Из одного кризиса не выбрались, а уже удобряем почву для нового?

Ипотека без ограничений

Складывается впечатление, что у капитанов российской ипотеки весьма короткая память. Хотя на самом деле это, конечно, не так. И тем не менее. Всего год назад они клеймили безответственных американских банкиров за безрассудство при выдаче «плохих» кредитов (без первоначального взноса) ненадежным заемщикам. Вслед упрекали их российских последователей в слепом копировании худших образцов ведения бизнеса. И вот на тебе. Сегодня Агентство по ипотечному жилищному кредитованию объявляет о намерении работать практически без первого взноса, заемщику достаточно внести лишь 10% от стоимости жилья. До окончательного предела, то есть до предоставления кредита вообще без начального взноса, остался всего один шаг.

В конце октября на заседании Наблюдательного совета АИЖК была одобрена программа развития ипотечного кредитования, в том числе за счет более совершенной системы страхования. Ее цель – сделать ипотеку более доступной для населения. И в качестве одного из основных мероприятий программы предложено снизить первоначальный взнос до 10% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Напомним, что первоначальный взнос является краеугольным камнем, обеспечивающим надежность ипотечного механизма. Смысл взноса двоякий. С одной стороны, предварительные накопления заемщика являются веским подтверждением его платежеспособности. С другой стороны, банк в значительной мере защищается от обесценения залога. Если заемщик перестанет погашать кредит, а цены на недвижимость упадут, банк все равно вернет свои деньги после продажи залога. Ведь при заключении договора кредит составлял лишь часть от исходной стоимости недвижимости. А вот без первого взноса или при незначительном взносе банку в такой ситуации грозит банкротство.

С чего начинаются кризисы

Общепризнанным стандартом выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса в размере 30% стоимости приобретаемого жилья. К примеру, по стандартам самого АИЖК при предоставлении кредита под залог имеющегося жилого помещения размер кредита на момент его выдачи не должен превышать 70% цен закладываемого помещения. Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева в этой связи отмечает, что в Федеральном законе «Об ипотечных ценных бумагах» предусмотрено законодательное требование о соотношении кредит/залог не ниже 70% для включения ипотечного кредита в состав ипотечного покрытия облигаций. То есть на законодательном уровне только такие кредиты считаются достаточно надежными.

Точно так же никем не опровергается тезис о том, что нестандартное кредитование (subprime market) послужило катализатором ипотечного кризиса в США, переросшего в общеэкономический, распространившийся по всему миру. Как объясняет Надежда Косарева, слишком много было выдано нестандартных кредитов ненадежным заемщикам. То есть кредитов без начального взноса или с минимальным взносом заемщикам с неподтвержденными доходами. В результате в секторе subprime начались массовые дефолты, которые отразились не только на банках, но и на всех участниках рынка.

Руководитель известной брокерской компании Алексей Шленов рисует такой портрет сегодняшнего дефолтного жилья: это квартира, приобретенная в 2008 году, перед самым кризисом, с привлечением долларового кредита и минимальным первоначальным взносом (выделено ред.).

Генеральный директор АИЖК Александр Семеняка в интервью «Вестям», еще до того, как кризис докатился до России, указывал на отсутствие первоначального взноса как на одну из причин кризиса в США: «Там не было первоначального взноса. Поэтому у людей отсутствовала мотивация держаться за квартиру, которую они купили целиком за счет кредита. Они просто бросали платежи, и квартиру забирал себе кредитор». И наоборот, Александр Семеняка находил ситуацию в нашей стране более стабильной, поскольку подавляющее большинство кредитов было выдано качественным заемщикам на более жестких условиях. Правда, по его наблюдениям, тенденция выдавать кредиты с минимальными требованиями по первоначальному взносу появилась одно время в Москве, но «таких кредитов было очень, очень мало на рынке». Кстати, впоследствии его оценка ситуации в основном подтвердилась, неплатежи появились и в России, но не в таких катастрофических масштабах. По этой причине у нас сегодня есть надежда на относительно мягкий выход из ипотечного кризиса.

На те же грабли

Конечно, АИЖК предлагает не простое механическое снижение первоначального взноса по ипотечному кредиту. Речь идет о параллельном введении компенсационного инструмента страхования. Предполагается, что в течение ближайших нескольких месяцев агентство создаст дочернюю страховую компанию. Ее задачей будет компенсировать дополнительные риски банков, возникающие в результате снижения первоначального взноса заемщиков. Сегодня банки предлагают кредиты только на 70% стоимости жилья, а страхование позволит увеличить эту долю до 90%. Страховая компания возместит банку дополнительные убытки (20%) в том случае, если заемщик отказывается от платежей, банк продает заложенную квартиру, но вырученных денег не хватает для погашения задолженности перед банком.

