Ипотечный кризис США, разразившийся в августе прошлого года, привел к серьезным финансовым проблемам в мире. Многие крупные международные банки и инвесткомпании понесли значительные финансовые потери, в частности, из-за неудачных вложений в ипотечные ценные бумаги.

Подобные институты начали пересматривать свои инвестиционные стратегии, выводить средства из рискованных активов, в том числе, развивающихся стран, снизили до минимума объемы новых инвестиций. Международный рынок корпоративных ценных бумаг, таких как еврооблигации и бонды, выпускаемые в рамках секьюритизаций, закрылся для большинства эмитентов. У многих российских банков и компаний возникли трудности с рефинансированием.

Сильнее всего пострадали федеральные и московские банки среднего звена, у которых основная часть пассивов планировалась к формированию за счет иностранных займов. Получить подобные кредиты им было либо в принципе невозможно, либо их цена значительно отличалась от планируемой. Привлечь средства могли лишь крупные госбанки (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк), либо банки с иностранным участием, причем те, чьи материнские компании не испытывали трудностей с деньгами.

В связи с ростом стоимости денег и трудностями в их получении, «ряд банков ужесточил требования к заемщикам или повысил ставки по ипотеке, а некоторые вообще отказались от этого продукта», напоминает директор департамента розничных банковских продуктов «Абсолют Банка» Эмиль Юсупов. И действительно, уже в середине августа 2007 года Москоммерцбанк — один из крупнейших игроков на рынке ипотечного кредитования, объявил об увеличении ставок, банк «ВТБ 24» ужесточил условия выдачи займов, а «Русский стандарт» вовсе прекратил предоставление жилищных ссуд.

«Кризис повлиял и продолжает оказывать достаточно сильное влияние. Объемы кредитования пока снизились незначительно, но в случае углубления кризиса они могут снижаться и дальше одновременно с ужесточением условий кредитования. Все это последствия простого факта — стоимость привлечения ресурсной базы банков повысилась достаточно серьезно», — сказал РИА Новости первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Руслан Исеев.

По мнению аналитиков, ждать тенденции к снижению цены ипотечных кредитов в ближайшие два года не стоит. «Впервые с момента появления ипотеки в России ставки по ней пошли не вниз, а вверх», — сказал Юсупов. Он добавил, что в этом году не сбудутся прогнозы о снижении стоимости жилищных займов, которые были сделаны до кризиса в США. «Скорее всего, напротив, мы ожидаем незначительного увеличения ставок по ипотеке», — сказал он, не уточнив, на сколько могут вырасти проценты по этим кредитам.

Мнения о том, что стоимость жилищных кредитов вырастет несильно, придерживаются большинство экспертов. «Повышение цен на ипотеку, скорее всего, будет незначительным», — предположил руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-банка Илья Зибарев. По его мнению, стоит ожидать роста ставок на 0,5-1 процентного пункта.

Кроме увеличения стоимости ипотечных займов, аналитики прогнозируют и ужесточение прочих условий предоставления таких кредитов. В первую очередь, это связано с тем, что банки стремятся минимизировать риски и возможные потери в условиях и так непростой ситуации с ликвидностью и рефинансированием. По словам представителя Городского ипотечного банка, могут быть ужесточены такие параметры кредитования, как условия досрочного погашения, отношение стоимости залога к сумме кредита, показатели кредитоспособности заемщика (то есть критерии, по которым клиент относится к той или иной категории риска, а именно стаж работы на последнем месте, занимаемая должность, наличие недвижимости в собственности, объем среднемесячной заработной платы за несколько последних месяцев и т.д.).

«Главным итогом (международного финкризиса), на мой взгляд, стало возвращение российских банков к пониманию важности тщательной оценки платежеспособности каждого потенциального заемщика, а также адекватности предмета залога», — сказал Исеев. Если раньше, по его мнению, банки уделяли больше внимания росту объемов своих кредитных портфелей, то теперь они больше пекутся об их надлежащем качестве. «Отсутствие сбалансированного подхода к оценке этих двух “столпов” ипотечного кредитования может вызвать трудности с рефинансированием портфеля», — добавил он.

Существуют и оптимисты, которые видят в более пристальном контроле банков за заемщиками положительные стороны для самих клиентов.

«Я бы сказала, что условия не ужесточаются, а приводятся к разумным нормам, которые позволяют банкам контролировать свои риски, сохраняя при этом приемлемый уровень доходности», — предположила вице-президент по развитию бизнеса банка «ДельтаКредит» Динара Юнусова.

«Кризис оказывает не такое сильное влияние на российский ипотечный рынок в целом, кроме того, это влияние нельзя назвать негативным», — сказал представитель Альфа-банка. Он добавил, что «в сложившейся ситуации можно прогнозировать повышение здоровой конкуренции, а, следовательно, качества кредитов у всех российских банков, что выгодно как клиентам, так и самим игрокам рынка, поскольку такие портфели легче рефинансировать».

«Сейчас многое делается для совершенствования (а фактически создания) инфраструктуры внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг — а эффективное функционирование такого рынка является необходимым условием для успешного наращивания объемов ипотечного кредитования, а значит и повышения привлекательности таких ссуд для потребителя», — сказал Исеев.

Опрошенные РИА Новости аналитики также дали краткие прогнозы о том, как будет изменяться рынок ипотечного кредитования в России в ближайшие год-два.

«Я думаю, рост рынка будет меньшим по сравнению с 2007 годом, но все равно достаточно сильным (35-50%). Насколько изменятся процентные ставки — зависит от состояния финансовых рынков, как внешних, так и внутренних», — сказал представитель Городского ипотечного банка.

«Развитие рынка ипотеки будет происходить в основном за счет регионов — городов “второго эшелона”, — предположил эксперт из Альфа-банка. По его словам, до 80% кредитов будет выдаваться в рублях, а самый популярный срок составит 15 лет».

Наиболее позитивный прогноз у специалиста из банка «ДельтаКредит». «Основная тенденция, которую хотелось бы выделить — это бурный рост российского рынка ипотеки, что вполне естественно, учитывая, что сейчас он находится в самом начале своего развития», — сказала Юнусова, добавив, что ипотека сегодня переживает «золотые времена».

Вице-президент банка объяснила это тем, что с одной стороны, в стране существует огромный неудовлетворенный спрос на улучшение жилищных условий, с другой, меняется мышление россиян: все больше граждан укрепляются в сознании того, что собственное жилье, приобретенное даже при помощи кредита — это выгодно. «Спрос, подкрепленный растущими доходами населения, рождает предложение, поэтому я не сомневаюсь, что у российской ипотеки перспективное будущее», — заключила она.

Несколько банков в 2008 году уже успели изменить условия своих ипотечных программ, а кто-то заявил о намерении сделать это.

Так, совсем недавно — в начале февраля, банк «ВТБ 24» повысил ставки по ипотечным кредитам в рублях и иностранной валюте в среднем на 0,5 процентного пункта. Одновременно банк поднял максимальный срок таких займов до 50 лет. Решение скорректировать процентные ставки в банке объяснили ситуацией на международных рынках капитала и увеличением стоимости денежных ресурсов.

В начале 2008 года Альфа-банк повысил ставки по всем программам жилищного кредитования в среднем на 0,5-1 процентного пункта. При этом банк «ДельтаКредит» в феврале снизил стоимость ипотеки в долларах на 0,5%.

Глава Сбербанка Герман Греф в середине февраля сообщил, что в банке в настоящее время обсуждается вопрос корректировки процентных ставок как по вкладам, так и по кредитам. При этом Греф не уточнил, по каким именно видам займов и депозитов будут изменены ставки и как сильно.