Один мой знакомый журналист из Новосибирска год назад приобрел квартиру по ипотеке. Но радость от обладания собственным жильем он перестал испытывать полмесяца назад — после того как в связи с кризисом было объявлено о снижении зарплат в его холдинге. Взятый на 15 лет кредит сразу стал куда более обременительным удовольствием, чем раньше. Ситуация по нынешним временам вполне распространенная. Недавняя лояльность банков, охваченных кредитной эйфорией, привела к тому, что в последние пару лет стало нормой брать ипотеку, даже если выплаты по ней составляют 60% семейного бюджета и более. Любое снижение доходов в этой ситуации чувствительно бьет по таким заемщикам. Кроме того, рост курса доллара приводит к увеличению выплат для тех, кто оформлял ипотеку в валюте (в Москве и Санкт-Петербурге это около 80% всех жилищных кредитов). В довершение всего появилась вероятность, что банки поднимут ставки по уже выданным займам. Что делать заемщику, если в результате этих перипетий платежи по кредиту стали непосильными?

Рецепт первый

Проблемы с выплатой ипотеки у заемщика могут возникнуть в силу разных обстоятельств: из-за потери работы, сокращения зарплаты, увеличения затрат в связи с пополнением в семье и т. д. Но какого бы рода ни были трудности, первым шагом заемщика должно стать обращение в банк. «Как только становится ясно, что с выплатой по кредиту могут возникнуть проблемы, необходимо сразу же, не допуская просрочки, обратиться к кредитору. Банк пойдет навстречу и обязательно предложит какие-то варианты решения проблемы», — заявил начальник управления по работе с проблемными активами Росбанка Павел Сеченов.

Войдя в роль добросовестного заемщика, я последовала этому совету.

— Добрый день. Два года назад я взяла кредит в вашем банке на 15 лет. Но сейчас у меня возникли некоторые финансовые сложности, и я хотела бы узнать, есть ли возможность как-то отсрочить платежи по кредиту. Ну хотя бы на пару месяцев?

С таким вопросом я обратилась в Русский ипотечный банк, благодаря которому два года назад стала владелицей квартиры в Измайлове. На самом деле финансовых сложностей у меня пока, слава богу, не возникло. Но я решила предварительно выяснить, каковы мои шансы сохранить квартиру в случае проблем.

Сотрудника call-центра мой вопрос озадачил:

— Нет, ничего такого у нас не предусмотрено. Никаких отсрочек…

— А как бы мы с вами могли решить эту проблему?

— Ну как… — девушка удивилась еще больше, — никак. Если вы просрочите платеж, вам будут начисляться пени — 0,3% суммы просроченного платежа за каждый день. А информация об этом поступит в Бюро кредитных историй…

Под видом заемщика я обзвонила еще несколько крупных банков, работающих с ипотекой, и попыталась выяснить, предусмотрены ли у них какие-то меры на случай, если заемщик попросит отсрочку, и можно ли вовсе заморозить на время выплату кредита. Судя по результатам, пока подобная проблема у банков не стоит, и мои вопросы вызывали у кредитных консультантов чаще всего растерянность. В большинстве опрошенных мной банков заявили, что никаких вариантов отсрочки по платежам у них не предусмотрено, не говоря уже о реструктуризации долга и продлении срока займа. Тем не менее, как говорят брокеры, такие примеры все же известны. «Я сам временами участвую в подобных переговорах. Самое главное для предоставления отсрочки — это показать банку, что заемщик стремится выполнять свои обязательства и может в конкретный, приемлемый для банка срок восстановить свою платежеспособность», — говорит директор ипотечного брокера «Легкокредит» Кирилл Суслов.

Банками предлагается несколько способов, позволяющих клиенту уменьшить ежемесячный платеж. Так, по словам начальника департамента розничного кредитования Газэнергопромбанка Павла Ильина, возможны разные варианты дополнительного соглашения к кредитному договору об изменении условий погашения займа — уменьшение суммы платежа, изменение графика погашения и др. «Для ипотечных заемщиков, которые часть кредита выплатили досрочно, может быть уменьшена сумма аннуитета за счет равномерного перераспределения оставшейся части. Банк может предложить заемщику продать ликвидное имущество и частично погасить кредит — остаток долга может быть перераспределен во времени», — приводит примерызаместитель начальника управления розничных операций банка «Возрождение» Сергей Капустин.

