Принятый в первом чтении в начале лета пакет, состоящий из 27 проектов законодательных актов, направленных на формирование в Российской Федерации рынка доступного жилья широко и бурно обсуждалось общественностью. Фонд «Институт экономики города» на очередном заседании «Дискуссионного клуба» заявил тему: «Формирование рынка доступного жилья». Вела заседание президент Фонда Надежда Косарева, она же — руководитель рабочей группы Центра стратегических разработок по созданию нормативной базы формирования рынка доступного жилья. Во встрече приняли участие директор Департамента строительства и ЖКХ Министерства промышленности и энергетики РФ Сергей Круглик, вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелов, ведущие специалисты и эксперты в области жилищного строительства, ипотечного кредитования, торговли недвижимостью.

Цель проста — нужен рынок жилья, поскольку в России громадное количество россиян нуждается в новых квартирах. По утверждению специалистов, только нуждающихся в улучшении жилищных условий 4,4 млн. семей. Граждан же, просто желающих приобрести новую современную квартиру, несть числа. Чтобы этот рынок действовал, нужен платежеспособный покупатель и дешевые кредиты на длительные сроки. Необходим также четкий и понятный механизм участия государства в поддержке развития и функционирования этого рынка в целом и повышении доступа на него тех людей, которые нуждаются в такой поддержке.

Что предложено?

По мнению специалистов Фонда «Институт экономики города», самым крупным нововведением можно считать новую редакцию Жилищного кодекса, который превратит квартиры в обычный товар, освободив процедуру их продажи от разнообразных нелепых ограничений, а также разделит жилье на три группы: социальное, используемое по коммерческому найму и находящееся в собственности граждан и юридических лиц. Градостроительный кодекс призван стимулировать увеличение предложения на рынке недвижимости. Правда, столичной недвижимости, похоже, нововведения коснутся не скоро, поскольку в Москве спрос на жилье слишком высок.

Предлагаемые меры, по мнению их авторов, сделают прозрачным механизм доступа компаний на строительный рынок — например, через обязательные открытые аукционы, а также снимут лишние административные барьеры, ограждая застройщиков от обременительных поборов. К примеру, сейчас, прежде чем рабочие выходят на стройплощадку, их начальству приходится получить (в Москве) около 140 подписей от различных инстанций. После принятия Градостроительного кодекса их количество вряд ли составит более полутора десятков. Рост предложения при этом остановит безудержный рост цен на недвижимость.

Для развития спроса на жилье предлагается облегчить доступ граждан к ипотеке и создать налоговые послабления. На ипотечный рынок откроют доступ и страховым компаниям, защищающим банковские риски, — это позволит людям получать больший кредит на оплату выбранного ими жилья: первоначальный взнос уменьшится с 30, как это происходит сегодня, до 10 процентов, а 20 процентов суммы будет гарантировать страховщик. Естественно, на кредит смогут рассчитывать только те люди, которые имеют пусть и небольшой, но твердый заработок. Среди налоговых новаций — предложение освободить юридические лица от уплаты НДС - в тех сделках, где они перепродают купленные у физических лиц квартиры.

Средний класс — вперед!

Новые законы помогут воспользоваться ипотекой прежде всего среднему классу. Но кто этот загадочный средний класс? У кого есть сегодня возможность взять ипотечный кредит?

— Сегодня около 12,5 процентов населения по уровню дохода в состоянии приобрести жилье за счет собственных средств и с помощью кредита, — сказала Н.Косарева. — Эта семьи с доходом около 9 тысяч рублей на человека. На семью из 3 человек они зарабатывают 27 тысяч рублей или около тысячи долларов в месяц. Вот они-то и могут сегодня воспользоваться ипотечным кредитом.

Все, у кого доход ниже, на сегодняшний день, при нынешних кредитных ставках на рынке жилья, не в состоянии им воспользоваться. Но наш прогноз показывает: при снижении процента инфляции, от которой зависит процентная ставка по кредитам, при условии, если будет принят весь комплекс мер на снижение рисков, — все это повлияет на снижение процентной ставки. Значит, снизятся издержки на рынке. В результате к 2007 году мы можем выйти на кредиты за 7-8 процентов годовых в рублях. При этом реальные доходы населения будут расти. В результате кредиты по 7-8 процентов в рублях будут доступны уже 30 процентам населения.

«Малоимущий» в законе не прописан

76 процентов россиян имеют потребность в жилье, но не имеют денег. Выходит, средний класс должен иметь доход в среднем 300 долларов в месяц на человека. Однако, подавляющая часть населения страны, особенно за пределами Москвы, в лучшем случае имеет доход 7-8 тысяч на всю семью. Как новый Жилищный кодекс решает проблему малоимущих?

По мнению Сергея Круглика, Малоимущие будут получать социальное жилье. Но кто такой малоимущий? Такого определения в законодательстве сегодня нет. Уровень малой обеспеченности зависит от разных факторов и устанавливается субъектом РФ. Мы предполагаем, что к 2010 году время нахождения в очереди на получение социального жилья снизится с 15-20 лет до 3-5 лет.

