Июньский банковский кризис заставил экспертов внимательнее присмотреться к потенциально уязвимым местам всей банковской системы. Одним из таких мест сразу был признан рынок недвижимости, ведь именно в этот сектор вкладывало средства большинство банков. Рынок недвижимости отозвался на банковский кризис небольшим снижением цен, многократно усиленным паникой и слухами о том, что «рынок вот-вот рухнет». Образовавшийся «замкнутый круг» напугал и профессиональных участников рынка недвижимости, и банкиров. Те и другие крайне заинтересованы в скорейшей стабилизации ситуации. Вчера представители Российской гильдии риэлторов и Ассоциации российских банков провели совместную пресс-конференцию, чтобы сообщить: рынок продолжит умеренный рост, и краха не ожидается.

«Кредитовать строительство вообще очень выгодно, — рассказал журналистам вице-президент Евротрастбанка Сергей Гандзюк, — объемы финансирования банками строительства не сократятся, но у нас теперь будет более строгий подход к рассмотрению кредитных заявок, следовательно, на рынке будет присутствовать меньше пирамид». Таким образом, ситуация складывается к лучшему и для конечного потребителя. Обрадованный этим, он снимает деньги со счета в банке, поскольку перестает доверять этому сектору экономики, и вкладывает их куда-то еще. Куда? Конечно, в недвижимость — уверены эксперты.

Главный аргумент — надежность и консервативность этого бизнеса. 6% годовых, отсутствие даже малейшей вероятности обвала и, кроме того, абсолютная доступность для населения - вот три кита, которые заставляют простого потребителя становиться мелким инвестором строительства. Но главная причина, наверное, в отсутствии других сфер инвестирования небольших сумм денег. «Сейчас людям, кроме как в строительство жилья, вкладывать деньги просто некуда, — считает Сергей Гандзюк, — а банки тоже сохранят стабильный интерес к рынку, так как в крупных объемах они финансируют не за счет собственных средств, а за счет АИЖК (федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выкупает у банков права требования по ипотечным кредитам. — Ред.) или западных инвестиций».

По мнению аналитиков Российской гильдии риэлторов, кризис даже оказал на рынок недвижимости положительное влияние. Этому вторят и банкиры. «Рынок не только стабилизировался, но и оздоровился», — заявляет Гарегин Тосунян. Он также сообщил, что цены на недвижимость не упадут, и пока наблюдается лишь тенденция в сторону их роста. Этой точки зрения придерживается и президент РГР Елена Дранченко: «Глобального изменения ценообразования на рынке нет».

В регионах же, по мнению участников пресс-конференции, вообще нет никакой реакции рынка на так называемый кризис. В Москве все обстоит иначе: поскольку банки перестали выдавать кредиты на строительство и, соответственно, с опозданием стали работать кредитные линии, некоторые компании начали корректировать цены на 1-2%. Получается, что в буквальном смысле говорить о некотором снижении цен все-таки можно. Но стоит учесть, что речь идет исключительно о рынке жилья, так как элитный сектор и коммерческая недвижимость вообще мало подвержены каким-либо воздействиям со стороны, если только они не направлены исключительно на этот сектор недвижимости. Кроме того, процент снижения цен весьма незначителен — и он повлиял на состояние «перегретого рынка» только положительно.

По данным РГР, совокупный рост рынка за полтора года (начиная с 2003 года) составил 50%, что уже само по себе не является нормальным явлением. Темпы роста 2003 и 2004 годов абсолютно не отличаются друг от друга. Сейчас же происходит корректировка ситуации, совпавшая еще и с сезонным падением спроса на жилье (после летнего спада пик обычно приходится на осень и декабрь). Колебания роста цен по Москве в среднем составили в мае — 0,5%, в июне — 0,3%.

На такое «притормаживание», по мнению вице-президента РГР Константина Апрелева, повлияли мелкие инвесторы, процент которых в общей массе очень значителен. Однако он считает, что даже неблагоприятные изменения, свидетельствующие о существующей панике (например, снижение спроса на стройматериалы), скажутся на рынке недвижимости самым лучшим образом: «Действительно, сейчас идет некоторое сокращение инвестиционных проектов. Но это приведет только к дефициту жилья и, соответственно, к новому росту цен».

Ожидаемое оздоровление рынка — это, похоже, единственный ощутимый итог событий последних месяцев. Небольшие и не совсем прозрачные строительные компании теперь с большим трудом будут получать банковские кредиты, а многие уже существующие проекты, на которых идет спекулятивное повышение цен, «просели». Банковский кризис, как дятел, удалил «жучков» из мощного, но уже больного дерева столичного рынка недвижимости.

Общего падения цен так и не произошло: в самые острые кризисные дни банки действительно продавали свою недвижимость на 30% ниже ее обычной стоимости, но выкупали ее другие, более стабильные банки. Таким образом, на рынок она попадала уже «за другие деньги», и корректив в общую картину такие сделки не внесли.

Впрочем, эксперты вообще не уверены в прямой и тесной взаимосвязи двух рынков. «Доля банков в финансировании недвижимости очень мала — не более 20%, — сообщил журналистам Константин Апрелев. Остальные инвесторы — физические лица, частные инвесторы». А прогноз на предстоящую осень достаточно оптимистичен для риэлторов: пятипроцентный рост. «В общей сумме за год набежит 25%, это будет все равно очень много. Если, конечно, в нашей экономике не произойдет что-то еще», — говорит г-н Апрелев.

Ольга Пряникова
Время новостей