Публикации по теме:
Новый Жилищный кодекс Российской Федерации вступил в силу 1 марта 2005 года. Многие его статьи уточняют правовые нормы, которые были записаны в старом ЖК РСФСР, но некоторые положения являются абсолютно новыми, продиктованными современным состоянием общества и проводимой жилищной политикой. Фонд 'Институт экономики города' провел сравнительный анализ двух важнейших документов, с результатами которого мы знакомим читателей.
ЖК РФ: устанавливает неприкосновенность жилища. Допускает возможность проникновения в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан в случаях и в порядке, предусмотренных ЖК РФ (другим федеральным законом) или на основании судебного решения только в целях: спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая (ст. 3).
Комментарии. ЖК РФ обеспечивает защиту фундаментальных прав граждан.Содержит исчерпывающий перечень случаев и целей, устанавливает четкие правовые основания проникновения в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан. ЖК РФ приводит нормы жилищного законодательства в соответствие с Конституцией РФ (ст. 25) и международно-правовыми документами.
ЖК РСФСР: положение о неприкосновенности жилища не регулировал.
ЖК РФ: ст. 15. Признает жилым помещением изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, пригодное для постоянного проживания граждан, т. е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Комментарии. ЖК РФ устанавливает, что жилым помещением может признаваться только изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан.ЖК РСФСР: относил к жилым домам и жилым помещениям только предназначаемые для постоянного проживания граждан (ст. 7). Предметом договора найма могло быть лишь изолированное жилое помещение (ст. 52).
ЖК РФ: часть 5 ст. 15. Основное используемое понятие - 'общая площадь жилого помещения', которая не включает площадь балконов, лоджий, веранд и террас. Понятие 'жилая площадь' используется только в отношении жилых помещений в общежитии.
Комментарии. Закреплен переход к общей норме площади жилья как основе расчетов и установления нормативов в жилищной сфере, который фактически произошел в начале 90х годов.ЖК РСФСР: использовал только понятие 'жилая площадь' (ст. 23, 24, 26, 29, 38 и др.).
ЖК РФ: допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан (часть 2 ст. 16).
Комментарии. ЖК РФ устанавливает четкие критерии и ограничения использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности.
ЖК РСФСР: содержал запрет использования гражданами жилых домов и жилых помещений 'в целях личной наживы, извлечения нетрудовых доходов и в других корыстных целях'. Допускал использование жилых помещений для размещения адвокатского кабинета (ст. 10).
ЖК РФ: устанавливает следующие виды жилищного фонда в зависимости от формы собственности:
В зависимости от целей использования:
ЖК РФ приводит Классификацию видов жилищного фонда в соответствие с формами собственности и целями использования жилых помещений. Фонд жилищно строительных кооперативов становится разновидностью частного жилищного фонда.
ЖК РСФСР: предусматривал следующие виды жилищного фонда (ст. 5):
ЖК РФ: включает в состав технического учета жилищного фонда техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений) (часть 5 ст. 19).
Комментарии. Положения ЖК РФ являются новыми, выводят на уровень федерального законодательства то, что раньше регулировалось многочисленными подзаконными актами.ЖК РСФСР: вопросы технической инвентаризации и паспортизации не регулировал.
ЖК РФ: устанавливает условия (ст. 22), порядок (ст. 23) и случаи отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение (ст. 24).
Устанавливает виды переустройства и перепланировки жилого помещения (ст. 25), основания их проведения (ст. 26), случаи отказа в выдаче согласования переустройства и перепланировки (ст. 27), процедуру завершения переустройства и перепланировки жилого помещения (ст. 28), а также последствия самовольного переустройства и самовольной перепланировки (ст. 29, др. статьи глав 3 и 4 ЖК РФ).
Комментарии. Впервые ЖК РФ детально урегулировал отношения по переводу помещений из жилых в нежилые, а также порядок переустройства и перепланировки жилого помещения. Процедура стала более прозрачной. Ранее такая процедура устанавливалась только подзаконными актами федеральных органов исполнительной власти и региональными правовыми актами.Предотвращается произвольное переустройство и перепланировка жилых помещений.
