Этим летом рост цен на жилье в Москве остановился. Падение объемов продаж застройщики пытались компенсировать небольшими скидками. На уступки шли и продавцы квартир на вторичном рынке, намекая в объявлениях на готовность торговаться. Правда, заметного снижения цен так и не произошло. Заявления некоторых федеральных чиновников о падении средней стоимости квадратного метра в столице на 15% участники рынка назвали «не вполне соответствующими действительности». Они утверждают, что подешевели единичные объекты, а средние цены на жилье застыли на уровне 1800-1900 долларов за квадрат.

Выдохлись

Столичный рынок жилья замер, и риэлтеры гадают, как будет развиваться ситуация осенью. Некоторые специалисты предполагают, что новую волну активности может спровоцировать кризис доверия граждан к банкам. Этот сценарий, например, представляется наиболее вероятным руководителю аналитического центра IRN.RU Олегу Репченко. Стагнацию же он объясняет тем, что многие потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию, особенно после заявлений высокопоставленных чиновников о необходимости принятия мер по формированию рынка доступного жилья. Возможное снижение ставок по ипотечным кредитам или либерализация требований к заемщикам — при нынешнем объеме предложения — также могут подтолкнуть цены вверх.

Другие эксперты не исключают выхода на столичный рынок неких крупных инвесторов, которые сыграют на понижение и резко увеличат объемы ввода жилья — хотя бы за счет налаживания бесперебойного финансирования некоторых столичных проектов, реализация которых явно затягивается. Правда, откуда возьмутся эти новые игроки, они не уточняют.

Впрочем, не исключено, что крупные московские застройщики не будут томиться ожиданием: они могут снизить цены или по крайней мере воздержатся от попыток искусственного разогрева рынка. Такие действия — на фоне усилий правительства и президента по созданию рынка доступного жилья — помимо всего прочего, могут быть истолкованы в верхах как проявление политкорректности, что сегодня, в условиях нестабильности команды Юрия Лужкова, весьма и весьма полезно для игроков столичного рынка недвижимости.

Интересно, что почти одновременно с Москвой рыночная конъюнктура изменилась и в Петербурге — здесь рост цен также замедлился. По данным корпорации «Петербургская недвижимость», первые признаки снижения спроса появились в марте — некоторые объекты перестали дорожать, а застройщики начали проводить более гибкую ценовую политику. В июне, впервые за три года, была зафиксирована отрицательная динамика средней цены на строящееся массовое жилье, некоторые объекты подешевели на 10-15%. Снизилась активность и на вторичном рынке. «Осознав факт общего снижения спроса и цен по отдельным объектам, многие покупатели заняли выжидательную позицию. Это отразилось на объемах продаж и привело к формированию так называемого отложенного спроса. От того, когда будет реализован этот спрос, зависит дальнейшее развитие ситуации на рынке и динамика цен», — констатируют авторы аналитического обзора, подготовленного «Петербургской недвижимостью».

Следует отметить, что сейчас средние цены на квартиры в Петербурге хоть и высоки, но все-таки заметно ниже московских — 900-1000 долларов за метр. На любопытную тенденцию обращает внимание генеральный директор компании «ВМБ-Траст» Александр Гришин. По его словам, в последнее время заметно сократилась разница в цене на готовое и строящееся жилье. Александр Гришин объясняет это появлением оборотных средств у петербургских застройщиков. «Если раньше компании стремились продать квартиры на начальной стадии, чтобы получить средства на строительство, то сейчас по такой схеме работает все меньше застройщиков. Это, естественно, не устраивает граждан, которые покупали квартиры с инвестиционными целями — они стали менее активны. Кроме того, стагнация может быть связана с периодом отпусков. Этим летом особенно ощущается снижение деловой активности — давно уже народ так не расслаблялся — объемы сделок снизились вдвое. Город как будто вымер: обычно до своего офиса по пробкам я доезжаю за час. А летом дорога занимала у меня не больше тридцати минут», — говорит г-н Гришин. Падения цен на городское жилье риэлтеры пока не ожидают. Скорее всего, осенью возобновится рост рынка, но не более чем на 2% в месяц.

