Ипотечный кредит хорош хотя бы уже тем, что сразу позволяет жить по-человечески — в новую квартиру можно въехать сразу. Однако жизнь, увы, далеко не всегда прямая и ровная дорога. Иной раз можно остаться без хорошо оплачиваемой работы, надолго слечь в постель или, пытаясь обеспечить достойную жизнь семье, вдруг оказаться в долгах как в шелках. Наступает неприятный момент, когда ипотечный кредит становится непосильной ношей. Как быть в такой ситуации?

Кредиторам дали гарантии

В этом году ипотечные кредиторы получили, наконец-то, долгожданные юридические гарантии своих прав. Еще в прошлом году для них, к примеру, даже теоретически было проблематично изъять у злостного неплательщика единственную имеющуюся у него квартиру.

Как известно, банк — это не благотворительная организация, а очень даже коммерческая. Поэтому следствием нестыковки в законах и, соответственно, значительных рисков были высокие годовые процентные ставки по кредитам и жесткие условия их выдачи.

С принятием в самом конце прошлого года большого пакета поправок и изменений в законодательство (Гражданский и Гражданский процессуальный кодексы РФ, закон «Об ипотеке (залоге имущества)» и др.), а также вступлением в силу нового Жилищного кодекса РФ с 1 марта текущего года ситуация коренным образом изменилась. Теперь банк, выдавший ипотечную ссуду, в случае неплатежеспособности заемщика имеет право через суд изъять залог, то есть квартиру, в которой проживает неплательщик. Собственно, право на обращение взыскания на имущество, заложенное по ипотеке, было у кредитора и раньше (в этом и суть ипотеки), о чем недвусмысленно говорит ст. 50 закона «Об ипотеке». По закону кредитор имеет (и имел) право предъявлять взыскание на залог при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка была незначительной. Это не говоря уже о систематическом неисполнении обязательств со стороны заемщика. Непосредственное решение об изъятии заложенной недвижимости на основании требований кредитора относится к компетенции суда (ст. 51 закона «Об ипотеке»).

В то же время были серьезные исключения, например невозможность изъятия единственной имеющейся у должника недвижимости. У нас в стране, как известно, второе жилье имеют немногие, а у тех людей, которые приобретают квартиры по ипотечным схемам, как правило, ничего больше нет.

Если и есть какое-то жилье, то его продают, чтобы получить деньги на первоначальный взнос по ипотечной ссуде. Такая ситуация, с одной стороны, давала возможность недобросовестным клиентам обманывать банки, а с другой стороны, удерживала банки от выдачи кредитов. В соответствии с новой редакцией ст. 446 ГПК появилась возможность изымать жилое помещение (как предмет ипотеки), даже если оно является для должника и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Более того, сейчас допускается отчуждение жилого помещения, в котором проживают малолетние дети собственника (ст. 292 ГК).

Правда, если дети (или другие члены семьи собственника) находятся под опекой или попечительством либо остались без родителей, отчуждение жилого помещения допускается с согласия органов опеки и попечительства. С принятием новых изменений и дополнений обрела полную силу ст. 78 закона «Об ипотеке», четко оговаривающая обращение залогодержателем взыскания на заложенную квартиру. Эта же статья гласит, что квартира (дом), которая заложена по договору об ипотеке и на которую обращено взыскание, реализуется путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Некоторым утешением для выселяемых должников может служить ст. 106 ЖК, согласно которой им для временного проживания должны быть предоставлены помещения маневренного фонда из расчета не менее 6 кв. м на человека. Однако, гласит суровый закон, истечение срока, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора. О том, куда переселяться дальше, закон умалчивает.

Стоять на своем

Как видим, законодательство ясно сформулировало отношения кредитора и заемщика. В то же время некоторые законы (статьи законов) остались неурегулированными. К примеру, в ЖК говорится о специальном (маневренном) фонде отселения, который должны создавать муниципальные органы власти. А о том, как его создавать технически, за чей счет — ни слова. На сегодняшний день такой фонд в незначительном объеме существует лишь в Москве. В большинстве регионов о нем даже не слышали, там и других проблем хватает (кстати, именно по этой причине некоторые крупные банки создают свой фонд отселения).

Есть все основания полагать, что в следующем году подобные фонды отселения появятся — федеральные власти намереваются выделить в целом около 15 млрд рублей на государственные гарантии по ипотечным кредитам. Но, понятно, что даже при самом благоприятном развитии событий мгновенно фонды переселения не появятся, потребуется какое-то время. Во всяком случае на сегодняшний день только этой одной нестыковки в законах для заемщика достаточно, чтобы «упереться рогом», не освобождать квартиру и настойчиво требовать предоставления положенных по закону метров в маневренном фонде, которого у местных властей нет и в помине. Попутно заметим, что в общем, по всей России, обращение взыскания на заложенное под кредит имущество реально возможно только в 30% случаев (для сравнения: в Британии — до 80%).

