Говорят, человек меняет место жительства в среднем через каждые десять лет. Конечно, все очень индивидуально: кто-то переезжает часто, а кто-то всю жизнь проводит на одном и том же месте. Но бывают ситуации, когда сменить жилье необходимо. Всех причин этого явления не перечислить. Вам может разонравиться квартира, вы захотите переехать в другой район или город, наконец, просто почувствуете необходимость все начать сначала. А новую жизнь лучше начинать в новом доме. В любом случае, решившись на обмен квартиры, необходимо четко представлять все варианты решения квартирного вопроса.

Стремясь улучшить жилищные условия, граждане делают выбор в пользу новостроек. Привлекательность таких квартир — в юридической чистоте подобного жилья, удобных современных планировках, возможности сэкономить на стоимости квадратных метров и ряде других факторов. Поэтому, увидев рекламу с предложениями обмена «старой» квартиры на жилье в строящемся доме, многие выбирают именно такой вариант.

Существует несколько способов такой сделки, и каждый может сделать выбор исходя из своих пожеланий и финансовых возможностей.

Ваша альтернатива

Самый распространенный вариант обмена сегодня — альтернативный, то есть одновременная продажа вашего прежнего жилья и приобретение другого, в том числе и квартиры в новостройке. Следует сразу заметить, что организовать подобную сделку сложно. Это под силу только профессионалам, способным разъяснить ход процесса всем его многочисленным участникам.

Приобретая квартиру в доме, который еще строят, вы должны будете где-то обитать до переезда в новое жилье. Как показывает практика, продать квартиру, где еще прописаны прежние владельцы, непросто. Помочь в такой ситуации в подавляющем большинстве случаев могут только профессионалы, работающие на рынке недвижимости и способные грамотно провести переговоры с покупателями квартиры, правильно составить договор купли-продажи с открытой датой переезда. Все это позволит вам спокойно дождаться сдачи новостройки Госкомиссии (ГК), не выписываясь при этом из продаваемой квартиры.

Существуют и другие схемы обмена, при которых строящееся жилье заранее резервируют и оплачивают, а только после этого реализуют квартиру на вторичном рынке. Такие альтернативные сделки возможны, когда квартиру в новостройке подбирают в доме, который уже сдан ГК или это вот-вот произойдет.

Один из основных плюсов подобного способа — возможность не зависеть от роста цен на рынке недвижимости, т. к. продажа квартиры и покупка другого жилья оформляется в один день. В случае, когда сначала продают квартиру и только затем начинают поиск новой, есть риск упустить время, т. к. на рынке недвижимости цены постоянно меняются.

Для того чтобы не рисковать жильем и деньгами и в самые сжатые сроки найти подходящий вариант, заключить договор с инвестором, продать прежнее жилье, следует обращаться только к специалистам.

Новостройка в кредит

Альтернативная сделка — не единственный способ обмена. Если вы располагаете суммой, которая составляет 30-50 % от стоимости квартиры, можете действовать по следующей схеме: взять ипотечный кредит на приобретение апартаментов в новостройке, а после покупки продать прежнее вторичное жилье и вернуть деньги.

Еще совсем недавно получить ссуду на покупку квартиры в строящемся доме было сложно, сегодня же это довольно распространенное явление. Ипотека развивается, растет число банков-кредиторов, которые вследствие конкуренции предлагают клиентам все более привлекательные условия кредитования. Если года 3-4 назад ставки превышали 15 % годовых в валюте, то сейчас в некоторых ипотечных программах они снизились до 11 %. Раньше период, на который выдавались деньги, не превышал нескольких лет, сейчас срок увеличился до 10-15 и более.

К минусам данного способа следует отнести длительные, а порой просто неопределенные сроки оформления прав собственности на квартиру в новостройке. Практика показывает, что на это может потребоваться как пара месяцев, так и полтора года, даже больше. О сложностях, возникающих, пока приобретенная квартира не оформлена в собственность, мы уже говорили.

Кроме того, некоторые банки, выдавая ссуды на квартиры в новостройках, несколько повышают проценты до момента передачи этого жилья в собственность. Но подобный способ обладает и рядом преимуществ.

В последние годы благодаря росту цен как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости инвестирование в жилье было очень выгодным. Сегодня темпы роста цен замедлились, но, по мнению большинства экспертов, инвестирование в жилье — по-прежнему надежное и выгодное вложение средств. Например, купив квартиру в доме, строительство которого находится на стадии рытья котлована, после сдачи новостройки ГК инвестор сможет продать приобретенные квадратные метры в среднем на 20 % дороже. Следует учитывать, что и ваше вторичное жилье за это время поднимется в цене. Финансовые преимущества данного решения очевидны. Кроме того, при получении ипотечного кредита вы получите определенные налоговые льготы. Приобретение квартиры в новостройке позволяет застраховать себя от тех рисков, с которыми сопряжена покупка на вторичном рынке, т. е. от возможной «истории», связанной с данными квадратными метрами и лишь в единичных случаях не представляющей проблемы. Однако избегая одних рисков, нельзя забывать о других, типичных для всех новостроек: зыбкие сроки сдачи ГК, длительный процесс ремонтов и т. п.

Выбрав способ обмена квартиры, вы можете задуматься: а стоит ли обращаться при получении ипотечного кредита за помощью к риелторам? Для того чтобы принять правильное решение, важно понимать, какую роль играет риелторская компания в этом процессе. Прежде всего она — опытный посредник между вами и банком.

»Наши специалисты хорошо знают схемы, по которым банки предоставляют ипотечные кредиты, а также требования банков-кредиторов к квартирам, — говорит Елена Бармина. — Понимая потребности и возможности клиента, подбирается банк, в который лучше обратиться, и находится квартира, которая устраивает и покупателя, и банк-кредитор. Не секрет, что не каждый банк готов дать кредит под конкретную, выбранную квартиру. Некоторые банки кредитуют только квартиры в уже построенных домах, а другие готовы рассмотреть вариант в доме, где строительство находится на уровне котлована. Еще один нюанс — процентные ставки на кредит могут отличаться на различных стадиях строительства. Без знаний специфики рынка недвижимости невозможно подобрать банк, получить кредит и найти нужные апартаменты, причем сделать это в кратчайшие сроки».

Единого решения для всех, кто намерен обменять свое старое жилье на квартиру в новостройке, разумеется, не существует. Только после тщательного изучения всех нюансов вашей ситуации, пожеланий к будущему жилью специалисты смогут порекомендовать оптимальный вариант.

Елена БАРМИНА