Публикации по теме:
Новый Жилищный кодекс Российской Федерации вступил в силу 1 марта 2005 года. Многие его статьи уточняют правовые нормы, которые были записаны в старом ЖК РСФСР, но некоторые положения являются абсолютно новыми, продиктованными современным состоянием общества и проводимой жилищной политикой. Фонд 'Институт экономики города' провел сравнительный анализ двух важнейших документов, с результатами которого мы знакомим читателей.
ЖК РФ: устанавливается предоставление жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма малоимущим гражданам, признанным таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
Предусматривается возможность принятия федеральных законов или законов субъектов РФ, устанавливающих право предоставления жилых помещений жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма иным (кроме малоимущих) категориям граждан, признанным по установленным основаниям нуждающимися в жилых помещениях (части 2-3 ст. 49).
Комментарии. ЖК РФ приводит нормы жилищного законодательства в соответствие с Конституцией РФ (ст. 40), предусматривающей предоставление жилых помещений из государственных, муниципальных жилищных фондов бесплатно или за доступную плату малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище.Нормы жилищного законодательства приведены также в соответствие с законодательством о разграничении полномочий (предоставления жилья малоимущим - предмет местного ведения).
Кодекс допускает предоставление в соответствии с федеральными законами или законами субъектов РФ жилых помещений иным (кроме малоимущих) категориям граждан
ЖК РСФСР: предусматривалось, что жилые помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда предоставляются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (глава 1).
ЖК РФ: ст. 50. Определяются требования к норме предоставления площади жилого помещения по договору социального найма, устанавливаемой органом местного самоуправления, менее которого размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма быть не может.
Учетная норма площади жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления и должна соответствовать минимальному размеру площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Комментарии. ЖК РФ разделяет учетную норму и норму предоставления жилого помещения по договору социального найма. ЖК РФ не устанавливает минимальную норму предоставления жилого помещения, что соответствует законодательству о разграничении полномочий и новым принципам межбюджетных отношений.ЖК РФ позволяет органам местного самоуправления устанавливать норму предоставления площади жилого помещения и учетную норму площади жилого помещения в зависимости от достигнутого уровня обеспеченности жилыми помещениями и других факторов.
Для целей предоставления субсидий (ст. 159) устанавливается региональный стандарт нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий.
ЖК РСФСР: норма жилой площади устанавливается в размере двенадцати квадратных метров на одного человека (ст. 38). Жилое помещение предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади (ст. 38), но не менее размера, устанавливаемого в порядке, определяемом Советом министров РСФСР (ст. 40).
ЖК РФ: устанавливаются основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма:
ЖК РСФСР: нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане (ст. 29):
ЖК РФ: устанавливается возможность принятия на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях только органом местного самоуправления по месту жительства, а в случаях и в порядке, которые установлены законодательством, не по месту своего жительства (ст. 52).
Комментарии. ЖК РФ не предусматривает возможности принятия на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях по месту работы. Это может регулироваться специальными федеральными законами, посвященными обеспечению жильем отдельных категорий граждан.ЖК РСФСР: учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, работающих в организациях, имеющих жилищных фонд и ведущих жилищное строительство, осуществляется по месту работы, а по их желанию - также и по месту жительства (ст. 30).
ЖК РФ: установлено, что граждане, которые намеренно совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий (ст. 53).
При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются за установленный законом субъекта РФ период (но не менее чем за пять лет) действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению (часть 8 ст. 57).
Комментарии. Указанные положения обеспечивают соблюдение равенства граждан при получении права на получение жилых помещений по договору социального найма.ЖК РСФСР: не регулировал.
ЖК РФ: установлено, что жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет за исключением установленных случаев предоставления жилых помещений по договорам социального найма вне очереди (ст. 57).
Комментарии. ЖК РФ не предусматривает первоочередное предоставление жилых помещений для отдельных групп малоимущих граждан. При этом следует учитывать, что большинство категорий граждан, имевших право на первоочередное предоставление жилья, должны быть учтены в специальных федеральных законах и законах субъектов Российской Федерации (ст. 49, часть 3). Сохранение института первоочередного предоставления жилья означало бы в сегодняшних правовых условиях возложение соответствующего финансового бремени на органы местного самоуправления.Граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г., сохраняют право на первоочередное и внеочередное предоставление жилья на условиях ЖК РСФСР.
ЖК РСФСР: жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, а также гражданам, имеющим право на первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений (ст. 33).
ЖК РФ: установлено, что при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола за исключением супругов допускается только с их согласия (часть 1 ст. 58).
ЖК РСФСР: при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет кроме супругов (ст. 41).
ЖК РФ: установлено, что решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований настоящего Кодекса, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением (часть 4 ст. 57).
Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 63).
Комментарии. ЖК РФ не предусматривает выдачу ордера при предоставлении жилого помещения.Кодекс сохраняет преемственность относительно письменной формы договора социального найма.
ЖК РСФСР: договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера (ст. 51).