Способно помочь попавшему в беду заемщику и отсутствие в настоящее время конкретной процедуры изъятия недвижимости. Как выводить (выносить? выталкивать?) из помещения неплательщика и его детей? Дело в том, что заемщик, оказавшийся неплатежеспособным, — это не преступник, он социально не опасен и никому не угрожает. К нему нельзя применить оружие, спецсредства, болевые приемы, надеть на него наручники. Его нельзя даже хватать за руки — синяки или полученная травма даст заемщику основание подавать в суд на неправомерные действия лиц, пришедших изымать недвижимость. При этом может оказаться, что заемщик (или члены его семьи) в данный момент болен (температура, травма, воспаление, обострение и т.д.), что подтверждено справкой из медицинского учреждения. В таком случае затяжной судебный процесс гарантирован, и вполне может оказаться так, что ответчиком уже окажется кредитор, если он как заинтересованное лицо форсирует изъятие, применяя недозволенные методы и средства.

И стоимость иска к нему (с учетом морального ущерба) может сравняться с суммой задолженности.

Когда банк заемщику — товарищ

Получается, что решить проблему можно только по-хорошему. Нормальные банки так и поступают, потому что им нужны прибыли, а не утомительные судебные процессы. Они понимают, если человек попал в полосу неудач, значит, надо где-то проявить гибкость. Мировой опыт показывает, что полный и безнадежный дефолт испытывает незначительный процент заемщиков — у остальных возникают лишь временные трудности.

В связи с этим и банки подходят к вопросу неплатежей дифференцированно. Здесь все зависит от конкретной ситуации, от того, как заемщик и кредитор договорятся между собой. Некоторые банки предлагают заемщику специальный, льготный график выплат на определенный промежуток времени, допустим, до тех пор, пока он не найдет новое место работы.

В течение таких «каникул» человек сможет в прямом и переносном смысле прийти в себя, встать на ноги и вновь начать погашать ссуду.

В крайнем случае заемщик с помощью банка может обменять свою ипотечную квартиру на другую, более дешевую, чтобы расплатиться с долгами.

Еще один вариант выкарабкаться из затруднительного положения — сдать свое ипотечное жилье в аренду, а самому подыскать маленькую квартирку и переехать туда. Ст. 40 закона «Об ипотеке» позволяет сдавать заложенное имущество, если это не противоречит договору с кредитором. Как правило, банки «забивают» в контракт пункт, запрещающий аренду без их согласия. К тому же кредитор в любом случае имеет право по документам и фактически проверять состояние заложенной недвижимости (ст. 34 закона «Об ипотеке»). Но скорее всего, банк разрешит заемщику сдавать ипотечную квартиру в аренду, поскольку в данном случае его интересы совпадают с интересами заемщика — нужно получить реальные деньги и погасить задолженность. Эта схема реальная, в Москве она работает превосходно за счет большой разницы в стоимости жилья в разных районах города. Если ипотечная квартира расположена на окраине столицы и «за дорого» ее не сдашь, то схема используется та же, только для себя заемщик снимает жилье в ближайшихпригородах. Естественно, здесь тоже есть свои нюансы, свои подводные камни: крайне важно не только «за сколько сдать», но и «кому сдать». Не секрет, что среди арендаторов хватает мошенников, преступников и просто безответственных людей, поэтому нужно быть осторожным, да и налоговую службу не стоит упускать из виду.

Подстраховаться не помешает

От непредвиденных проблем помогает защититься страховой полис. Не желая терпеть возможные убытки, банки изначально, еще на стадии оформления ипотечного кредита, часто в обязательном порядке требуют от клиента страхования залога, жизни и трудоспособности. Надо сказать, ст. 31 закона «Об ипотеке» оговаривает обязательное страхование клиентом заложенного имущества от рисков утраты и повреждения.

Однако кредиторам этого кажется недостаточно, и они требуют от заемщиков приобретения других полисов. Это, конечно, обременительно (общие расходы на разного рода страхование могут достигать 6% и более от суммы кредита), зато при наступлении страхового случая страховка поможет заемщику и его семье не оказаться на улице (в маневренном фонде), а спокойно проживать в той же новой квартире. В идеале лучше сразу приобрести в приличной компании комплексный полис страхования, это не только обойдется дешевле, но и, что очень важно, реально выручит при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

О. Щелов
Building Life