Каникулы отменяются

А вот в ряде региональных центров в отличие от Москвы и Петербурга никакого затишья на рынке недвижимости не наблюдалось — многие, напротив, вышли из полосы стагнации. Например, в Перми рост цен на жилье, начавшийся прошлой осенью, в этом году только усилился. По данным Пермского торгового дома недвижимости, в июне жилье подорожало на 4%, а за полугодие — в среднем на 15-20%. Пик пришелся на май, когда средние цены на новое жилье выросли почти на 7% и перешагнули порог в 15 тыс. рублей за квадратный метр. В настоящее время квартиры в пермских новостройках продаются по 16,5 тыс. рублей за квадрат, а средняя цена предложения на вторичном рынке — 14,5 тыс. рублей. По словам риэлтеров, в июле спрос на жилье в среднем на 10% превышал предложение. При этом в дефицитных сегментах рынка (малокомнатные квартиры в центральной части города) превышение спроса над предложением было еще более ощутимым.

Одним из факторов, стимулирующих рынок, специалисты называют низкие объемы жилищного строительства — в первом полугодии они не только не увеличились, но даже сократились на 9%. Аналогичная ситуация складывается на рынке жилья Екатеринбурга. Здесь рост цен после продолжительного затишья робко возобновился в конце прошлого года. «Сначала цены плавно росли на два-три процента в месяц, но в декабре на рынке наступил ажиотаж. Объем предложения начал снижаться на десять-пятнадцать процентов в месяц, к весне предложение жилья на вторичном рынке сократилось вдвое. Естественно, цены начали стремительно расти - на три-пять процентов в месяц. В марте прирост составил семь-восемь процентов, сейчас, правда, темпы несколько замедлились — до трех процентов в месяц», — рассказал «Эксперту» аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. По его мнению, чтобы разобраться в причинах роста цен, необходимо вернуться в 1998 год. Тогда после значительной девальвации рубля стоимость жилья оказалась запредельной для большинства потенциальных покупателей и упала в два с половиной раза — с 550 до 215 долларов за метр. В 2000 году стремительное падение сменилось не менее стремительным ростом. Цены поднялись на 40-50%. В 2002 году на рынке наступил коллапс. Взвинченные цены отсекли значительную часть потенциальных покупателей. Многие из тех, кто планировал покупку в 2000 году, оказались не в состоянии осуществить сделку и были вынуждены копить деньги. Спрос на жилье снизился, а уровень цен зафиксировался на отметке 510-520 долларов за метр. К концу 2003 года большая группа потенциальных покупателей, в свое время отложившая покупку, вышла на рынок со своими сбережениями, что и привело к стремительному снижению количества квартир, выставленных на продажу. Кроме того, цены — как и в Перми — подтолкнул дефицит массового жилья на первичном рынке. По словам г-на Хорькова, основной объем предложения новостроек сосредоточен в среднем и верхнем ценовых сегментах, на долю недорого панельного жилья приходится лишь 15%. Между тем оно очень востребовано. «Проблема заключается в том, что город застраивается точечно. Крупных строительных площадок, где велась бы застройка целого района, сегодня нет. А в такой ситуации заниматься строительством недорогого панельного жилья в районах с развитой инфраструктурой неинтересно ни застройщикам, ни чиновникам», — поясняет аналитик. В перспективе рост цен может подстегнуть ипотека, однако пока с ее помощью совершается не более 5% сделок на рынке. Тем не менее прогноз г-на Хорькова на второе полугодие — рост цен еще на 15-20%.

О новом витке роста цен заговорили и в Иркутске. По данным аналитика рынка недвижимости компании «Тысячелетие» Юрия Винникова, пока ежеквартальный прирост цен на вторичном рынке составляет 6%. «Летом деловая активность незначительно снизилась, но в сентябре мы ожидаем активизации рынка. Рост цен по итогам года может составить десять-пятнадцать процентов», — говорит наш собеседник. Отчасти это связано с дефицитом нового жилья — в городе мало земельных участков под строительство, цены на них высоки, а коммуникации везде старые. «Себестоимость строительства, как утверждают застройщики, высокая. Поэтому в среднем на первичном рынке квадратный метр стоит двадцать тысяч рублей», — рассказывает г-н Винников. Средние цены на вторичном рынке летом перешагнули 16-тысячный рубеж.

Таким образом, общая для большинства региональных рынков жилья тенденция такова: продолжительный спад покупательской активности в 2002-2003 годах и последующее возобновление роста цен. Можно предположить, что ситуация на московском и петербургском рынках недвижимости будет развиваться по аналогичному сценарию. Правда, стагнация может оказаться менее продолжительной. Нельзя, впрочем, исключать и незначительного проседания рынка под влиянием субъективных факторов (сокращение доли инвестиционных квартир, появление новых игроков, нажим федеральных властей), однако о масштабных потрясениях говорить пока было бы преждевременно.

Илья Ступин
Журнал «Эксперт»