Наиболее часто применяемый вариант — отсрочка (заморозка) платежей на несколько месяцев. Вопрос о длине отсрочки решается в индивидуальном порядке. Оформляется она в качестве дополнения к кредитному договору. Кстати, при решении вопроса об отсрочке наемные работники имеют преимущество перед предпринимателями. Банки исходят из того, что владельцу бизнеса будет гораздо сложнее в короткие сроки заново создать свое дело и восстановить финансовое положение.Кроме того, шанс на такую поблажку имеют только те заемщики, у кого не было ни единой, даже мелкой просрочки по кредиту. Длина отсрочки в столичных банках колеблется от 60 дней до года и определяется индивидуально. Следует учесть, что само рассмотрение заявки на отсрочку может длиться около месяца, и пока решение не будет принято, лучше изыскать возможность внести очередной платеж, иначе можно попасть на штрафные санкции.

В большинстве случаев отсрочка предоставляется только по основному долгу: проценты же заемщик должен платить в обычном режиме. А поскольку платежи во всех банках, кроме Сбербанка, сегодня рассчитываются по аннуитетной системе, то в первые годы кредита большую часть ежемесячной выплаты составляют именно проценты. «Если заем брался на 15–25 лет, то почти весь платеж в первые годы кредитования уходит на выплату процентов, и такая отсрочка никак не облегчит участь заемщика», — объясняет руководитель отдела оценки рисков ипотечного агентства «Ипполит» Сергей Пустовалов. Кроме того, такие отсрочки не всегда спасают клиента от штрафов. Насколько бы серьезными и весомыми ни были причины вашей неплатежеспособности, банк начисляет пени за каждый день просрочки. В среднем они составляют 0,1% суммы просроченного платежа. При ежемесячном платеже $1000 через месяц ваш долг будет составлять $1030. В некоторых случаях, когда заемщик обладает хорошей кредитной историей и высокой квалификацией (то есть у кредитора есть уверенность в том, что клиент быстро найдет работу), банк может пойти навстречу и уменьшить либо отменить пени. «Шансы близки к 100% при объективных трудностях заемщика с оплатой долгов», — говорит генеральный директор компании «Кредитный и финансовый консультант» Александр Гребенко. Такую возможность декларируют, в частности, Московский кредитный банк и Газэнергопромбанк.

Рецепт второй

Другой путь для ипотечного заемщика, чье финансовое положение ухудшилось, — попытаться договориться с банком об удлинении срока кредита. Тогда ежемесячные платежи уменьшаются. Как правило, такую возможность банки не декларируют. Но, как и в случае с отсрочкой, столковаться с кредитором о подобной реструктуризации в отдельных случаях вполне реально. «Программы реструктуризации есть практически во всех банках, занимающихся ипотекой. В нашем банке таких программ семь. Они предусматривают разные варианты. Можно, например, предложить заемщику полностью погасить долг в течение месяца, но при этом ему прощаются все штрафы. Можно растянуть кредит на более долгий срок. При этом, правда, несколько повышается процентная ставка и плата за ведение ссудного счета. Мы комплексно оцениваем доходы заемщиков, и если работу теряет не он сам, а его супруг или супруга, это тоже может быть основанием для реструктуризации», — рассказывает Павел Сеченов. Он также добавляет, что реструктуризация в банке делается всего один раз, повторно она не проводится. Если заемщик позволяет себе просрочку и после этого, к нему применяются очень жесткие меры: практически сразу его долг передается коллекторам.

Все возможные варианты реструктуризации долга рассматриваются исключительно в индивидуальном порядке. «Позиция банка зависит от обеспечения по кредиту, кредитной истории клиента, его доходов, перспектив трудоустройства и других факторов», — поясняет Павел Ильин. Впрочем, подобная мера эффективна только для тех заемщиков, кто брал кредит на относительно короткий срок. Так, если исходить из сегодняшних ставок, то при кредите $180 тыс. сроком на десять лет заемщик ВТБ 24 получит кредит под 12,85% и будет ежемесячно платить около $2700 (согласно расчетам на банковском калькуляторе). Если первоначальный срок кредита увеличить до 15 лет, то ставка увеличится до 13,6%, а размер платежа уменьшится всего на $400. Растянув срок кредита до 25 лет, можно снизить платеж более существенно — до $2100. Правда, Сергей Пустовалов считает, что в любом случае увеличение срока кредита в настоящих условиях ничего не даст. «Ставки, по которым был взят кредит, канули в лету. С учетом новых, более высоких ставок ежемесячный платеж не только не уменьшится, но напротив — увеличится. А банк вряд ли согласится пролонгировать договор по условиям, зафиксированным в договоре», — замечает он.