ЖК РСФСР: перевод жилого помещения в нежилое помещение детально не регулировался (ст. 9). Перевод нежилого помещения в жилое помещение не предусматривался.
Переустройству и перепланировке жилого помещения посвящалась только одна статья, не содержащая детального регулирования (ст. 84).
ЖК РФ: устанавливает критерии отнесения граждан (близких родственников, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных граждан) к членам семьи собственника жилого помещения.
Устанавливает равные права пользования жилым помещением членов семьи собственника и самого собственника. Предусматривает возможность установления соглашением между собственником и членами его семьи иных прав. Устанавливает обязанность членов семьи собственника использовать жилое помещение по назначению и обеспечивать его сохранность.
Устанавливает солидарную с собственником ответственность дееспособных членов семьи собственника по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Соглашением между собственником и членами его семьи такая ответственность может быть изменена (части 1-3 ст. 31).
Комментарии. ЖК РФ предусматривает возможность установления прав членов семьи собственника в соглашении, заключаемом между собственником и членами его семьи. Такое соглашение может заключаться в любое время, а не только при вселении.ЖК РСФСР: предусматривалось, что члены семьи собственника жилого дома, квартиры, проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, квартире, если при их вселении не было оговорено иное (ст. 127).
ЖК РФ: устанавливается, что при прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения за бывшим членом семьи собственника не сохраняется право пользования жилым помещением. Это правило может быть изменено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Устанавливаются случаи сохранения в судебном порядке за бывшим членом семьи собственника жилого помещения на определенный срок права пользования таким жилым помещением. По истечении такого срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи.
Предусматривается право суда по требованию бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, обязать собственника жилого помещения обеспечить таких лиц иным жилым помещением. Устанавливаются обязательства и ответственность бывшего члена семьи собственника при пользовании жилым помещением на основании решения суда (части 4-6 ст. 31).
Комментарии. ЖК РФ устанавливает приоритет прав собственника жилого помещения при обеспечении жилищных прав бывшего члена семьи собственника.Увязывает обязательства собственника жилого помещения по отношению к бывшему члену семьи с семейным законодательством (алиментные обязательства).
Федеральный закон от 'О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации' 29.12.2004 г. N 189-ФЗ (ст. 19) устанавливает особенности действия положений ЖК РФ в отношении бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.
ЖК РСФСР: право пользования помещением сохранялось за бывшими членами семьи собственника жилого дома, квартиры в безусловном порядке. К таким отношениям применялись правила, установленные для отношений найма (ст. 127).
ЖК РФ: устанавливает возможность изъятия у собственника жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, органы, принимающие решение и осуществляющие такой выкуп. Решение об этом подлежит государственной регистрации. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником письменного уведомления о предстоящем изъятии помещения допускается только с согласия собственника.
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. В выкупную цену включается рыночная стоимость помещения и все убытки (включая убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском другого помещения, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду).
Устанавливает порядок выкупа жилого помещения по решению суда, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях его выкупа (части 1-9 ст. 32).
Комментарии. ЖК РФ устанавливает переход от предоставления жилых помещений в натуре при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд к выкупу жилого помещения по рыночной цене и погашению связанных с этим убытков.Предоставление жилого помещения в счет выкупа (с зачетом его стоимости в выкупную цену) допускается только с согласия собственника.
Судебный порядок выкупа жилого помещения предусмотрен только, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях его выкупа.
ЖК РСФСР: собственникам приватизированных квартир, выселяемым из подлежащего сносу дома, с их согласия местным Советом народных депутатов, предприятием, учреждением или организацией, осуществляющими снос дома, предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности либо иная компенсация (ст. 493).
При сносе находящихся в личной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд собственникам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда (ст. 137).
ЖК РФ: установление основания предъявления к собственникам помещений в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащим сносу в установленном Правительством РФ порядке, требования о сносе дома в разумный срок.
