Проблему защиты прав добросовестных приобретателей обсуждают в России с момента, когда недвижимое имущество стало объектом купли-продажи. Еще до вступления в действие первой части Гражданского кодекса РФ, принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то есть до создания системы государственной регистрации подобных сделок, правительство Москвы сделало некоторые шаги относительно регистрации жилых помещений.

Первоначально ею занималось частное акционерное общество «Мосприватизация», затем его функции передали ОАО «Мосжилрегистрация», принадлежащему уже Москве. Эти структуры заложили прототип Единого государственного реестра прав (ЕГРП), который в настоящее время ведет орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — учреждение юстиции «Москомрегистрация».

Вроде вопрос решен: государство взяло под свой контроль рынок недвижимости. На самом деле это не так, хотя закон даже предусматривает ответственность учреждений юстиции (в том числе материальную) за нарушение законодательства при осуществлении регистрации.

Специалисты утверждают: практически любую сделку на вторичном рынке жилья можно оспорить и признать в судебном порядке недействительной. И это не зависит от профессиональной добросовестности ни риелтора, готовящего сделку, ни нотариуса, ее удостоверяющего, ни сотрудника учреждения юстиции, осуществляющего государственную регистрацию. Например, в последнее время довольно часто родственники умершего продавца квартиры требуют проведения посмертной экспертизы его состояния в момент совершения сделки.

Статья 177 ГК РФ предусматривает недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими. Гражданина уже нет, поэтому экспертизу проводят по историям болезней.

Эксперты, изучая подобные документы, обычно не делают категоричных выводов и в заключении указывают, что продавец мог не отдавать отчет своим действиям в момент совершения сделки. Но этого, как правило, достаточно для признания судом сделки недействительной. А если учесть, что экспертиза платная, становится понятно: описанная ситуация создает серьезную проблему, не решаемую однозначно в рамках существующего законодательства.

Другая проблема, казалось бы снятая Постановлением Конституционного cуда РФ от 21.04.2003 г., — положение гражданского законодательства о том, что недействительность сделки влечет недействительность последующих сделок. Суд признал неконституционность пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ «Общие положения о последствиях недействительности сделки». Ситуация разрешена. На рынке даже появился термин «сделать добросовестное приобретение».

Это означает, что квартиру с «нехорошей» историей несколько раз продают и покупают. Но статья 302 ГК РФ «Истребование имущества от добросовестного приобретателя» продолжает действовать, ее положения предусматривают возможность такого истребования. Примеров множество — оформление сделки по поддельным, украденным докуметам, отозванной доверенности, «покупка» квартиры у уже умершего гражданина. Далее происходит «добросовестное приобретение». А в результате добросовестный приобретатель, купивший такую квартиру, теряет и недвижимость, и деньги.

Созданием системы защиты прав добросовестных приобретателей занимались законодатели, научные учреждения, общественные организации. Но воз и ныне там. Добросовестного приобретателя интересует только финансовая гарантия — компенсация материального ущерба в случае утраты права собственности.

Наконец, в рамках пакета документов программы Правительства РФ «Доступное жилье» приняли Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой ГК РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Одно из положений гласит: «Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации». Чего уж больше!

Но комментариев закона, подзаконных актов по его реализации пока нет. Что понимать под «разовой компенсацией» — один раз в жизни, как бесплатная приватизация? А если «попал» дважды? Далее. Закон предусматривает, что «размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей». Что такое реальный ущерб? По видимому, инвентаризационная стоимость квартиры — оценка БТИ. Для большинства регионов России инвентаризационная и рыночная стоимость — суммы если не равные, то соизмеримые. В Москве они могут отличаться в десятки раз. Что такое один миллион рублей? В Москве и во многих районах Подмосковья за эти деньги уже не купить даже однокомнатную квартиру.

Из всего сказанного следует, что реальной системы защиты прав добросовестных приобретателей на сегодняшний день государство пока не создало. Единственная полноценная финансовая гарантия возврата денежных средств в случае утраты права собственности на объект недвижимости — страхование. Этот вид называют страхованием потери имущества в результате утраты права собственности, часто употребляют термин «титульное страхование».

Читатель, безусловно, может усомниться в истинности последнего утверждения, поскольку это слова страховщика. На чем они основаны?

Во первых, большинство страховщиков предлагают полис страхования «от всех рисков». Это означает признание страховым случаем факта утраты права собственности на квартиру по любой причине.

Во вторых, страховую сумму клиент может заявить в пределах размера денежных средств, потраченных на покупку, вне зависимости от суммы, указанной в договоре купли-продажи (инвентаризационная стоимость, один миллион рублей, чтобы продавец не попадал на налоги, и так далее).

В третьих, в страховой полис многие страховщики включают юридическое сопровождение в течение срока действия договора страхования. То есть при возникновении спора по сделке и судебного разбирательства в лице страховщика страхователь получает адвоката, причем бесплатного (услуга включена в стоимость полиса). Мотивация действий этого адвоката для страхователя важнее, чем наемного — в случае проигрыша страховщик выплачивает страховое возмещение.

В четвертых, срок страхования, как правило, не ограничен сроком действия договора страхования. Это означает, что, если судебный процесс затянется и к моменту вынесения судом решения договор прекратит свое действие, страховщик продолжает нести ответственность, то есть обязательство по выплате возмещения.

В пятых, стоимость страхования относительно невелика — соизмерима с ценой одного-двух квадратных метров приобретаемого жилья. Причем во многих случаях страховщики согласны с простой письменной формой договора купли-продажи (экономия на нотариальном удостоверении сделки).

И последний аргумент. О создании системы защиты прав добросовестных приобретателей государство серьезно задумалось только в последнее время, и пока реальная система не создана. Почему? Ответ простой — у государства нет денег. А страхование сделок с недвижимым имуществом успешно развивается уже почти десять лет. В страховых резервах аккумулированы значительные денежные средства, которые являются материальной основой для утверждения: страхование сегодня — единственная финансовая гарантия на рынке недвижимости.