрос на рынок строящегося жилья невозможно единичными акциями и субсидированием, поскольку сегодняшние покупатели новостроек в Красноярске – это продавцы на вторичном рынке, где цены идут вниз уже второй месяц, что дает существенный ценовой разрыв между ценами вторичного рынка и первичного. Поэтому только работа с ценой может оказать существенное влияние на увеличение сделок.
Главный вывод
Покупатель на рынке недвижимости есть всегда. Если у вас нет покупателя, то значит вы не в рынке. Работайте с ценой.
Провести сделку выгодно на рынке покупателя, который сейчас смотрит много объектов, торгуется вниз, долго принимает решение и даже после предварительной договоренности и готовности выйти на сделку, отказывается от своих намерений, теряя задаток, вы сможете только с профессиональным специалистом. Именно на таком непростом рынке ценность риэлторской услуги существенно возрастает. 
