Если вы решили купить или продать недвижимое имущество, то приготовьтесь посетить орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. О проблемах и вопросах, возникающих при этом, рассказано в представленной статье.

Регистрация

Договор купли-продажи недвижимости заключают в письменной форме. Регистрировать договор или нет — зависит от вида недвижимого имущества.

Если продают или покупают недвижимость жилого назначения (квартира, дом, комната, часть дома или часть квартиры), то договор необходимо зарегистрировать. Такой документ считают заключенным только с момента государственной регистрации. В том случае если предметом договора купли-продажи является нежилое помещение (здание, строение, сооружение, гараж, земельный участок, дачный или садовый домик), то данный документ государственной регистрации не подлежит.

Таким образом, при купле-продаже жилого помещения совершают два регистрационных действия (регистрация договора и регистрация перехода права), а при купле-продаже нежилого помещения — только одно (регистрация перехода права к покупателю).

Государственная регистрация служит единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое можно оспорить только в судебном порядке.

Как правило, регистрация сделки и регистрация перехода права осуществляются одновременно.

Документы для регистрации

Государственную регистрацию прав проводят на основании заявления, а также других документов. Заявление от юридического лица может быть составлено на фирменном бланке и скреплено его печатью. Если на стороне продавца или покупателя действует несколько лиц, то заявление подают все. Они могут составить отдельные заявления от собственного имени или одно заявление о регистрации совместной собственности, подписанное всеми. Заявление подает любой из участников, в нем указывают данные об остальных участниках совместной собственности.

В каждом конкретном случае пакеты документов имеют отличия. Так, например, при купле-продаже жилого помещения необходимы следующие бумаги:

• документ, удостоверяющий личность;
• нотариально удостоверенная доверенность (при заключении договора и регистрации через представителя);
• договор купли-продажи жилого помещения не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (если договор составлен в простой письменной форме), один из которых должен остаться в органе, осуществляющем регистрацию;
• выписка из технического паспорта БТИ;
• выписка из домовой книги;
• правоустанавливающие документы на отчуждаемое недвижимое имущество;
• свидетельство о государственной регистрации права (если оно зарегистрировано);
• квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию сделки. Ранее за регистрацию прав взимали плату, размер которой устанавливал каждый субъект. После 1 января 2005 г. за регистрацию прав взимают государственную пошлину. Размер пошлины за регистрацию договора купли-продажи для физических лиц составляет 500 руб., для юридических лиц — 7500 руб.

Если одной из сторон договора является юридическое лицо, то нужно представить учредительные документы, свидетельство о регистрации юридического лица, документ о постановке на учет в налоговом органе.

Надо отметить, если гражданин приобрел отчуждаемое жилое помещение до 31 января 1998 г. и оформил документы в соответствии с порядком, действовавшим в регионе до открытия учреждения юстиции по регистрации прав, то ему, прежде чем продать свою недвижимость, следует зарегистрировать ранее возникшие права в Едином государственном реестре прав. Это обязательное требование вытекает из п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона 'О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'. Таким образом, продавцу кроме вышеперечисленных документов для регистрации ранее возникшего права необходимо дополнительно подать в регистрирующий орган:

• заявление с просьбой зарегистрировать ранее возникшее право на жилое помещение;
• правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (подлинник и копию).

Регистрацию ранее возникшего права осуществляют без уплаты государственной пошлины, если ее проводят одновременно с регистрацией сделки купли-продажи или перехода права. Если продавец решил зарегистрировать ранее возникшее право заранее, то ему следует уплатить государственную пошлину в размере, равном половине установленного размера пошлины за регистрацию права.

Помимо прочего, надо представить и ряд других документов. При отчуждении жилого помещения, где проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, нужно согласие органов опеки и попечительства. Кроме того, если продавцом выступает несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо согласие родителей, усыновителей или попечителей.

Если жилье является совместной собственностью супругов, то к документам прилагают нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу жилья. Это касается и покупателя: если жилье приобретают в совместную собственность супругов, то нужно нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя.

При государственной регистрации договора купли-продажи доли в праве необходимы документы о соблюдении преимущественного права покупки от остальных участников долевой собственности. Это может быть документ, подтверждающий отказ других участников от покупки доли, который оформляют в органе по регистрации. Также отказ других сособственников граждане вправе составить у нотариуса. Если данный документ не представлен, государственный регистратор обязан приостановить регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления такой срок не истек.

На регистрацию перехода права дополнительно подают:

• заявление продавца о регистрации перехода права к покупателю;
• заявление покупателя о регистрации права;
• передаточный акт, подписанный продавцом и покупателем;
• квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию права.

Государственную регистрацию проводят не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и других необходимых документов. Если по каким либо причинам вы передумали регистрировать сделку, то регистрацию можно прекратить. Но сделать это можно до внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации. Такие действия особенно актуальны в том случае, когда вы знаете, что вам могут отказать в государственной регистрации, так как при отказе в подобной процедуре государственную пошлину не возвращают. Но при прекращении регистрации на основании соответствующих заявлений сторон возвращают половину суммы, уплаченной в виде пошлины за регистрацию прав.

Если с документами все в порядке, то беспокоиться не о чем — в назначенный срок продавец получит договор с проставленным штампом о регистрации, а покупатель — свой экземпляр договора и свидетельство о государственной регистрации.

Когда вы получите на руки зарегистрированные договоры или свидетельство о государственной регистрации права собственности, то не забудьте проверить их. Если вы обнаружили какие либо технические ошибки, то нужно подать заявление об ошибках в записях. Регистратор в трехдневный срок обязан исправить и их, и те технические ошибки, которые выявил самостоятельно. Участники отношений в тот же срок получают информацию об исправленных ошибках.

Но исправление технических ошибок допускается только в случае, если нет оснований полагать, что такие действия могут причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи. В противном случае исправление технических ошибок производят по решению суда.