По прикидкам специалистов АИЖК тариф страхования составит 0,5–0,8% в год при ежегодной оплате (пока доля оплаты жилья клиентом не возрастет до 30%) или 2–3% от суммы кредита при единовременной оплате страховки.

Однако приведенные цифры напоминают, что нечто подобное страхованию существовало и ранее, до кризиса. Ведь тогда банки тоже шли на снижение первоначального взноса не за красивые (и даже честные) глаза клиента. Они понимали, что идут на риск. И в порядке компенсации повышали ставку кредитования над стандартным уровнем примерно на столько же, сколько теперь придется платить страховой компании. Страхование – это перенос риска из одной структуры в другую, и только. Но с каких пор от перестановки мест слагаемых сумма изменяется? Если раньше банкротство угрожало банку, теперь оно будет грозить страховой компании. При массовом отказе заемщиков от платежей ущерб от каждого составит, грубо, 20% стоимости жилья, а страховой тариф – только 2–3%. Достаточно «погореть» каждому десятому заемщику, и страховая компания разорится вслед за ними.

Существует ли опасность реализации неблагоприятного сценария? – Вполне. Достаточно ценам на нефть упасть до 50 долларов за баррель, и буквально через несколько месяцев цены на московское жилье потянутся с нынешних 4 тыс. долларов к уровню 3 тыс. долларов за метр. Жизненный уровень населения опять пойдет вниз, начнутся дефолты, а банки не смогут вернуть свои деньги, потому что стоимость залога упадет как минимум на четверть.

И молимся, чтобы страховка не подвела

А ради чего, спрашивается, так рисковать? В АИЖК объясняют, что программа разработана с целью развития ипотечного жилищного кредитования и повышения доступности ипотеки для граждан. Однако риелторы считают, что снижение первоначального взноса не приведет к существенному росту числа ипотечных сделок. Для покупателей определяющее значение имеет ставка по кредиту.

Но дело даже не в том, насколько эффективным окажется снижение первого взноса для роста кредитования. Вопрос в том, зачем нам вообще искусственная накачка ипотеки? Ведь ипотека не является социальным инструментом. Доступность ипотеки не означает доступности жилья. Наоборот. Сегодня практически общепризнано, что ипотека толкает цены на жилье вверх. Спорят лишь о том, насколько велико это негативное влияние. В частности, известный аналитик рынка жилья Олег Репченко объясняет рост цен в Москве в 2005–2006 годах с 2000 долларов за метр до 4000 долларов в том числе «расцветом ипотечного кредитования». А среди прочих причин роста в 2007 году с 4000 долларов до 6000 долларов он указывает на «либерализацию ипотеки» (появление кредитов без первоначального взноса).

Очередной виток раскручивания ипотеки приведет к тому, что с нуждающихся в жилье опять сдерут две шкуры. Один скальп снимут застройщики за счет роста цен. А второй – банки за счет процентов по кредиту.

В Европе и США ипотеку используют как инструмент вывода из кризиса строительной индустрии, страдающей от отсутствия спроса. В России обеспеченность жилплощадью на душу населения в разы меньше, и высокая потребность естественным образом поддерживает спрос на жилье. У нас ипотека делает спрос гипертрофированным, а цены на жилье запредельными.

Стимулировать ипотеку сейчас даже вредно. Падение цен прекратилось, положение на рынке стабилизируется. В кулуарных беседах застройщики сами признаются, что через проблемы и трудности только-только начинают перестраиваться и привыкать работать на нормальном, не перегретом рынке, с прибылью, близкой к цивилизованному уровню. Зачем же их сталкивать с этого пути?

Между прочим, часто приходится слышать, что строительство – одна из наиболее пораженных коррупцией сфер экономики в России. Все потому, что очень уж прибыльное это дело было до недавнего времени. Если же прибыльность станет скромной, то взятки давать будет и не за что, и не из чего. Зачем же воссоздавать питательную среду для коррупции?

Вероятно, в АИЖК рассчитывают, что даже в случае роста ипотеки ее доля, как и до кризиса, в общем объеме сделок будет невелика. По этой причине все негативные последствия, которые здесь перечислены, будут незначительными. В том числе и дефолты заемщиков в обозримом будущем не опасны в силу их малочисленности. Вполне вероятно. Зато статистика кредитования начнет радовать глаз. Однако обидно, если дело только в этом.

Сергей Домнин