ЖК РФ: наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность и поддерживать его надлежащее состояние, проводить текущий ремонт, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма (часть 3 ст. 67).
Комментарии. ЖК РФ не предусматривает возможность бронирования занимаемых нанимателями и членами их семей жилых помещений. При временном выбытии наниматели продолжают отвечать в полном объеме за выполнение своих обязанностей. При выполнении этого условия наймодатель не вправе предъявить требование о расторжении договора социального найма.ЖК РСФСР: занимаемые нанимателями и членами их семей жилые помещения бронируются при направлении на работу за границу, при выезде на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности (ст. 62).
ЖК РФ: устанавливает критерии отнесения граждан (близких родственников, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных граждан) к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (в том числе с учетом ведения с общего хозяйства).
Устанавливает равные права пользования жилым помещением членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма и самого нанимателя. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Члены семьи нанимателя жилого помещения должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения (ст. 69).
Комментарии. ЖК РФ устанавливает в качестве критерия возможного отнесения других родственников (т. е. кроме близких родственников - супруга, родителей и детей) к числу членов семьи нанимателя: вселение нанимателем в качестве членов его семьи и ведение с ним общего хозяйства. Иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в исключительных случаях - в судебном порядке. ЖК РСФСР судебного порядка не предусматривал.ЖК РФ сохраняет преемственность в регулировании прав и обязанностей членов семьи нанимателя.
ЖК РСФСР: члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора (ст. 53).
ЖК РФ: установлено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю (ст. 72).
Установлено, что договор об обмене жилыми помещениями и согласие наймодателей обмениваемых жилых помещений являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма с гражданином, вселяющимся в новое жилое помещение (часть 5 ст. 74).
Комментарии. ЖК РФ вводит обязательное предварительное письменное согласие наймодателя на обмен жилого помещения на другое жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, и исключает возможность обмена с членом ЖСК.В соответствии с ЖК РФ при обмене жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, ранее заключенные договоры социального найма расторгаются и одновременно заключаются договоры социального найма новыми нанимателями. При этом ордера не выдаются.
ЖК РСФСР: наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом ЖСК (ст. 67).
ЖК РФ: установлено, что наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем (ст. 76).
Комментарии. ЖК РФ вводит обязательное предварительное письменное согласие наймодателя на поднаем жилого помещения, конкретизирован объект поднайма.ЖК РСФСР: наниматель жилого помещения вправе с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и с согласия наймодателя сдавать в поднаем жилое помещение (ст. 76).
ЖК РФ: установлено, что договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев, разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, использования жилого помещения не по назначению (часть 4 ст. 83).
Комментарии. Положение ЖК РФ о возможности расторжения в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев повторяет положения ст. 155 Закона РФ 'Об основах федеральной жилищной политики' (в ред. ФЗ N 52-ФЗ от 6 мая 2003 г.) и части 6Cт. 15 Закона РФ 'Об основах федеральной жилищной политики' в ранее действующей (с 1993 г.) редакции, а также п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемого к отношениям социального найма.
ЖК РСФСР: не регулировал.
ЖК РФ: установлен закрытый перечень случаев выселения граждан из жилых помещений с обязательным предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма (ст. 85):
ЖК РСФСР: граждане выселяются из жилых домов государственного и общественного жилищного фонда с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, если (ст. 91):
ЖК РФ: установлено, что если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам (нанимателям) органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма (ст. 86).
Комментарии. В отличие от ЖК РСФСР ЖК РФ возлагает обязанность предоставления гражданам других благоустроенных жилых помещений на органы государственной власти или органы местного самоуправления, принявшие решение о сносе дома. Это повышает ответственность органов публичной власти за принятие решений и гарантии прав граждан.ЖК РСФСР предусматривал в качестве лиц, обязанных предоставить другое жилое помещение:
ЖК РСФСР: если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд, выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок. В иных случаях сноса дома гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием, учреждением, организацией, которым принадлежит дом, либо исполнительным комитетом местного Совета народных депутатов (ст. 92).
ЖК РФ: установлено, что если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам (нанимателям) наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма (ст. 87).
Комментарии. Пригодным для постоянного проживания граждан является жилое помещение, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (часть 2 ст. 15). Несоответствие этим требованиям делает жилое помещение непригодным для проживания. ЖК РСФСР обязательности выселения из такого жилого помещения и предоставления нанимателям другого жилого помещения по договору социального найма не предусматривал.В отличие от ЖК РСФСР ЖК РФ возлагает обязанность предоставления гражданам других благоустроенных жилых помещений на наймодателей, а не на организации.
ЖК РСФСР: если дом, в котором находится жилое помещение подлежит переоборудованию в нежилой, выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием, учреждением, организацией, которым предназначается подлежащий переоборудованию дом (жилое помещение) (ст. 92).
Если Вы хотите, чтобы Вашей сделкой занимались профессионалы, звоните по тел. 290-44-88, или оставляйте заявку! Мы поможем вам продать или купить квартиру быстро и выгодно!
28.09.2007 16:19:58