Установление порядка изъятия для муниципальных нужд земельных участков, на которых расположены признанные аварийными многоквартирные дома и изъятия каждого жилого помещения в таком доме (за исключением жилых помещений, принадлежащих муниципальному образованию) в случае, если собственники помещений в установленный срок не осуществили снос указанного дома. При этом жилые помещения выкупаются у указанных гражданам по рыночной цене с погашением связанных с этим убытков (часть 10 ст. 32).
Комментарии. Для многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, также предусмотрен выкуп жилых помещений (без уведомления о предстоящем изъятии помещений за один год).ЖК РСФСР: при угрозе обвала дома (жилого помещения), выселяемым гражданам предоставляется другое благоустроенное жилое помещение (ст. 93).
ЖК РФ: установление перечня имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности помещения в данном доме: не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (часть 1 ст. 36).
Установление положения, согласно которому уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 ст. 36).
Установление порядка определения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме: пропорционально размеру общей площади принадлежащего ему помещения. Эта доля следует судьбе права собственности на указанное помещение. Выдел доли в натуре и ее отчуждение не допускаются (ст. 37).
Комментарии. С введением в действие ЖК РФ в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона входит земельный участок, на котором расположен данный дом.Кодекс (ст. 36) и Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ 'О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации' (ст. 16) устанавливают основания к определению границ и размеров земельных участков, а также требования, обеспечивающие приобретение собственниками помещений прав долевой собственности на земельные участки.
ЖК РСФСР: право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме не регулировал.
ЖК РФ: установление обязанности собственников помещений в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в доме (ст. 39).
Комментарии. Установление обязанности собственника нести бремя содержания своего имущества является основой для иных обязанностей собственника.ЖК РСФСР: вопросы содержания общего имущества в многоквартирном доме не регулировал.
ЖК РФ: установление права собственника помещения объединить (разделить на два и более помещения) находящиеся в его собственности смежные помещения в многоквартирном доме в одно помещение в порядке, установленном для реконструкции, переустройства и перепланировки (глава 4) без согласия собственников других помещений в случае, если при этом не изменятся границы других помещений, границы и размеры общего имущества в многоквартирном доме или доли в праве общей собственности на общее имущество в доме. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка таких помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на это необходимо получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 40).
Комментарии. Устанавливается процедура, обеспечивающая защиту прав собственников помещений при изменении границ помещений в многоквартирном доме и возможном изменении границ и размеров общего имущества в многоквартирном доме.ЖК РСФСР: вопросы изменения границ помещений в многоквартирном доме не регулировал.
ЖК РФ: при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 6 ст. 42).
Комментарии. Создаются условия для сокращения числа коммунальных квартир путем предоставления права преимущественного приобретения комнат в таких квартирах собственниками других комнат.ЖК РСФСР: вопросы преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты в коммунальной квартире не регулировал.
ЖК РФ: установление компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимать решения (часть 2 ст. 44):
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании, за исключением предусмотренных пунктами 1-3 части 2 статьи 44 ЖК РФ, которые принимаются квалифицированным большинством не менее 2/3 голосов (часть 1 ст. 45).
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе не участвующих в голосовании. Решение, принятое общим собранием с нарушением требований ЖК РФ, может быть обжаловано в суде (часть 5-6 ст. 46).
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания в очной форме путем проведения заочного голосования - передачи в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ст. 47).
Комментарии. ЖК РФ устанавливает способ самостоятельного решения собственниками помещений в многоквартирном доме важнейших вопросов, что позволит учитывать особенности состояния дома и индивидуальность запросов собственников помещений.
Обязательность решений общего собрания стимулирует личное участие всех собственников помещений в принятии решений. Установленная процедура проведения общего собрания обеспечивает интересы собственников помещений, обладающих большинством голосов, и предоставляет возможность меньшинству обжаловать в суде решения, нарушающие их права.
ЖК РСФСР: не регулировал
Если Вы хотите, чтобы Вашей сделкой занимались профессионалы, звоните по тел. 290-44-88, или оставляйте заявку! Мы поможем вам продать или купить квартиру быстро и выгодно!
28.09.2007 16:21:38
