Купить квартиру в залоге у банка — кажется занятием не столько опасным, сколько весьма авантюрным.Тем не менее, среди тех, кто знает, что такие квартиры не опасны они пользуются спросом. Почему? Ответ прост. Цена этих квартир, как правило, ниже рыночной стоимости на 10-15%. Что есть залог?
Залог – это обременение, подлежащее государственной регистрации. В соответствии со статьей 11 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека как обременение имущества, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Сведения об обременении попадают в Единый государственный реестр прав, выписка из которого содержит данные о наличии или отсутствии обременений на объект, что позволяет обезопасить потенциальных покупателей от недобросовестных продавцов, которые желают скрыть информацию об обременении.
О том, что квартира в залоге, продавец должен сразу и без промедлений говорить покупателю. Дело в том, что в такого рода сделках три действующих лица: продавец, покупатель и банк у которого квартира находится в залоге. Банк в этой цепочке определяет момент и способ погашения кредита. Если условия неприемлемы, то покупатель может отказаться от сделки и такое случается нередко.
Зачем продавать?
Причин продажи заложенной квартиры может быть масса. Главная из них – отсутствие средств на дальнейшее погашение кредита. В соответствии со ст. 334 ГК РФ и ст. 50 Закона № 102-ФЗ по обеспеченному залогом обязательству банк имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Способ реализации недвижимости урегулирован законом и возможен только по решению суда (ст. 56 Закона № 102-ФЗ). Судебный порядок в первую очередь определен тем, что ст. 40 Конституции РФ защищает жилищные права граждан и закрепляет принцип невозможности произвольного лишения жилья. Как правило, банк и заемщик стараются не доводить дело до суда и урегулировать проблемы мирным путем.
Единственный мирный выход – в отсутствии других средств, продать имеющуюся недвижимость. В соответствии со ст.37 Закона № 102-ФЗ заложенное имущество может быть отчуждено залогодателем другому лицу с согласия залогодержателя. Таким образом, при получении согласия банка можно продать квартиру, находящуюся у него в залоге. Как правило, банки не препятствуют продаже квартир собственниками. Сама квартира банку не интересна, в процессе реализации в судебном порядке банк не извлекает прибыль, ему важно получить причитающиеся денежные средства по кредиту.
Есть несколько способов продажи. Проще всего, когда на недвижимость находится покупатель, который своими средствами полностью покрывает остаток по кредиту. Однако большие суммы остатка по кредиту пугают покупателей, заставляя их продолжать активный поиск на рынке недвижимости.
Покупатель должен выплатить большую часть стоимости квартиры до перехода на него права собственности, а по факту еще и до заключения договора купли-продажи, что у многих вызывает страх и недоверие. Опасения покупателей обоснованы, так как после погашения кредита деньгами покупателя, продавец может изменить условия продажи или вообще отказаться от сделки. Вот почему неоправданно рискованный способ передавать денежные средства продавцу для погашения кредита до проведения сделки – при отсутствии риэлтора или не в помещении банка.
Места знать
Внимание участников сделки хотелось бы обратить на то, в какой момент банк перестает начислять проценты за пользование кредитом. Если этот момент определен выемкой денег из ячейки, предназначенной для банка, то стороны должны заранее предусмотреть, кто несет расходы на оплату банковских процентов, пока будет происходить государственная регистрация сделки и денежные средства будут находиться в ячейке. После выдачи банком справки о погашении кредита между продавцом и покупателем квартиры заключается договор купли-продажи. Несмотря на то, что банк выступает в этой сделке координатором при проведении расчетов, ответственность за договор купли-продажи он не несет.
Далее заключенный договор купли-продажи и полный комплект документов, необходимый для снятия обременения и перехода права собственности на покупателя, подаются одновременно на регистрацию. В соответствии с п. 4 ст. 29 ФЗ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 25 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в течение трех рабочих дней производится погашение регистрационной записи об ипотеке на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Дальнейший переход права собственности на покупателя регистрируется без обременения.
Еще один способ реализации заложенной квартиры - найти покупателя, который планирует приобрести квартиру с использованием ипотечных средств. Такой способ наиболее реальный, когда погашение кредита продавца и выдача кредита покупателю происходит в одном банке. Предварительно банк проверяет документы нового заемщика и одобряет ему выдачу кредита. На практике банки соглашаются на такую сделку, потому что в этом случае они держат все под своим контролем: у них остается в залоге квартира, которую они ранее признали удовлетворяющей их условиям, гасится один кредит и сразу выдается новый, фактически происходит просто замена заемщика и залогодателя.
Если вы хотите без проблем продать квартиру в залоге – звоните по единому телефону недвижимости: 290-44-88.
