Титул, в понимании подавляющего большинства людей — это либо из мира спорта (»титул чемпиона мира»), либо из рыцарских романов (»жалую вас титулом графа»). К сфере real estate, соответственно, отношения не имеет — разве что в том ключе, что графу положено графство с имением, землями и т. п.

На самом деле, титул — понятие, касающееся абсолютно любого объекта недвижимости, в том числе и самого захудалого. На языке страховщиков так называется право собственности. А титульное страхование — это страхование риска потери этого права по решению суда. Сам объект не поврежден, целехонек — но собственник теряет его по юридическим причинам.

От государства не убережешься

Самая, пожалуй, распространенная ситуация, из которой может возникнуть судебный иск — ущемление прав несовершеннолетних при приватизации. В начале 90-х детей не включали в состав собственников, а потом эта практика была признана незаконной. Сейчас эти дети выросли и вполне могут потребовать восстановления прав. Иск, конечно, следует адресовать против тех, кто распорядился квартирой без учета интересов детей — т.е. собственных родителей. Но при неблагоприятной ситуации — квартира продана, а родители либо не имеют вообще никакого имущества, либо уже умерли — истец может подать в суд на нынешнего собственника квартиры. И при некоторых условиях даже добиться ее возвращения.

Второй по распространенности повод для обращения в суд — недееспособность продавца, который не понимал, что он подписывал и поэтому заключил договор на крайне невыгодных для себя условиях. Чаще всего такие иски подают наследники недавно умершей бабушки, года два назад продавшей квартиры, но бывает и так, что и сам продавец, живой и здоровый, вдруг «прозревает» по поводу заключенной им некоторое время назад сделки. Опять-таки, риск того, что суд постановит сделку расторгнуть, весьма велик — особенно в свете нашей национальной привычки писать в договоре не истинную стоимость, а «по БТИ».

От всех этих, а также массы других напастей и уберегает страхование титула.
А теперь нужно сказать о том, от чего оно не уберегает — от решения государственных органов. Если у вас есть желание застраховать от сноса свою квартиру в московской пятиэтажке, или, имея загородную недвижимость, вы опасаетесь, что эту собственность у вас отберут для строительства новой дороги или в результате активности, не к ночи будет помянут, господина Митволя — от этого страховые компании не страхуют. В принципе.

Сроки и тарифы

Тарифы на страхование прежде всего зависят от двух моментов: полноты покрытия (т.е. тех, рисков, от которых защищают) и сроков. При полном покрытии, когда защита распространяется на любые причины утраты права собственности, предусмотренные Гражданским кодексом, по которым сделка может быть признана недействительной, наиболее типовым является страхование на три года. Тариф в этом случае составляет 1,2-1,5% от рыночной стоимости квартиры за все три года — в год получается 0,4-05%. При страховании на один год ставка составляет 0,5-0,8%. А если титул страхуется на 10 лет, то плата за весь срок составит 3,7-4%.

Чаще всего, как уже сказано, заключаются договоры на три года — это объясняется, среди прочего, нормами закона о сроках исковой давности. Однако отмечает Алексей Бакластов, вице-президент страховой компании «Вотек», тут все не так просто. Сделки могут быть признаны недействительными на основании того, что они ничтожны или оспоримы. Срок исковой давности по первая категория летом 2005 года был снижен с 10 лет до трех, однако большинство из них не может быть застраховано — страховщик откажется. По оспоримым сделкам (а именно к этой категории относится большинство жилищных споров) срок исковой давности всего 1 год, но с момента, когда лицо, права которого были нарушены, «узнало или должно было узнать» об этом. Доказать свою «забывчивость» или незнание теоретически можно в любых условиях, и, по статистике, большинство споров возникает как раз в период три года.

Теперь о том, что такое страховая сумма. Определяется она обычно на основании заявления клиента, но страховая компания безусловно проверит ее. Дело в том, что в соответствии с законом «Об организации страхового дела в Российской Федерации» сумма страхового замещения не может превышать реальной суммы ущерба. Зачем законодатель установил эту норму — отдельный вопрос (вероятно, чтобы избежать страховых схем незаконного обогащения: сегодня застраховал дачу, завтра сам же ее поджег), нам же принципиально то, что владелец квартиры стоимость $100 тысяч не может застраховать ее на 200. Точнее говоря, застраховать можно, и даже брать указанные двумя абзацами выше платежи не очень щепетильная страховая компания согласится. Но вот при наступлении страхового случая клиенту скажет, что «больше рынка» ему не положено. Обидно?

С другой стороны, недвижимость сейчас непрерывно дорожает, темпы роста уже достигают 7%. Поскольку договор страхования заключается сначала, а выплаты по нему происходят (если вообще происходят) потом, выходит, что страхователь получит меньше реальной стоимости. Поэтому страховые компании сегодня рекомендуют заключать договор с некоторым запасом по цене — процентов на 5-10. Также есть возможность регулярно пересматривать страховую сумму — естественно, с соответствующей коррекцией страховых взносов.

