В ближайшее время ипотечное кредитование может стать менее доступным. Все попытки государства сделать кредиты на жилье массовыми закончатся ничем в результате банковского кризиса и всплеска цен на жилье. По мнению специалистов, ипотечные кредиты надо брать именно сейчас, пока на рынок жилья еще не пришла масса денег, изъятых недоверчивыми гражданами в банках.

Сейчас на 3-4 крупнейших специализированных банка приходится более половины (около $250 млн.) всех выданных ипотечных кредитов. В результате кризиса число игроков на этом рынке только сократится. Чтобы поддержать ликвидность, многие универсальные банки будут вынуждены уменьшить количество выданных кредитов или пересмотреть их условия. В частности, если до «жаркого» лета этого года кредитные учреждения начали активнее кредитовать граждан, получающих «черную» зарплату, то сейчас они, вероятнее всего, стараются отказаться от наиболее рискованных клиентов.

«В краткосрочной перспективе банковский кризис никак не скажется на ипотеке, — уверен председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов. — Другое дело — если ситуация и дальше будет развиваться в негативном русле и банкам не удастся решить проблему с ликвидностью. Тогда ипотечные кредиты могут подорожать».

Капля в море

За прошлый год ипотечный рынок вырос в два раза. Но массовой ипотека так и не стала. Этот вид кредитования занимает всего 5% от розничной деятельности банков. Это лишь капля в море: по экспертным оценкам, покупки с использованием кредитов составляют сейчас не более 1-1.5% от общего объема сделок с жильем. Эксперты полагают, что качественный прорыв в этой области произойдет, когда ипотечные деньги будут составлять 1-2% ВВП. Сейчас же на них приходятся лишь сотые доли процента. Между тем правительство всеми силами демонстрирует рвение, выполняя поручение президента развивать ипотеку. Глава Минпромэнерго Виктор Христенко вчера согласился лично возглавить попечительский совет «Национальной ассоциации участников ипотечного рынка» (НАУИР) — организации, призванной сформировать в России «эффективный массовый ипотечный рынок».

Жизнь заемщика легче не станет

Сейчас в Госдуме находится пакет из 27 законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Если осенью 2004 года он будет принят в третьем чтении, в следующем году на рынке ипотечного кредитования можно ожидать ряда качественных изменений. «Принятие законопроектов, — говорит начальник юридического департамента банка «ДельтаКредит» Константин Артюх, — позволит стимулировать вовлечение населения в систему ипотеки за счет улучшения условий кредитования».

Положительные изменения для заемщиков будут выражаться в основном в изменении условий кредитования. «В перспективе, — уверен Артюх, — можно ожидать повышения доступности кредитов. В частности, за счет снижения транзакционных издержек из-за обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки, которое сейчас составляет 1.5% от суммы сделки». Но ждать быстрого и резкого снижения процентных ставок вряд ли стоит. «Их величина напрямую зависит от макроэкономических показателей», — говорит Шитов. Процент по кредиту в среднем на 3% превышает ставку рефинансирования. Так что возможное удешевление кредитов напрямую зависит от уровня инфляции.

Услуга для молодых

В последние годы средняя по рынку процентная ставка по кредиту снизилась до 10.5%, и банки стали предлагать заем уже не на 10, а на 20-25 лет. Риэлторы смогли даже составить социальный портрет заемщика. В большинстве случаев это представитель среднего класса, совокупный доход которого составляет не менее $800-1000 в месяц. Клиенты в возрасте до 30 лет берут кредит на покупку однокомнатной квартиры, люди постарше хотят приобрести уже двух-трехкомнатное жилье. В отличие от западных стран у нас люди старше 45 лет не пользуются ипотечными кредитами, так как для банков молодые заемщики более привлекательны.

Размеры ипотечных займов могут быть очень разными. Одни клиенты берут деньги на покупку квартиры с нуля, другие пытаются с помощью кредита покрыть разницу между стоимостью старого и нового жилья. Крупные риэлторские агентства обычно работают сразу с несколькими банками, поэтому подобрать устраивающую клиента программу вполне реально. Сейчас процентные ставки вполне позволяют заемщикам покупать квартиры эконом- и бизнес-класса по цене $1.5-2 тыс. за кв.м. Это вполне отвечает современным реалиям: средняя цена на жилье в Москве, по данным маркетингового центра «Индикаторы рынка недвижимости», сейчас составляет $1806 за кв.м.

Жилье подорожает

Правда, переход ипотеки в категорию массовых услуг может разрушить это соотношение. По мнению главы совета НАУИР Владимира Пономарева, внедрение кредитных схем финансирования жилищного строительства повысит платежеспособный спрос в России в среднем в 6-7 раз. Добиться пропорционального роста нового предложения вряд ли удастся - во всяком случае не в Москве, где площадок под массовую застройку уже практически не осталось. «Ипотека, увеличивающая платежеспособный спрос, будет серьезно подогревать рынок, который сейчас и так находится на подъеме. Это означает, что цены на жилье будут расти еще быстрее», — считает Геннадий Стерник, руководитель аналитического центра компании «МИЭЛЬ». Поэтому потенциальным заемщикам, откладывающим получение кредита до лучших времен, лучше поторопиться: процентные ставки в ближайшее время вряд ли снизятся, а вот стоимость желаемой квартиры может существенно увеличиться. Да и основной смысл кредитования заключается как раз в получении средств в тот момент, когда они действительно необходимы.

Анна Каледина, Инна Коломейская
Финансовые известия