Развитие ипотечного кредитования сдерживается не только отсутствием у банков длинных денег, но и чрезмерно высокими темпами роста цен на жилье

Не менее миллиона кредитов в год — такую планку недавно установил для ипотеки президент страны Владимир Путин. Взлететь над сегодняшней отметкой в сорок тысяч ипотечных кредитов приказано к 2010 году. Отпущено, так сказать, время на подготовку к рывку с учетом нынешнего состояния. На первый взгляд рынок ипотечного кредитования растет довольно быстро — общее количество выданных кредитов ежегодно увеличивается вдвое. Особенно преуспевают на ипотечном поприще Сбербанк, «Дельта-Кредит», Райффайзенбанк, Внешторгбанк, Городской ипотечный банк — совокупный объем выданных ими кредитов за три года превышает 1 млрд долларов, а это около 50 процентов всего ипотечного рынка. Есть все основания рассчитывать, что в этом году лидеры как минимум удвоят свои кредитные портфели. Так, по словам начальника управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Александра Колошенко, на начало сентября уже выдано около 65 млн долларов ипотечных кредитов, тогда как за весь прошлый год на реализацию ипотечных программ банком был направлен 71 млн долларов.

Предполагается, что всего в этом году будет выдано около 1 млрд долларов ипотечных кредитов. И хотя это мало и по объемам ипотечного кредитования мы отстаем не только от западных стран, но и некоторых государств СНГ, оптимисты считают, что бурный рост ипотеки не за горами, есть, мол, для этого предпосылки. Так, президент Европейского трастового банка Андрей Крысин говорит, что в последнее время на рынке ипотечного кредитования появилось много новых игроков, конкуренция обострилась, а условия ипотечного кредитования уже заметно смягчились. Например, если два-три года назад ипотечные кредиты предлагались под 14-15 процентов годовых, то сейчас ссуду можно получить под 10-12 процентов. Увеличились и сроки кредитования: некоторые банки предлагают ипотеку на 15-20 лет.

Правда, банкиры предпочитают умалчивать о том, что рынок ипотеки до сих пор остается не только очень маленьким по объему, но и узким по охвату: к разряду ипотечных относится менее 10% сделок на рынке недвижимости. Принято считать, что основным барьером, сдерживающим развитие жилищного кредитования, является отсутствие у банков механизмов привлечения долгосрочного финансирования для реализации ипотечных программ. Однако при желании эту проблему можно решить, устранив законодательные препоны, мешающие банкам выпускать ипотечные ценные бумаги. Кроме того, можно разработать схемы рефинансирования ипотеки на Западе: например, посредством выпуска там еврооблигаций. На наш взгляд, есть еще один гораздо более серьезный фактор, сдерживающий развитие ипотеки: дефицит жилья и рост цен на него на 20-30% в год. И с этим надо что-то делать, иначе при нынешней рыночной конъюнктуре все разговоры о повышении доступности ипотечных кредитов просто лишены всякого смысла.

Проценты ниже, цены выше

Недавно средние цены на жилье в Москве достигли 2 тыс. долларов за квадратный метр. За однокомнатную квартиру на окраине города продавцы просят не менее 60-70 тыс. долларов. Можно, конечно, воспользоваться ипотечным кредитом. Но для этого необходимо внести первоначальный взнос (около 17,5 тыс. долларов, или 15-20% от стоимости жилья), а затем в течение 10-15 лет ежемесячно перечислять банку около 600-700 долларов (при ставке 10% годовых). Понятно, что большинство потенциальных покупателей недвижимости играть по таким правилам не то что не хотят, а просто не готовы: доходы не позволяют. Вместо этого они предпочитают арендовать жилье либо покупают квартиры в Подмосковье — там пока можно найти варианты за 30 тыс. долларов.

