Начавшийся в 2022 году период турбулентности на рынке, продолжается и в 2023. В условиях разнообразных перемен приходится постоянно адаптироваться или что-то предпринимать, чтобы нивелировать последствия нестабильности. Предпринимают регуляторы, законодатели, правительство, предпринимают и участники рынка: продавцы и покупатели, агенты, строители и банки. Все изменения в большей или меньшей степени отражаются на поведении клиентов.

По итогам 1 квартала 2023 года, мы фиксируем следующие точки:

• коррекция цены от старта продажи до сделки уменьшилась, а срок экспозиции увеличился в среднем до 45 дней, в том числе из-за законодательных изменений в части получения сведений из ЕГРН, вступивших в силу с 1 марта

на первичном рынке:

• чаще стали появляться акции и скидки от застройщиков

• повышение средней ставки по ипотеке из-за коррекции субсидированных ставок

• увеличение доли «семейной» ипотеки в отличие от других льготных программ

на малоэтажном (загородном) рынке:

• повышение спроса к такой недвижимости, в том числе за счет покупки в ипотеку

• есть ряд льготных программ, которые стимулируют к покупке или строительству дома, более просторного, чем городская квартира и по цене за квадрат в полтора раза ниже

ипотечное кредитование:

• семейная ипотека – преимущественная программа при покупке квартиры в строящемся доме

• средняя сумма кредита 3 257 000 рублей

• спрос на покупку в ипотеку на начало апреля к январю вырос на 20% 

• сделок с ипотекой на начало апреля к январю больше на 34%.

Что с ценами на вторичном рынке?

На протяжении 15 месяцев с января 2022 г. было три скачка цены за квадратный метр. Первый - в марте 2022 возник на фоне ажиотажного спроса после начала СВО. Второй – в октябре 2022 на фоне объявления мобилизации и третий – в декабре, по-традиции. В отличие от мартовского скачка, скачки октября и декабря не были подкреплены высоким спросом, что вернуло кривую цены к средним значениям в условиях умеренного спроса. Между этими пиковыми точками средняя цена сделки была статична и находилась в диапазоне 85000-90000 за квадрат на типовое жилье в зависимости от сегмента и 110000-125000 на квартиры класса комфорт/+.

Незначительный рост цены на старте продаж корректировался вниз за счет торга в сделке ранее и продолжает корректироваться сейчас. Но если в 2022 году коррекция могла достигать значение -12-17% в зависимости от стартовой цены и срока экспозиции лота в рекламе, то в  феврале-марте 2023 года размер коррекции уменьшился до значений нормального торга -3-5%. Но говорить о стабилизации цены и тем более о возможном ее росте преждевременно. 

Спрос и предложения на рынке

В январе 2023, месяце традиционно спокойном на рынке недвижимости, мы отмечали незначительное снижение объема предложений. В марте-апреле объем наращивается, хотя немалое число продавцов продолжают выставлять в рекламу объекты по завышенной цене. Разрыв в цене предложения и цене сделки достигает в среднем 11%, но на некоторые объекты разница может достигать и 20%.

В периоды стагнаций обычно сокращается инвестиционная активность покупателей, сокращаются расходы, а кроме того сейчас ипотека уже не выступает тем драйвером спроса, как в предыдущие два года, поэтому ожидать в краткосрочной перспективе всплеска спроса не стоит.

Активность покупателей сейчас более зависит от внешних информационных факторов и скорости адаптации к переменам, нежели от чисто экономических. К примеру, если в январе спрос быстрее, чем в предыдущие годы, восстановился после новогодних праздников на фоне отсутствия объявления новой волны мобилизации, то со второй половины февраля и до начала марта активность снова спала, многие находились в ожидании возможных шоковых ситуаций, связанных с 24.02. Поскольку негативных событий не произошло, то активность на рынке недвижимости в марте отразилась в приросте сделок, которые фиксировались и банками, и строителями, и агентами.

В 1 квартале 2023 мы отмечаем, что доля спроса с первичного рынка перетекла на рынок малоэтажного загородного жилья. На этом рынке также имеется ряд льготных программ и есть возможность построить или купить более просторное жилье, так как цена за 1 м2 в полтора раза ниже, чем в строящейся городской квартире.

Ипотека:

В условиях более гибкого ценообразования на вторичном рынке и при средней ставке в 11% многим покупателям оказалось выгоднее взять такую ипотеку. При более низкой цене за квартиру накопить на первоначальный взнос или использовать средства с продажи имеющейся квартиры и переехать в новую квартиру получается быстрее.

Рассчитывать на снижение ставок в 2023 году не стоит. Ставки по всем кредитам зависят от ключевой ставки, которая сейчас находится на значении 7,5%. И, по мнению многих аналитиков, если не произойдет никаких шоковых ситуаций, ее значение в течение года может повыситься на 0,5-1 п.п. А это значит, что нужно быть готовым к ипотечным рыночным ставкам в пределах 11-12,5%. Ближайшие заседания ЦБ по ключевой ставке пройдут 28 апреля и 9 июня, по итогам этого можно будет говорить о среднесрочной перспективе рынка ипотеки.

Как сейчас покупать или продавать квартиру?

Выходя сейчас на рынок, нужно хорошо изучить предложения по объектам и ипотеке — рынок вторичного жилья очень разнообразный, цены на квартиры внутри одной локации могут отличаться существенно. Стоит искать подходящий объект и торговаться. 

Что касается покупки в ипотеку, то с учетом более низкой цены, чем на первичном рынке, досрочного гашения в срок до 10 лет, покупка на вторичном рынке вполне может быть интереснее и выгоднее в настоящий момент. Кроме того, на протяжении последних пяти лет было несколько периодов возможности выгодного рефинансирования после сжижения ставок, а исключать подобного в перспективе нельзя.

Специалисты агентства АРЕВЕРА-Недвижимость готовы к решению сложных жилищных задач и к сложным переговорам, чтобы получить для своего клиента максимальную выгоду. Для этого мы обладаем достаточным успешным опытом работы в условиях неопределенности, основанного на анализе спроса, предложений и тысячи реальных сделок. Станьте нашим клиентом и выберите себе лучшего агента по недвижимости или ипотечного брокера.

Если остались вопросы по анализу или хотите получить рекомендацию по специалисту, свяжитесь со мной:

Томаровская Ирина, аналитик, эксперт по недвижимости
https://card.myqrcards.com/links/5oCpEbDnOHK/info