Прежде всего меняться можно только своей собственностью. То есть квартиры должны быть ранее приватизированными или куплеными. Квартиросъёмщики, проживающие по договорам социального найма (муниципальное жильё), просто так взять и разменять свою жилплощадь не могут (подробнее о таком обмене чуть позже).
Что же такое собственно обмен, когда речь идёт о жилье? Чаще всего прямого обмена «ты мне — я тебе» с недвижимостью не происходит. Как правило, это всё та же купля-продажа. Например, человек, желающий разменять «трёшку» и получить взамен две однокомнатные или, например, двухкомнатную с доплатой, продаёт свою квартиру, а риэлтор подбирает ему подходящие по бюджету варианты, которые затем и приобретаются по договору купли-продажи.
Но в тех редких случаях, когда квартирами действительно хотят обменяться, составляется договор мены. Он законодательно приравнивается к двум договорам купли-продажи.
Если кому-то придет в голову «светлая мысль» поменяться квартирами, составив взаимные договоры дарения, то такая сделка будет признана притворной. Ведь, согласно ГК РФ, дарение бывает только безвозмездным, то есть даритель не может получить что-то взамен. Поэтому в суде такие сделки оспариваются. Нужно быть бдительными, если вам предлагают обойтись без «волокиты и денег» и «просто поменяться» с помощью дарения, да ещё и получив нигде документально не зафиксированную доплату. В итоге можно остаться без квартиры.
Поэтому для обмена жилья лучше всего обратиться к квалифицированному риэлтору и грамотному юристу. Они помогут подобрать варианты и сопроводить сделку.

Обмен с доплатой: сколько просить?

Специалисты советуют не считать, на сколько метров будет изменена площадь, а «танцевать» от конечной стоимости аналогичных объектов. Ведь даже квартиры в одном доме могут выставляться по разным ценам. Например, хороший ремонт заметно повышает стоимость. Квартиры на первом и последнем этажах всегда дешевле. Существует разница и по районам города.
Интересно, что даже если обмениваются почти равнозначные варианты, объем доплаты может составлять приличную сумму. Если обменять, например, «двушку» в центре на «однушку» в Черёмушках, то, по словам риэлторов, клиент может получить на руки от 500 тыс. рублей. до 1 млн 100 тыс. рублей. Согласитесь, хороший вариант для тех, кто хочет остаться с жильём, но кому вдруг срочно понадобились деньги.
Довольно сложно обменять одну большую квартиру на две однокомнатных. Риэлторы считают, что в границах одного района без доплаты не обойтись. А если необходимы две квартиры, то лучше взять ипотечный кредит под залог одной из них и доплатить недостающее.
Если обмен затягивается, предложенная доплата может перестать устраивать встречную сторону сделки.
Одним из способов зафиксировать свои намерения о покупке и условия продажи является предварительный договор. При невыполнении условий с таким документом можно обратиться в суд и выиграть процесс. О серьёзности намерений говорит и внесение задатка, который возвращается продавцом в двойном размере в случае отказа от продажи (статьи 380, 381 ГК РФ)».

Не счесть ситуаций, когда один нерадивый родственник, он же владелец одной из долей, сильно «портит жизнь» остальным. Но если кто-то из совладельцев против размена, то можно продать только свои доли, а разве купишь на них отдельное жильё? Заставить же собственника что-либо сделать с его имуществом нельзя. Тем более ничего не сделать, если родители — собственники, а дети только прописаны.
Другое дело — муниципальное жильё, то есть занимаемое по договорам социального найма. Его можно обменять и в принудительном порядке через суд (эта норма регулируется ч. 3 ст. 72 Жилищного кодекса РФ), если не достигнуто согласие членов семьи нанимателя на размен. Конечно, суд будет учитывать сложившиеся обстоятельства, а если в семье есть несовершеннолетние, то и мнение представителей органов опеки и попечительства.
Кроме того, бывает легче разъехаться «бывшим членам семьи», то есть бывшим супругам, когда семья, по сути, распалась, и её члены либо не проживают совместно, либо вынуждены терпеть друг друга. Вопрос обмена такого рода жилья регулируется прежде всего нормами Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ). В соответствии со ст. 72 ЖК РФ предусматривается право нанимателя осуществить обмен занимаемого им помещения на предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Какие условия устанавливаются законодательством при такого рода обмене? Во-первых, необходимо согласие проживающих вместе с ним членов семьи (в том числе и временно отсутствующих); при наличии несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных потребуется согласие органов опеки и попечительства.
Во-вторых, для обмена потребуется подача заявления установленного образца. Важно отметить, что законодатель не ограничивает стороны в возможном территориальном расположении обмениваемых жилищных площадей.
В-третьих, обмен жилыми помещениями осуществляется на основании договора об обмене помещениями. Проживающие совместно с гражданином, занимающим жилое помещение по договору социального найма, члены его семьи вправе требовать от него обмена этого жилого помещения на иное, предоставленное по договору социального найма другому гражданину.
Законодательством установлены следующие случаи, когда обмен не допускается:
1) к гражданину обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма, найма жилого помещения;
2) права на обмениваемое жилое помещение оспариваются в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется человек с тяжёлой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одном жилом помещении невозможно. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается правительством Российской Федерации.

Благодарим за помощь в подготовке материала юрисконсультов компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Елену Нагирную и Ирину Кузнецову, тел. 290-44-88

Мария ПЕТРОВА

По материалам газеты «АРЕВЕРА-Недвижимость»