»При нынешних темпах роста цен на квартиры снижение ставок на один или два процента не приводит к заметному увеличению спроса на ипотечные кредиты, так как он зависит от возможности заемщика вносить ежемесячные платежи. А размер платежей, в свою очередь, напрямую зависит от рыночной стоимости жилья, приобретаемого с помощью ипотеки», — говорит директор департамента розничного бизнеса Банка Москвы Роман Воробьев. Банкиры утверждают, что до тех пор, пока не начнут существенно увеличиваться объемы строительства жилья, снижение ставок по кредитам не будет приводить к существенному расширению круга ипотечных заемщиков и рынок будет развиваться инерционно. Сейчас банки вынуждены конкурировать друг с другом исключительно на качественном уровне — не столько кредитными продуктами как таковыми, сколько сервисными услугами. Что они и делают: создают специальные консультационные ипотечные центры, плетут сети специализированных ипотечных отделений, оборудуя их большим количеством сейфовых ячеек и удобными помещениями для проведения ипотечных сделок (такой тактики придерживается, в частности, Райффайзенбанк). А некоторые банки и вовсе перекладывают работу по организации продаж ипотечных кредитов на агентства недвижимости, фактически отказываясь работать с клиентами напрямую, либо доверяют ведение дел специализированным розничным продавцам (например, Русский ипотечный банк). «Это перспективный бизнес, и сейчас самое время просто застолбить нишу. Однако пока объемы ипотечного кредитования относительно невелики, поэтому и масштабы бизнеса будут небольшими», — комментируют появление на рынке услуг ипотечного кредитования специальных брокерских компаний его непосредственные участники. При этом обращает на себя внимание один немаловажный нюанс. Дело в том, что подавляющее большинство ипотечных сделок заключается на вторичном рынке жилья, а значит, клиенту удобнее напрямую обращаться в дружественное банку агентство недвижимости, чем к независимым посредникам. Да и рассчитывать на существенный рост ипотечных сделок на вторичном рынке не приходится. Тем более что банки очень неохотно кредитуют альтернативные сделки, доля которых на вторичке оценивается в 75-80 процентов. Кредиторы идут на это только в том случае, если в цепочке не более трех квартир, но даже и такое количество проверять очень накладно. По сути дела, большая часть жилья на вторичном рынке выпадает из ипотечных схем.

Что же касается рынка новостроек, то здесь жилищное кредитование вовсе не прижилось. По словам Андрея Крысина, на первичном рынке работают преимущественно крупные банки, а также кредитные организации, непосредственно связанные со строительной отраслью. Например, Сбербанк охотно кредитует граждан на этапе строительства дома, используя в качестве обеспечения поручительство других физических лиц (от 2 до 4 человек в зависимости от суммы кредита). Некоторые банки выдают кредиты на приобретение строящегося жилья в домах, которые возводят аффилированные с ними застройщики или клиенты. При этом специалисты прогнозируют сокращение доли новостроек на рынке ипотеки. «Из-за ужесточения порядка привлечения средств граждан в жилищное строительство может сократиться количество игроков на этом рынке. Многие компании просто не смогут соблюдать требования закона «Об участии в долевом строительстве» и работать с банками на основе этого документа», — полагает Александр Колошенко.

Заложники ипотеки

Неразвитость механизмов купли-продажи ипотечных квартир, а также отсутствие схем рефинансирования ранее выданных кредитов — две дополнительные проблемы, сдерживающие развитие ипотеки. Сейчас квартиры, приобретенные с использованием ипотечных схем, фактически выпадают с рынка на весь срок кредитования, потому что совершать с ними сделки крайне затруднительно. Кроме того, граждане, взявшие ссуду под 15% годовых, будут вынуждены выплачивать фиксированный процент даже при условии снижения среднерыночных ставок до 7-8%.

Это на Западе перекредитование, то есть замена старого кредита новым под более низкие проценты, — стандартная и неотъемлемая часть ипотечных программ, тогда как у нас подобные сделки встречаются крайне редко. «Мы рефинансировали ипотечные кредиты, выданные другими банками. Обычно речь шла о рефинансировании кредитов, выданных по сильно завышенным ставкам. Например, к нам обращались клиенты, которые взяли кредит под более чем 20 процентов годовых в долларах», — говорит Александр Колошенко. Но, по словам нашего собеседника, почему-то сами заемщики крайне редко решаются на подобные шаги, если выигрыш в ставке составляет 1-2%. Хотя в некоторых случаях разница может быть весьма ощутимой.

