Продажа жилья, переданного в залог банку, в наше время не такая уж редкость. Оно может оказаться на рынке залоговой недвижимости по многим причинам, причём банкротство заёмщика далеко не самая распространённая. Часто на рынок выбрасывают ипотечные квартиры, приобретённые с инвестиционными целями, если владелец такой недвижимости может решить, что всю возможную прибыль он уже получил, дальнейшего роста цен не будет, а деньги лучше вложить в какие-то другие финансовые инструменты. Также сюда можно отнести приобретение другого жилья — по более демократичным ценам или с меньшими процентами обслуживания ипотечного кредита.
Вторая причина, по которой квартира может оказаться на рынке залогового жилья, — тот самый пресловутый дефолт (неплатежеспособность), которого так опасается большинство ипотечных заёмщиков. Однако эксперты говорят, что доля такого жилья на рынке невелика: на сегодняшний день андеррайтинг в наших банках проводят весьма тщательно.
Последняя причина — самая прозаическая и при этом довольно распространённая: заёмщик хочет расстаться с недвижимостью, заложенной банку, подчиняясь жизненным обстоятельствам. Например, переезжает в другой город или страну. Или ему нужна другая квартира — иной площади, в новом районе. То есть все происходит, как и в случаях с обычным жильём. Опять же появляются другие варианты. Рост сделок по ипотеке растёт, а значит, в общей массе увеличивается и процент несостоявшихся.
Если квартира на момент продажи находится в залоге у банка-кредитора, то потенциальный покупатель должен учитывать его определённые требования. Прежде всего в качестве покупателя может рассматриваться либо человек с «живыми» деньгами, либо тот, кто берёт кредит в том же банке, в залоге которого находится недвижимость. То есть круг потенциальных покупателей сужается, поэтому если сроки поджимают, то заёмщику приходится снижать стоимость квартиры относительно рыночной. (При этом ему стоит помнить, что время играет против, ведь банки далеко не всегда замораживают на период реализации имущества пени и штрафы, взимаемые за просрочку платежей.) И ещё: снижение стоимости тем больше, чем более рискованную для покупателя схему передачи денег предлагает банк. Но всё же такое встречается не часто, ведь многие банки сегодня идут навстречу и оговаривают индивидуальные условия погашения долга. По мнению экспертов, залоговое жильё продаётся на рынке по тем же правилам, что и обычное. Цена, которую устанавливает владелец, зависит от того, свободна ли квартира, либо предстоит альтернативная сделка, в какие сроки её необходимо реализовать, как она будет продаваться и пр.
Кредиторы и сами заинтересованы в скорейшей реализации кредитного имущества, поэтому поиском покупателей обычно занимаются и клиент, и банк. В зависимости от ситуации информация о реализуемой собственности может быть размещена на сайтах банков, в специализированных изданиях, у компаний-партнёров, в том числе и тех, что непосредственно занимаются реализацией недвижимости.
И здесь без профессионалов в продаже недвижимости не обойтись. Такую квартиру нельзя покупать самостоятельно, потому что с момента выплаты денег до оформления права собственности проходит определённое время, и тут нужен гарант — сторона, заинтересованная в чистоте сделки. А обратившись в агентство недвижимости, вы будете уверены: эта квартира с «чистой» историей, имеет разрешение банка на продажу, да и по срокам проведения сделки вас сразу сориентируют. Продавать такое жильё самостоятельно тоже невыгодно, точнее — практически невозможно. Ведь покупателя и на обычную квартиру по хорошей цене найти непросто, а на обременённую — тем более, да и в плане сбора и составления всей необходимой документации специалисты окажут существенную помощь. Ипотечный консультант компании отслеживает всю цепочку сделки, осуществляет постоянный контакт со специалистами банка, что существенно освобождает время продавца.
При проведении сделок купли-продажи залогового имущества банки и агентства недвижимости исключают возможность недобросовестного исполнения обязательств сторонами сделки, а также относят к плюсам юридическую чистоту приобретаемого жилья. Между покупателем и продавцом составляется предварительный договор купли-продажи. Как правило, все расчёты проводятся в помещении банка, и документы у покупателя на руках — всё это является гарантией для последнего. У профессионалов дополнительное урегулирование сделки с банком никак не сказывается на сроках. Практика показывает, что обременение снимается в течение трёх дней с момента сделки, а подготовка к её проведению зависит от условий банка и опыта риэлтора.
В конце концов, каждый сам решает, приобретать или нет залоговую квартиру. Специалисты же на этот счёт придерживаются следующего мнения: поскольку в сделке обязательно участвует банк и агентство недвижимости — риск для покупателя минимален. Скорее всего, с развитием ипотеки этот сектор рынка будет расти, и тогда приобретение квартиры, находящейся в залоге, станет рядовой сделкой. Поэтому, если вам понравилась такая квартира, стоит берите! Но обязательно с помощью специалистов.