Вследствие кризисных перемен у заемщиков практически исчезла и еще одна возможность облегчить финансовое бремя — рефинансировать кредит в другом банке. Ставки заметно выросли, и теперь условия по действующим программам куда менее выгодные, чем были еще год назад. По словам Александра Гребенко, в зависимости от вида задолженности можно найти от двух до десяти банков, готовых пойти на рефинансирование займов. «Даже в периоды относительного спокойствия банки, декларирующие возможность рефинансирования, на деле им не занимались, — утверждает Сергей Пустовалов. — Причина в неотработанности механизма передачи закладной. А в настоящее время все стало намного сложнее, поэтому вероятность рефинансирования текущего кредита в другом банке стремится к нулю».

Рецепт третий

Когда финансовые проблемы заемщика затягиваются, то остается один реальный путь решения кредитной проблемы — продажа заложенной квартиры и досрочное погашение займа. Потому что, если вы сами не займетесь продажей своего жилья, банк может истребовать ее по суду. При этом к сумме вашего долга он приплюсует все судебные издержки, а саму квартиру продаст, скорее всего, с существенным дисконтом — чтобы вернуть свои деньги как можно быстрее.

Если же возьметесь за продажу сами, то имеете все шансы остаться в выигрыше. Обременение квартиры в виде залога отнюдь не препятствует ее реализации. Единственное условие: о своем намерении необходимо заранее сообщить в банк. После этого можете спокойно искать покупателя: как через риэлтеров, так и самостоятельно. Пожалуй, главная проблема ждет вас именно на этом этапе. Дело в том, что продажа квартиры с ипотекой происходит хотя и на абсолютно законных основаниях, но по более сложной для покупателя схеме. Подробно весь механизм реализации заложенного имущества прописан в главе 10 федерального закона №102 (от 16.10.1998, «Об ипотеке»).

Существует два варианта проведения сделки. «Они отличаются друг от друга принципиальным моментом, когда и при каких условиях будет снят залог с квартиры — до перерегистрации прав собственности или после», — поясняет начальник управления маркетинга розничного бизнеса Собинбанка Анна Каминская. При любом из этих вариантов никаких особенных рисков покупатель не несет, но сама процедура занимает больше времени, чем обычная сделка. Поэтому, как заметил один из сотрудников банка, заложенные квартиры обычно продаются с дисконтом. Сегодня ситуация осложняется еще и стагнацией на рынке жилья: сделок почти не происходит, а объем предложения все время растет. С другой стороны, если вы приобретали «ходовой товар» — однокомнатную квартиру экономкласса, — то рано или поздно покупатель на нее найдется.

Никто из аналитиков сейчас не может точно спрогнозировать, что произойдет дальше с ценами на недвижимость. Однако если исходить из нынешней стоимости квадратного метра, то продажа квартиры никак не оставит «дефолтного» заемщика в проигрыше, если она приобреталась полтора-два года назад. За это время во всех крупных городах России цены на жилье росли фантастическими темпами. Так, моя квартира, купленная по ипотеке два года назад, стоила тогда $125 тыс. Сегодня ее оценивают в $260–270 тыс. Мой долг банку составляет $95 тыс. Даже если продать квартиру с дисконтом, допустим за 225 тыс., то после погашения кредита и оплаты всех издержек у меня на руках останется порядка $125 тыс. На эту сумму сегодня, разумеется, в Москве жилья не купишь, зато можно присмотреть квартиру в дальнем Подмосковье или ближайших областях.

Тем не менее, если вы не хотите менять место жительства и терять обжитую квартиру, стоит вспомнить о том, что лучшее лекарство от любой болезни — это профилактика. Если у вас есть долгосрочный кредит, то лучше заранее делать накопления, чтобы у вас на руках всегда имелась сумма в размере хотя бы двухмесячного платежа по ипотеке. При этом стараться соблюдать все пункты договора с банком без малейшего отклонения. Потому что даже однодневная просрочка в критической ситуации может сыграть против вас, не говоря уже о более крупных нарушениях.

Источник: Эксперт Недвижимость