Идея сделать ипотеку более доступной находит в нашей стране все новые воплощения. Вернее сказать, новые для нашей страны, так как во всем мире предлагаемые сегодня схемы давно уже опробованы и усовершенствованы. Одно из последних новшеств, которое вот-вот получит свое законодательное оформление, — страхование банковских рисков. Если общую стоимость квартиры определить как 100%, то сегодняшняя раскладка по ипотечным кредитам такова: 30% сразу платит заемщик, на оставшиеся 70% его кредитует банк. Но если в игру вступит еще страховая компания, то из этих 30% она может застраховать 20 или 25%. Таким образом, если заемщик не сможет выплатить положенные кредитору деньги, банк получит вышеуказанную сумму от страховщиков. Польза такого страхового договора для кредитора очевидна. Но и заемщику это дает возможность получить от банка уже не 70%, а все 90 или даже 95%. Таким образом, число людей, которые смогут воспользоваться банковским кредитом для покупки квартиры, увеличивается.

Идейные перипетии

Правда, нельзя сказать, что идея претворяется в жизнь без проблем. Сначала она была вынесена на обсуждение депутатов Государственной Думы как один из законов небезызвестного пакета о формировании рынка доступного жилья. Закон назывался «Об организации страхового дела в РФ» и даже успел пройти первое чтение. Однако до второго чтения он не дошел — после консультаций со страховщиками от него решено было отказаться. Тем не менее, — вот такой парадокс! — законодатели все-таки приняли его во втором чтении — как одну из глав Закона «Об ипотеке», куда он был включен.

В настоящий момент Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАИУР) уже вовсю трудится над разработкой «Правил страхования гражданской ответственности должника за неисполнение своих денежных обязательств, обеспеченных ипотекой, перед кредитором, являющимся залогодержателем предмета ипотеки», которые, по сути, «расшифровывают» общие фразы закона. Делать нечего, если закон был принят во втором чтении, то третье он, скорее всего, также пройдет, не слишком изменившись.

Тем не менее, сама идея страховать заемщика, а не банки, сегодня не слишком импонирует специалистам. Экономическая ситуация не та. Как выразился председатель Комитета по имущественному страхованию Всероссийского союза страховщиков (ВВС) Виктор Юн: «Нам вообще непонятно, почему решили пойти по пути страхования заемщика. Для этого потребуется внести слишком большое количество поправок в разные законодательные акты. Мы предлагали страховать предпринимательские риски банков — в этом случае никаких изменений не потребуется. Еще когда вносились эти 27 законопроектов, мы сказали, что закон о страховании в том виде, в котором он предлагается, не нужен. Но потом он был внесен в Закон «Об ипотеке» и прошел сразу второе чтение».

Лишние проблемы за лишние деньги?

Сегодня, следуя букве закона и чтобы получить свои 0,2% от суммы ипотечной сделки, страховщики предлагают заключать договоры между заемщиком и страховой компанией. Председатель Совета НАУИР Владимир Пономарев заявил на расширенном заседании совета, посвященного обсуждению «Правил страхования», что был удивлен таким небольшим размером страховой премии. Тем не менее, именно эта сумма была предложена самими страховщиками. По страховому договору они обязуются возместить банку или другой организации, предоставившей ипотечный кредит, убытки, понесенные последними в результате неисполнения заемщиком своих денежных обязательств по возврату ипотечных средств.

Как признался от лица страховщиков заместитель генерального директора СЗАО «Стандартрезерв» Андрей Бланк, сами страховые компании, разработавшие «черновой» вариант «Правил», мало что понимают в ипотечном и банковском деле. То, что это не просто выражение ложной скромности, а реальная оценка ситуации, подтвердили и специалисты в области ипотеки. По словам президента «Национальной ипотечной компании» Елены Клепиковой, «термины и определения «Правил» очень неоднозначны. Непонятно, идет ли речь только о физических лицах, покупающих при помощи банковских денег квартиры, но и об организациях, которые берут ипотечный кредит, к примеру, на приобретение коммерческой недвижимости? Наконец, просто неясно, что страховщики понимают под ипотекой? На мой взгляд, то, как она определена в «Правилах», противоречит термину, четко означенному в Законе «Об ипотеке». Сейчас правила игры четко определены, и ситуация такова, что кредитору просто неинтересно, чтобы заемщик заключал такой договор».

А по мнению депутата ГД и президента Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерия Зубова, страхование банковских рисков не слишком привлекательно и для самих заемщиков: «В результате принятия этих «Правил» количество заемщиков уменьшится. Сейчас и так невероятно сложно оформить ипотечный договор, а заемщику добавляются новые хлопоты и новые расходы». Вице-президент Российского общества оценщиков Евгений Нейман, также уверен, что заемщик не заинтересован в подписании этого договора — он ничего не выигрывает. И если банк его не заставит это сделать, то, скорее всего, страховщики останутся без новых клиентов.

Много игроков на маленьком поле

Есть еще один нюанс — о нем беспокоятся банки, выдающие сегодня ипотечные кредиты. Сейчас цены на недвижимость постоянно растут. Но что будет, если завтра их рост прекратится или они вдруг упадут? Кто возместит банку деньги, потерянные в результате такого развития событий? И кто будет определять суммы возмещения ущерба? «Правила» отдают эту «почетную обязанность» судам. Но, как заявил Евгений Нейман, «суд, конечно, может определить суммы убытков, но банкам все равно придется кого-то нанимать, чтобы их посчитать. Оценщики готовы сделать это за небольшие деньги». То есть, «свой кусок пирога» просят и оценщики. Оплачивать их услуги банк, скорее всего, предоставит заемщику.

Почему была выбрана именно такая форма договора: заемщик и страховщики? Как признают сами банкиры, если страховой договор будет заключаться непосредственно между банком и страховой компанией (это так называемое страхование предпринимательских рисков, несомненно, более привлекательное для кредиторов), то для заемщика такой застрахованный кредит будет стоить много дороже, и в этом случае именно на него банк переложит свои затраты на оформление дополнительного договора.

Впрочем, есть еще вариант — страховать не единичного заемщика, а сразу группу. Подобная система «оптового страхования» достаточно успешно действует в некогда братских нам социалистических странах, к примеру, в Венгрии. Когда страховочный процент раскидывается между двадцатью-тридцатью заемщиками, то это практически не удорожает кредит. Но, как заметила вице-президент Евротрастбанка Наталья Пастухова, «здесь много нюансов, к тому же кредитор и страховая компания должны достаточно долгое время вместе работать, чтобы подобная практика стала повсеместной. К примеру, в США оптовое страхование неразвито».

Понятно, что «Правила» требуют серьезной доработки. В рамках НАИУР был создан специальный Страховой комитет, который уже в сентябре должен представить на суд специалистов новый усовершенствованный вариант.

Наталья Самарина
Газета «Квартира. Дача. Офис»