И последнее, о чем следует сказать в этой теме — ипотека. При выдаче кредита банки обязательно требуют застраховать объект недвижимости, и титул в том числе. Правда, настаивают они на страховании не полной стоимости, а только суммы кредита — и по мере его выплаты страховая сумма уменьшается. Что ж, это абсолютно не противоречит закону. Только страхователь должен понимать, что в случае неприятностей всю страховку получит банк, а его собственные средства будут потеряны, предостерегает Тимур Сайфутдинов, зам. генерального директора компании «Терра-недвижимость».

И судебная защита тоже

Популярность титульного страхования пока невысока. По оценке самих страховщиков, страхуются считанные проценты покупателей. Это связано, очевидно, с элементарным незнанием об этой услуге, а также недооценкой потенциальных рисков. Между тем, расторгается, по мнению экспертов, не так уж мало сделок — около 2,5%. И число это может вырасти — опытные юристы способны поставить под сомнение практически все что угодно.

Наши власти очень любят вспоминать Великую Отечественную войну. 9 мая — повод устроить шумные торжества и раздать ветеранам по тарелке каши. При этом даже сейчас, больше чем 60 лет после Победы, никак нет ясности в вопросе, сколько же людей в той войне погибло — 20 млн., 28 или 35? Немцы вон за пять лет составили полные списки всех своих 6 млн. погибших.

Если эти рассуждения кажутся вам совершенно неотносящимися к теме, не торопитесь. Они иллюстрируют наше отношение к «мелким людишкам» — никто толком не знает, сколько их, где живут? Разберем простой пример — умер преклонных лет мужчина, завещания нет. Сын, будучи наследником по закону, продает квартиру. Кто и как может проверить, что у умершего не было еще одного ребенка где-нибудь в Талды-Кургане? И что завтра этот наследник не приедет требовать своей доли наследства?
Эта ситуация наглядно показывает необходимость страхования титула. Страховые компании тоже не могут проверить каждую сделку на предмет наличия талды-курганских наследников, но они готовы страховать риск потери имущества. И первым делом в случае возникновения проблем они станут защищать своего клиента в суде — можно не сомневаться, что защита эта будет очень добросовестной, поскольку компания отстаивает тут свои собственные средства: как минимум о многие десятки, а то и сотни тысяч долларов.

Мнение соседей

»Соседи» страховщиков на рынке недвижимости — риэлторские фирмы — относятся к страхованию сдержанно. Часть из них имеют со страховыми компания какие-то отношения. Например, ЗАО «МИАН — агентство недвижимости», по словам ее директора департамента территориальных отделений Елены Барминой, заключило соглашения с рядом страховых фирм, и клиенты агентства могут при желании оформить страховой полис.

Ряд крупных компаний ввели собственные гарантийные сертификаты, которые предусматривают выплату клиентам компенсаций или предоставление равноценной жилплощади в случае, если право собственности на квартиру будет отобрано по решению суда. Кстати, готовность одного из лидеров рынка — «МИЭЛЬ-Недвижимость» — выполнять свои обязательства недавно была подтверждена практикой. Компания вернула свыше 31 млн. рублей покупателям квартир в Балашихе — хотя формально вины «МИЭЛЬ» тут не было никакой, она только продавала квартиры, которые строил ООО «ПромКомСтрой». Это, конечно, не титул существующего объекта недвижимости, но вполне наглядная иллюстрация деловой добросовестности.
У страховых компаний, к сожалению, не очень благоприятная репутация. Назойливые, когда речь идет о заключении договора, они становятся грубыми и резкими, когда приходит черед выплачивать страховку. Интернет полон историй о том, как клиенты страховщиков годами не могут «выбить» из них свои деньги.

Понятно, что не все страховые компании такие — есть среди них и честные. Однако рядовой потребитель ориентируется на то, что можно назвать «средним арифметическим» — и оно получается не очень. «Наши клиенты обычно убеждены, что со страховыми компаниями в случае чего придется судиться, что они будут искать любую лазейку, потому что речь будет идти об очень крупной сумме», — говорит Александр Гениевский, зам. генерального директора компании «Новый город». Он также напоминает, что до 2002 года, когда существовало обязательное лицензирование риэлторской деятельности, профессиональная ответственность риэлтора страховалась. О нужности и важности этой меры говорит тот факт, что за семь лет — а это были годы очень громких мошенничеств и скандалов — страховки не были выплачены ни разу.

В общем, страховым компаниям предстоит немало потрудиться над своим имиджем, чтобы пользование их услугами стало массовым.

Владимир Абгафоров
RussianRealty