Может быть, потому, что большинство участников рынка попросту не готовы предоставлять своим клиентам такую услугу. «Банки при несущественном снижении процентной ставки вряд ли станут переманивать клиентов у конкурентов, так как не смогут покрыть издержки на осуществление подобных сделок», — полагает председатель правления Русского ипотечного банка Сергей Корепанов. Кроме того, по его словам, нельзя сбрасывать со счетов и особенности российского законодательства. В частности, риск того, что в случае дефолта по рефинансированному кредиту банку-кредитору будет трудно выселить заемщика из заложенной квартиры. «Я слышал, что некоторые банки готовятся выйти на рынок рефинансирования. Но пока такие сделки единичны. Ведь, во-первых, не происходит существенного снижения ставок. Во-вторых, банки вынуждены нести технические риски», — соглашается с коллегой президент Городского ипотечного банка Николай Шитов.

Между тем рано или поздно банкам придется не только расширять линейку кредитных продуктов, но и предлагать клиентам услугу перекредитования. И тот, кто сделает это первым, не только упрочит свои рыночные позиции, но и сможет существенно увеличить долю рынка за счет притока новых клиентов.

Шанс получить реальное конкурентное преимущество есть также и у тех банков, которые выработают понятный всем участникам рынка механизм проведения сделок с заложенными квартирами. «Сейчас теоретически продажа квартиры, обремененной ипотекой, возможна. Однако нет однозначного алгоритма действий, в каждом конкретном случае вопрос решается в индивидуальном порядке», — говорит руководитель отдела развития бизнеса банка «Дельта-Кредит» Александр Афанасьев. По словам ипотечного брокера фирмы «Легко-Кредит» Кирилла Суслова, продать заложенную квартиру можно только с согласия банка. «В свою очередь, банк даст согласие на продажу в случае возникновения у заемщика финансовых трудностей, досрочного погашения кредита, либо если заемщик намерен взять в этом же банке кредит на новую квартиру», — поясняет наш собеседник. По словам банкиров, главная заковыка при совершении сделок с ипотечными квартирами — процедура перерегистрации залога. Сейчас для этого необходимо выдумывать сложные схемы, которые могут быть реализованы только в рамках взаимных договоренностей. «Если наш клиент берет второй кредит и хочет продать первую квартиру, которая находится у банка в залоге, то с этим не будет никаких проблем. Мы разрешим совершить сделку и оформим новый залог. Но это легко осуществимо, если расчеты проводятся внутри одного банка. Если же в сделку вовлечен сторонний банк, то все гораздо сложнее. В этом случае у кредитора возникает ряд технических рисков», — рассказывает Николай Шитов.

Прежде всего, эти риски связаны с длительным периодом регистрации ипотеки в государственной регистрационной службе. Ведь сначала банк должен снять залог — на это обычно уходит несколько недель, а затем оформить новый. За это время недобросовестный заемщик может забрать документы с регистрации и перепродать уже юридически чистую квартиру. «Снять этот риск можно, если проработать процедуру одновременного снятия одного залога и оформления другого. Это дело техники, и, надеюсь, со временем это будет сделано», — говорит Шитов. Пока же, по словам экспертов, банки редко идут на сделки с ипотечными квартирами и не заинтересованы афишировать подобные сделки.

Выходит, сейчас банки идут по проторенной дорожке, снимая сливки ипотечного рынка. Им выгодно, когда заемщики либо платят долго, либо гасят кредиты досрочно. Кредиторы всячески избегают хлопот, связанных с рефинансированием кредитов или сделками с ипотечными квартирами. Но рано или поздно им все равно придется активнее расширять свою продуктовую линейку, а также спектр оказываемых услуг. Подвигнуть их к этому может только расширение масштабов ипотечного рынка, которое станет возможным в случае увеличения объемов жилищного строительства. Но, судя по всему, банки просто не верят, что это произойдет в обозримом будущем. Пока на рынке недвижимости зафиксирована прямо противоположная тенденция: цены растут, предложение квартир сокращается.

Илья Ступин
Журнал «Эксперт»