Что касается военнослужащих и других категорий, то сегодня обсуждается закон о накопительной системе, отметил С. Круглик. По своим принципам он идет в развитие Жилищного кодекса. Это будет одна из форм реализации обязательств перед категорией граждан, которая сегодня прописана в законодательстве как нуждающиеся в помощи государства.

Москва не видит преимуществ ГК?

По мнению Сергея Круглика, Градостроительный кодекс затрагивает порядок распределения земель. Новые нормы подготовки земли, ее продажи упростят процесс согласования, и таким образом снизят стоимость жилья. Кроме того, новый кодекс создает инструменты, при которых гражданское общество участвует в вопросах согласования, начиная от зонирования территорий и кончая функциональным наполнением. Сейчас этот сектор имеет монопольный характер и непрозрачен для принятия решений...

Удивительно, — сказала Н.Косарева, — но в предлагаемом градостроительном кодексе Москва не видит своих преимуществ. А зря. По ныне существующему градостроительному кодексу Москва обязана согласовывать генплан с федеральными чиновниками. И сколько лет она это уже делает? Лет восемь! И не может согласовать. По новому градостроительному кодексу Москва не должна согласовывать генплан с Федерацией. Она принимает генплан, исходя из мнения населения, а не из мнения федерального чиновника. Федеральный чиновник должен будет прийти в Москву, принести план территориального планирования, где указано размещение федеральных объектов, и согласовать с Москвой - спросить: можно мы построим здесь? Не понимаю, почему Москва не видит этого? Ее права усиливаются...

Кредитная история вместо «серой» схемы

Известно, что сегодня доминирует «серая» схема зарплат. О том, как планируется учитывать эту схему при формировании рынка доступного жилья, рассказал Константин Апрелев: «Некоторые банки сейчас учитывают доходы человека, даже если они не проходят по «белой» схеме. Но мне кажется, что это не перспективный путь. Есть еще один выход — создание кредитной истории. Чтобы снизить риски банков при предоставлении кредитов, нужно знать кредитную историю человека: как он брал кредиты и как выплачивал. Если делал это аккуратно, то это снижает риски банков при предоставлении кредита этому человеку.

Но все это полумеры. Мне думается, что именно ипотека может стать одним из толчков к переходу к оплате труда по «белой» схеме. Если правительство и законодатели пойдут на снижение социального налога, то это будет последним шагом к тому, чтобы большинство предприятий смогло перейти к «белой» схеме. Тем более что такой переход будет подогреваться снизу людьми, которые хотят получить ипотечный кредит для покупки нового жилья. Сегодня мы имеем уникальную возможность для этого. Лед может тронуться...

Факты — вещь упрямая

По данным социологических опросов, в 2003 году впервые с начала экономических реформ жилищно-коммунальные проблемы опередили бессменного «лидера» рейтинга проблем населения — финансовые и материальные проблемы. Сегодня большинство населения страны — 61 процент домохозяйств — не удовлетворены своими жилищными условиями, а ведь это более 80 млн. человек. Каждая четвертая семья проживает в жилье, находящемся в плохом или очень плохом состоянии. Важная сторона жилищной проблемы - социальное неравенство.

Реально приобрести новое жилье в кредит могут 10-12 процентов населения России. (В развитых экономиках таких 60-70 процентов.) Сегодня не могут решить жилищную проблему граждане со средним достатком и даже с доходом выше среднего. Не имея возможности постепенно, по мере роста доходов вкладывать средства в улучшение жилищных условий, люди переориентируются на потребление товаров и услуг, которые носят престижный, но менее значимый характер (дорогие машины, отдых за границей и т.п.).

Средняя обеспеченность жильем в России составляет 20,0 кв.м на человека. В очереди на улучшение жилищных условий состоят 4427,7 тыс. семей или 8,9 процентов от их общего количества.

Подавляющая часть жилищного строительства финансируется сегодня за счет инвестиций граждан. Практически отсутствуют институты долгосрочного кредитования застройщиков. Но самое главное то, что на рынке жилья во многих регионах России даже существующий ограниченный платежеспособный спрос населения превышает предложение жилья — отсюда рост цен на квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, увеличение разрыва между средней ценой жилья на первичном рынке и средней стоимостью строительства (с 1,66 в 1996 году до 2,03 — в 2003 году).

Между тем среди домохозяйств, имеющих потребность в улучшении жилищных условий, 5,3 процента располагает средствами, достаточными для приобретения желаемого жилья по текущим ценам, еще 15 процентов могли бы приобрести жилье, получив кредит в размере недостающих средств. Таким образом, 20,3 процента домохозяйств, нуждающихся в улучшении жилищных условий, потенциально могут приобрести жилья за счет собственных или заемных средств. Общий спрос населения на жилищные кредиты по условиям 2003 года оценивался примерно в 1,1 трлн. руб.

По данным опросов населения, 34,7 процента домохозяйств готовы улучшать жилищные условия самостоятельно, и еще 26,3 процента готовы это сделать, но нуждаются в какой-либо помощи государства.

Газета «Квартира. Дача. Офис»